Carta d'identità

È un finanziamento per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile residenziale, concesso da un istituto finanziario e garantito da un'ipoteca (in caso di insolvenza, l'istituto che ha erogato il finanziamento può ottenere la proprietà dell'immobile e rivenderlo).

Si ripaga con rate mensili, trimestrali o semestrali (con una quota capitale e una di interessi) calcolate applicando al capitale finanziato un tasso di interesse che può essere fisso, variabile o misto, ma sono comparsi sul mercato anche mutui variabili a rata costante e mutui variabili con cap.

L'ammontare massimo di un mutuo è pari all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Si arriva anche al 100% del valore dei beni purché siano date altre garanzie oltre all'ipoteca, come la fideiussione di un terzo o il pegno su titoli.

Le spese da sostenere sono: l'istruttoria, la perizia, le spese assicurative per la polizza incendio/scoppio sulla casa, i costi notarili dell'atto del mutuo con l'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile.

Attenti a

Isc (Indice sintetico di costo). Per individuare il mutuo più conveniente bisogna girare più banche e chiedere il modulo Esis che consente di confrontare le diverse offerte perché riporta tutti i costi del mutuo, in particolare l'Isc, cioè il costo totale a carico del cliente comprensivo di tutte le spese.

Tasso di ingresso e tasso a regime. Spesso le banche pubblicizzano un tasso civetta (di ingresso) più basso di quello che sarà applicato per tutta la durata del mutuo (a regime). Quindi la scelta del mutuo va fatta sulla base del tasso a regime che trovate nel modulo Esis e nel foglio informativo.

Prefinanziamento. Bisogna verificare quando verrà effettivamente erogato il mutuo se al momento del rogito o dopo. In quest'ultimo caso ci sarà un prefinanziamento che copre il periodo tra il rogito e l'erogazione del mutuo: bisogna chiedere alla banca a quanto ammonta il tasso di interesse su questa cifra. C'è un'alternativa senza spese che potete proporre alla banca: l'ordine di bonifico irrevocabile.

Assicurazioni. Tutte le banche pretendono la sottoscrizione di un'assicurazione che protegga la casa su cui viene iscritta l'ipoteca dal rischio di incendio e scoppio. Alcune banche pretendono, nel caso di mutui di lunga durata o che superano l'80% del valore dell'immobile, la stipula di un'assicurazione sulla vita che garantisca il pagamento del capitale residuo del mutuo nel caso il mutuatario muoia. In entrambi i casi, se l'assicurazione è obbligatoria il suo costo deve essere incluso nel calcolo dell'Isc.

La rata del mutuo a tasso variabile. Il piano di ammortamento è una fotografia del mutuo al momento della sua stipula quindi tutte le rate sono ipotizzate uguali alla prima, mentre nella realtà succede che periodicamente (a seconda di quanto indicato nel contratto) la rata viene ricalcolata sulla base del parametro di riferimento la cui quotazione varia ogni giorno (sul sito www.euribor.org).

Lasciarsi bene

Estinzione anticipata. È possibile estinguere in anticipo il mutuo sia parzialmente sia totalmente. Per i mutui stipulati a partire dal 2 febbraio 2007 non c'è più la penale da pagare per l'estinzione anticipata del mutuo. Per quelli stipulati prima di questa data sono state individuate le penali massime applicabili in un accordo tra l'Abi e i rappresentanti dei consumatori.

Sostituzione e surrogazione del mutuo. Se il costo della rata del mutuo diventa difficile da sostenere si può rinegoziare con la banca. Se non ci riuscite potete cercare un'alternativa sul mercato.

• Sostituzione: estinguere il mutuo con la vecchia banca e sottoscriverne uno nuovo con un'altra. L'operazione comporta una serie di spese da valutare per capire se conviene: penale per l'estinzione anticipata, imposta sostitutiva, perizia e istruttoria, cancellazione della vecchia ipoteca e iscrizione della nuova.
• Surrogazione: il contratto di mutuo passa da una banca all'altra trasferendo l'ipoteca già iscritta sull'immobile al nuovo istituto con un documento di surrogazione che prevede il pagamento della sola tassa ipotecaria di 35 euro (senza il passaggio dal notaio che ha un onorario ben più salato), mentre non è previsto il pagamento dell'imposta sostitutiva.

  Se in banca non accettano la portabilità del vostro mutuo, oppure lo consentono facendovi pagare delle spese, vi consigliamo di annotare il nome del consulente con cui avete parlato, il numero e l’indirizzo dell’agenzia bancaria, e di spedire una segnalazione raccontando il vostro caso a noi Altroconsumo e all’Antitrust usando la nostra lettera tipo.

La nostra voce

I nostri fogli di calcolo (cliccate su "confronta e risparmia" e poi su "soldi") vi aiutano a verificare il costo del mutuo, la rata che potete sostenere e la convenienza di cambiare mutuo (sostituzione o surrogazione). Nella sezione "soldi" potete consultare i nostri Migliori Acquisti sia per il tasso fisso sia per il variabile.