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Multiproprieta le nuove regole

21 ottobre 2011

21 ottobre 2011

Valentina Apruzzi – Avvocato, Rappresentante regionale Altroconsumo in Emilia Romagna

L’introduzione dei principi comunitari nel nostro ordinamento mediante il D.Lgs. n. 79/2011 mira a colmare le lacune della previgente normativa in materia di multiproprietà. Il fine è quello di rafforzare il diritto dei consumatori ampliando il novero dei contratti a cui le tutele sono applicabili, elevando il termine per l’esercizio del diritto di ripensamento, agevolando l’offerta delle informazioni e regolando le modalità di esercizio del recesso.

 La disciplina della multiproprietà è stata introdotta nel nostro Paese, con ritardo rispetto alla nascita del fenomeno.
La direttiva del 94 era finalizzata a tutelare gli interessi dei consumatori in materia di multiproprietà immobiliare attraverso l’introduzione:
• della garanzia di essere informati con un prospetto prima della stipula del contratto;
• di ostacoli alle vendite aggressive mediante la previsione di un periodo di recesso pari ad almeno 10 giorni dalla stipula;
• di divieti imposti agli offerenti di chiedere ai clienti acconti sul prezzo in pendenza del periodo di ripensamento.
Il Codice del Consumo prescriveva una serie di obblighi per il proponente di un contratto di multiproprietà e di tutele per l’acquirente tra le quali rivestivano, e rivestono nella nuova formulazione rafforzata dal D.Lgs. 79/2011, un ruolo d’importanza primaria i) l’obbligo per il venditore di redigere e consegnare un “documento informativo”, (ii) la disciplina del diritto di recesso; (iii) il divieto di percezione di acconti in pendenza del termine di recesso e (iv) l’obbli¬go di redigere per iscritto il contratto a pena di nullità.
Nonostante la regolamentazione prevista nel Codice del Consumo, tuttavia, una serie di problematiche erano rimaste senza soluzione e una serie di iniziative commerciali da parte degli operatori hanno condotto a prassi, di adozione internazio¬nale, che riducevano la normativa esistente a un mezzo di tutela anacronistico.
Si è sentita l’esigenza di estendere la tutela a contratti di durata inferiore, a nuove tipologie di contratto e a nuovi beni.
In questo contesto è nata la Direttiva 122/2008 che avrebbe dovuto essere recepita nel nostro Paese entro il 23 febbraio 2011 e che ha visto la luce dopo una serie di consultazioni solo a giugno. Il recepimento della nuova direttiva rafforza il diritto dei consumatori ampliando l’ambito dei contratti a cui le tutele sono applicabili.
Con il recepimento della nuova direttiva viene realizzato un sensibile ampliamento e miglioramento della protezione offerta all’acquirente in multiproprietà dalla precedente direttiva confluita nel Codice del Consumo. Essa, inoltre, si propone di risolvere problemi cronici del settore, legati alla carente efficacia dell’apparato di tutela prescritto dalle normative comunitarie e nazionali.
Le principali tipologie di multiproprietà offerte in Italia sono quella immobiliare, azionaria e alberghiera. Il comune denominatore di queste fattispecie è rappresentato dall’avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile.
Si è dibattuto animatamente in dottrina e giurisprudenza circa la natura della multiproprietà immobiliare che è l’unica ad attribuire un potere al multiproprietario. Il legislatore ha offerto, forse involontariamente, un elemento di forte innovazione nel dibattito relativo alla sua controversa natura. Ma qual è il modello di diritto reale al quale ricondurre la multiproprietà? L’opzione interpretativa maggiormente diffusa in dottrina è quella secondo la quale la multiproprietà rappresenterebbe una forma di comunione, seppure sui generis.
Lo scopo dichiarato della nuova direttiva è quello di «contribuire al corretto funzionamento del mercato interno e conseguire un elevato livello di tutela dei consumatori mediante il ravvicinamento delle disposizioni legislative, regola¬mentari e amministrative degli Stati membri per quanto riguarda taluni aspetti della commercializzazione, vendita e rivendita di multiproprietà e di prodotti per le vacanze di lungo termine nonché ai contratti di scambio» (articolo 1).
Rispetto alla precedente direttiva la nuova direttiva recepita dal D.Lgs. 79/2011 amplia il novero dei contratti in relazione ai quali il consumatore riceve adeguata tutela, disciplinando anche i contratti inferiori a 3 anni, includendo i contratti che attribuiscono diritti di godimento sui beni mobili, i contratti di offerta di punti vacanza, il time-sharing, la rivendita delle quote e i circuiti di scambio.
Al fine di ostacolare pratiche commerciali scorrette o aggressive il D.Lgs. 79/2011 interviene precisando che l’offerta di un contratto deve essere offerto evidenziando chiaramente nell’invito lo scopo com¬merciale e la natura dell’evento, di modo che il consumatore percepisca immediatamente di essere il destinatario di una offerta commerciale.
Al consumatore, inoltre, è garantita la conoscibilità delle condizioni contrattuali che lo impegneranno in caso di stipula del contratto.
Il contratto, a pena di nullità, deve necessariamente avere forma scritta, deve essere consegnato su carta o altro supporto durevole, e deve essere redatto, a scelta del consumatore, nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui il consumatore risiede oppure di cui è cittadino, purché si tratti di una lingua ufficiale dell’Unione europea.
Tra le novità di maggior rilievo si segnala l’allungamento del termine per esercitare il diritto di ripensamento da parte del consumatore. Il D.Lgs. 79/2011, infatti, impone che sia concesso al consumatore un periodo di quattordici giorni naturali e consecutivi.
La normativa prevede, inoltre, che il contratto includa un formulario specifico per il diritto di recesso nel quale siano indicati dall’offerente i termini di decorrenza e di durata, gli indirizzi e le modalità con cui esercitare il proprio diritto.
Il nuovo articolo 75 del Codice del Consumo, in linea con la Direttiva, prevede il divieto di imporre al consumatore «qualunque versamento di denaro a titolo di acconto.
Questa previsione, volta a scoraggiare tecniche aggressive e tutelare il cliente dalla perdita di denaro in caso d’insolvenza della controparte, non rappresenta in se una novità, essendo il divieto già presente nel Codice del Consumo.
Restando in tema di pagamenti, il D.Lgs. 79/2011 prevede che per i contratti relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine il pagamento sia effettuato secondo scadenze scaglionate, che il prezzo possa essere adeguato in accordo ai sistemi di indicizzazione previsti dalla legge.
Altro importante capitolo a tutela del consumatore è sancito dall’articolo 77 del Codice del Consumo che prevede che l’esercizio del diritto di recesso dal contratto di multiproprietà o dal contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine comporti automaticamente e senza alcuna spesa per il consumatore la risoluzione di tutti i contratti accessori e dell’eventuale contratto di scambio.
A conferire maggiore efficacia alla tutela approntata con la nuova normativa il D.Lgs. 79/2011 prevede che, in caso di violazione delle tutele imposte agli ope¬ratori del settore, oltre ai casi in cui il fatto costituisca reato, dispone sanzioni amministrative pecuniarie da un minimo di 1.000 euro a a 5.000 euro, con la possibilità di disporre nei confronti dell’operatore la sospensione dall’attività da 30 giorni a 6 mesi.

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