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Borsa o mattone?

11 anni fa - lunedì 2 luglio 2007
Ho 200.000 euro ricevuti in eredità e devo comprare casa. Li uso per acquistare l’immobile o mi conviene di più accendere un mutuo e investire in Borsa?

· Supponiamo che lei debba acquistare la sua prima casa da un privato e che questa costi 200.000 euro. Ha due modi di farlo: il primo è quello di usare l’eredità per comprare l’immobile; il secondo è quello di finanziare l’acquisto con un mutuo decennale a tasso fisso (5,5%, secondo le condizioni medie di mercato) e investire in Borsa i 200.000 euro ereditati. In entrambi i casi per l’acquisto dell’immobile dovrà sostenere le spese legate al contratto di compravendita: spese ipotecarie, catastali…

· Con la seconda strategia deve sostenere le spese per l’accensione del mutuo (istruttoria pratica, perizia…) e pagare gli interessi. Parte di questi potrà detrarla dalle tasse. Se investe i 200.000 euro di eredità a Piazza Affari, potrà ricevere i dividendi staccati dalle società quotate.

· Guardando la tabella “Costi delle due strategie a confronto”, in ipotesi di stabilità dei mercati azionari, la seconda strategia sembra miracolosa: si ha sia l’immobile, sia il gruzzolo ereditato e investito in Borsa, e, in più, rispetto all’acquisto diretto, si risparmia circa il 5%. Tutto così bello? Non proprio: le rate del mutuo vanno pagate ogni mese, mentre gli interessi si incassano ogni anno. Se investe tutto il suo gruzzolo in Borsa, e non ha altre forme di reddito, già al primo mese lei si ritroverà costretto a vendere delle azioni per far fronte al pagamento delle rate.

 

COSTI DELLE DUE STRATEGIE A CONFRONTO

 

Acquisto casa

Mutuo + Borsa

Spese per acquisto casa

-16.422 euro

-16.422 euro

Capitale per acquisto casa

-200.000 euro

-200.000 euro

Spese per mutuo

-

-3.707 euro

Interessi su mutuo

-

-60.463 euro

Risparmi fiscali

-

+5.997 euro

Guadagno da investimento

-

+68.516 euro

Totale

-216.422 euro

-206.079 euro

Calcoli validi nel caso in cui sia possibile far fronte alle rate mensili del mutuo con una fonte di reddito diversa da quella investita in Borsa. Le spese per l’acquisto della casa comprendono spese notarili, ipotecarie e catastali, imposte di registro e provvigione d’agenzia. Le spese legate al mutuo comprendono spese notarili, d’istruttoria, perizia, imposta sostitutiva dell’imposta di registro e assicurazione in caso d’incendio. Il guadagno da investimento in Borsa è calcolato in ipotesi di stabilità dei mercati e al netto dei bolli di legge, del costo del deposito titoli e delle commissioni bancarie.

 

· Alla fine dei primi dodici mesi, con i dividendi incassati coprirà a stento altre 3 rate, ma poi dovrà vendere altre azioni per far fronte alle altre rate. Il capitale investito si ridurrà sempre più e con esso i dividendi incassati.

· In ipotesi di stabilità dei prezzi azionari e di rendimento da dividendi costante al 3,5% netto, l’investimento in Borsa le permette di pagare solo fino a 7 anni e mezzo di mutuo. L’acquisto diretto dell’immobile è vincente.

· Anche considerando un rendimento da dividendo pari al 5% netto (molto elevato, ma alcuni titoli come Enel possono offrirlo), la seconda strategia non conviene: ora riesce a pagare il mutuo solo per poco più di 8 anni.

· E se invece i prezzi salgono? Pur ammettendo un aumento dei prezzi di Borsa del 4,2% all’anno (alla fine dei dieci anni, saranno aumentati del 50%), con un rendimento da dividendo del 3,5% si pagano solo 9 anni di mutuo.

· La seconda strategia diventa vincente solo se oltre al 3,5% netto di rendimento da dividendo, i prezzi delle azioni in cui ha investito crescono a un ritmo superiore al 5% medio annuo (+70% circa alla fine dei 10 anni). Un’ipotesi forte – i mercati sono sì cresciuti tanto negli ultimi 10 anni, ma con elevata volatilità (pesanti cali nel 2001 e 2002, netti recuperi nel 2005 e 2006) – e su cui è molto rischioso scommettere.

· Il discorso fatto cambia se oltre ai 200.000 euro d’eredità, si ha una fonte di reddito con cui pagare, in tutto o in parte, le rate del mutuo: in questo caso, pur rimanendo esposto ai rischi di cali di Borsa, la seconda strategia è vantaggiosa.

· Nel caso in cui l’acquisto sia per una seconda casa, ci sono maggiori spese per l’acquisto dell’immobile e mancano i benefici fiscali, ma le conclusioni sulla scelta di una strategia rispetto all’altra non cambiano.

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