Analisi
Il mattone rallenta, ma... 11 anni fa - lunedì 10 aprile 2006
Il mattone rallenta, ma abbiamo scovato una chicca immobiliare per voi...
Il mattone rallenta, ma abbiamo scovato una chicca immobiliare per voi...

Il mercato immobiliare italiano è alle corde...

Da tempo vi abbiamo avvertiti dei rischi del mercato immobiliare, consigliandovi di ridurre i vostri investimenti finanziari nel settore. Le agenzie che studiano il mercato delle case prevedono un 2006 freddo e un 2007 in calo. La stagione di rialzo dei tassi non aiuterà di certo. Se non siete ancora usciti dal settore fatelo ora!

· La scorsa settimana il Censis ha pubblicato un rapporto in cui ha messo in evidenza le prospettive di un rallentamento del mercato immobiliare italiano: la crescita negli ultimi 4 anni è stata infatti tale (750.000 alloggi venduti ogni anno con prezzi medi passati da 131.000 a 196.000 euro) che non potrà continuare a questo ritmo ancora per molto.

· Quando detto dal Censis collima con quanto contenuto in altri studi. In particolare un rapporto del centro studi di Gabetti ha recentemente rilevato che dopo una lunga galoppata (+43,7% tra 1998 e 2005) il numero di compravendite di case nel 2006 dovrebbe per la prima volta calare (-2,2%) e questo soprattutto nelle città capoluogo (-4%). Inoltre si è assistito a una crescita degli sconti sul prezzo di vendita iniziale passati dall'8,8% del 2004 all'11,4% di fine 2005, altro segno di debolezza del mercato che ben si lega al rallentamento della crescita dei prezzi, oggi sempre più vicina al tasso d'inflazione. Per il futuro lo studio di Gabetti prevede un rallentamento del mercato nel 2006 (in cui la domanda sarà però mantenuta forte dagli immigrati) seguito da anni di difficoltà con un calo dei prezzi in termini reali pari al 2,2% nel 2007 e al 5,8% nel 2008.

E la Bce non darà una mano

· La parola degli esperti del settore fornisce avvertimenti chiari a chi pensa ancora agli immobili come una meta di investimento privilegiata. A queste aggiungiamo alcune considerazioni sui tassi. La Banca centrale europea ha avviato di recente una politica di inasprimento del costo del denaro che dovrebbe proseguire ancora per molto tempo. Da qui in poi fare un mutuo sarà sempre meno conveniente.

· Ma non solo: visto che i due terzi dei mutui erogati in Italia sono a tasso variabile, i problemi potrebbero non finire qui. Se sono stati venduti correttamente (rata pari al massimo a un terzo del reddito di chi accende il mutuo), nessun problema, ma se qualcuno si è indebitato al limite delle proprie risorse finanziarie, iniziano le note dolenti: un rialzo dei tassi renderebbe questi mutui insostenibili spingendo la gente a vendere casa.

Che ne dite, allora, di mollare tutto e andare in Australia?

Se i problemi del settore in Italia e in Europa rischiano di diventare seri, abbiamo trovato per voi una società del settore interessante: Villa World (1,5 dollari australiani). Per acquistarla, però, occorre fare il giro del mondo e andare fino in Australia!

· Il mercato immobiliare australiano è fra quelli cresciuti di più negli ultimi anni, ma è stato anche fra i primi a accusare segnali di rallentamento fin dal 2004, senza, però, subire crolli, tanto che ora pare già in ripresa (+2,3% i prezzi a dicembre).

· Anche se non ci aspettiamo altri periodi di boom pensiamo che l'economia del Paese sia abbastanza solida da sostenere domanda di immobili e prezzi: la popolazione australiana, infatti, dovrebbe continuare a crescere a un ritmo più sostenuto che nelle altre economie mature (in media tra lo 0,7% e l’1,2% annuo da qui al 2031). Anche la crescita economica dovrebbe restare robusta (+3,26% medio annuo da qui al 2010). Infine, secondo uno studio effettuato da Kpmg, in Australia la domanda di nuove abitazioni dovrebbe passare in media a 142.000 unità annue da qui al 2020 contro le 134.000 unità degli anni ‘90.

Villa world: tra case e case-anziani

· Villa World è una società immobiliare australiana che costruisce e vende immobili residenziali negli Stati del Queensland, Nuovo Galles del Sud e Victoria. Vende abitazioni di fascia media (60% della sua attività) e appartamenti di pregio (20%), ma ha in serbo anche progetti speciali (20%) come lo sviluppo di una città eretta secondo principi ecologici; la gestione di case di riposo, e via dicendo.

· Villa World, pur vendendo i suoi prodotti chiavi in mano, delega parte della costruzione a terzi in modo da ridurre i costi industriali, assicurandosi uno dei migliori tassi di redditività del settore con un rapporto tra utili industriali e fatturato del 25% contro del 9-11% in media dei concorrenti. È una redditività elevata che le consente una politica dei dividendi interessante: per l’esercizio terminato il 30 giugno 2005 ha distribuito un dividendo di 0,14 dollari australiani, che secondo le nostre stime dovrebbe salire a 0,15 dollari per l’esercizio in corso (è il 10% del prezzo attuale del titolo).

· Per proteggersi da congiunture sfavorevoli la società ha scelto inoltre di diversificare: oltre che negli immobili di pregio (i cui acquirenti sono meno soggetti agli alti e bassi del ciclo economico) ha iniziato a sviluppare e gestire di case di riposo – se la popolazione australiana crescerà ai tassi che vi abbiamo descritto prima, da qui al 2031, il numero degli abitanti con più di ottant’anni dovrebbe triplicare.

· Un forte rialzo dei tassi d’interesse potrebbe pesare sul mercato immobiliare australiano. Per questo riteniamo che Villa World sia un investimento interessante per chi non teme un rischio superiore a quello mediamente offerto dalle altre azioni.

· Potete acquistarla alla Borsa di Sidney (codice ISIN AU000000VWD7). Oltre che con la banca tradizionale potete accedere a questo mercato con un broker on line: IwBank vi permette l'acquisto di titoli australiani con un costo dello 0,7% (minimo 30 euro).

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