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Tasse per affitti brevi: le nuove regole

Se affitti una casa tramite un portale come Airbnb, dal giugno scorso dovrebbe esserti stata addebitata la cedolare secca sul canone che hai percepito. Non è andata proprio così, ma un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate ha appena fatto un po’ di chiarezza sulle regole, vediamole insieme.

  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
  • di
  • Vittoria Vigoni
13 ottobre 2017
13 ottobre 2017
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  • Tatiana Oneta
  • di
  • Vittoria Vigoni
affitti brevi

Lo scorso giugno è entrata in vigore la legge che ha regolamentato la tassazione degli affitti brevi. Non che prima non si dovessero pagare le tasse in caso di affitto di una casa o una stanza tramite le piattaforme come Airbnb o Homeaway (per citarne alcune), ma sicuramente la mancanza di una norma ad hoc ha permesso un certo grado di creatività fiscale da parte degli operatori. Ecco cosa dice la normativa e a quali contratti si applica.

Solo per affitti inferiori a 30 giorni

La norma regolamenta la locazione breve, cioè contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e sue pertinenze, di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati esclusivamente da persone fisiche (cioè che non operano in qualità di impresa o di professionista del settore) oppure intermediari. In pratica, si rivolge sia a chi affitta tramite agenzia immobiliare sia a chi si affida ai portali online per cercare e affittare immobili. La nuova regolamentazione si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

Le eccezioni

Non viene applicata la cedolare ai contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa e quelli stipulati dalle aziende ad uso foresteria per i dipendenti. Sono esclusi anche gli affitti di immobili non ad uso abitativo (posto auto o box per esempio), ma sono compresi quelli che prevedono anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Che caratteristiche deve avere l'immobile

I contratti riguardano immobili residenziali situati in Italia (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) oltre alle eventuali singole stanze dell’abitazione.

Quali servizi possono essere inclusi

Oltre all’affitto dell’abitazione il contratto può prevedere la fornitura di tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo che incidono anche sul prezzo concordato, ad esempio la fornitura di biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il wi-fi, l’aria condizionata...

I servizi che devono essere esclusi

Al contrario, sono esclusi i contratti che prevedono anche la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, i pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, perché non sono direttamente collegati alla finalità residenziale dell’immobile. Questi servizi accessori infatti, richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

Le esigenze abitative

I contratti a cui si fa riferimento devono soddisfare le esigenze abitative transitorie (anche per finalità turistiche): sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Tuttavia non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

La cedolare secca conviene?

A partire dall'1 giugno 2017 la tassazione degli affitti brevi si effettua tramite cedolare secca al 21% che, lo ricordiamo, sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. Normalmente la cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.

Quando la cedolare secca non conviene

Generalmente la cedolare secca è conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare

Come si calcolano le imposte

Le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.

L’attività dell’intermediario

Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite portali telematici, dall'1 giugno 2017 deve trattenere una ritenuta del 21% (cioè l’ammontare della cedolare) all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. La norma si applica quindi ai contratti stipulati a partire dal primo di giugno, cioè quelli per i quali è avvenuta la conferma di prenotazione successivamente a questa data. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra affittante e affittuario che pagheranno le imposte direttamente tramite la dichiarazione dei redditi.

Cosa deve fare l'intermediario

L’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato, solo se la proposta di locazione è stata accettata grazie al suo intervento. Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.

Le deroghe

Purtroppo questa norma non è stata applicata subito da tutti gli intermediari, pertanto l’Amministrazione finanziaria ha concesso una deroga all’applicazione delle ritenute fino all’11 settembre. Di fatto dal 12 settembre in poi la ritenuta deve esser trattenuta, pena una sanzione del 20% da applicare in capo all’intermediario. Questo significa che se non sono state applicate le ritenute non si viene sanzionati per questo, ma rimane ovviamente l’obbligo di tassare i proventi tramite la dichiarazione dei redditi.

La dichiarazione dei redditi

La ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria. Se sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.

In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori. Ad esempio se:

  • non è stata applicata la ritenuta dall’intermediario o è stata applicata in modo sbagliato;
  • sono uno dei comproprietari ha stipulato il contratto, versando quindi più del dovuto. Con la dichiarazione chiede il rimborso e gli altri comproprietari pagano quanto devono in base alla percentuale di spettanza.

Ricordiamo che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.

Purtroppo la mancanza di certezza di questi redditi, data dall’assenza di un contratto stabile annuale, crea un problema con gli acconti d’imposta dovuti per l’anno in corso. Infatti, lo Stato, se una volta fatti i conti delle imposte dovute tramite la dichiarazione dei redditi “scopre” che si è a debito, fa pagare quasi il doppio di quanto risulta. Questo perché considera che se le cose sono andate così lo scorso anno, anche quest’anno sarà lo stesso, quindi chiede di anticipare il dovuto. Il problema è che non è così semplice in caso di locazioni brevi, sapere se quest’anno otterrai lo stesso reddito dell’anno precedente. Certo, se verso l’acconto che risulta esser più alto del dovuto lo Stato te lo rimborsa, ma intanto hai dovuto pagare. 


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