News
Quando bond e azioni si fanno incerti torna di voga il mattone, ma... 8 anni fa - venerdì 25 giugno 2010
...non è detto che sia ancora il momento di investire in immobili. Il prezzo delle case è, infatti, calato un po' dai massimi di due anni fa, ma per fare buoni affari occorre scegliere con oculatezza.

Dall'analisi dei risultati della nostra inchiesta per l'indice Soldi Sette è risultato che nel bel mezzo di una generale disaffezione nei confronti degli investimenti si è avuta una piccola rivitalizzazione dell'interesse per investimenti di tipo immobiliare. Vediamo se è venuto il momento buono per puntare sul mattone.

I prezzi sono calati, ma non è ancora finita!

· Tra i principali effetti della crisi economica che ha colpito il mondo negli ultimi anni c'è stata anche una forte frenata dei prezzi degli immobili che pure in Italia, dopo anni di crescita, anche tenendo conto dell'inflazione (2% medio annuo negli ultimi 10 anni) sono tornati sui livelli di oltre 5 anni fa (vedi grafico). Ovviamente stiamo parlando di medie nazionali, perché poi ogni luogo e ogni località ha avuto punti di forza e punti di debolezza diversi.

· Ad esempio, nel solo secondo semestre 2009 (l'ultimo di cui sono disponibili i dati) l'ufficio studi di Tecnocasa (società attiva nel settore delle compravendite immobiliari) ha evidenziato come il calo dei prezzi non sia stato omogeneo ovunque: lieve nei centri delle grandi città (-1,5% nel semestre) è stato più marcato nei capoluoghi di Provincia (-2,2%) e nei comuni vicini alle grandi città (-2,3%). E comunque anche tra città e città ci sono state comunque differenze di rilievo, ad esempio i prezzi a Roma sono calati solo dello 0,8% e a Milano solo dello 0,4%.

· Allargando l'analisi ad altri elementi si segnala una flessione più marcata per gli immobili di minore qualità, mentre quelli di pregio hanno resistito e talora guadagnato, indipendentemente dalla zona in cui si situano. In calo anche i canoni di locazione, scesi dello 0,4% per i bilocali per cui i bilocali in Italia hanno rendimenti stabili da affitto intorno al 3,8% del loro valore.

· Altri dati importanti per descrivere l'andamento del mercato sono i tempi di vendita, che nel 2° semestre del 2009 sono rimasti stabili a circa 5 mesi (un ampliamento avrebbe segnalato un ulteriore peggioramento del mercato).

· Solo il 23% delle compravendite ha riguardato seconde case o case da investimento e a gennaio 2010 sono stati richiestissimi i trilocali (addirittura metà delle vendite nei capoluoghi di provincia) seguiti dai bilocali. Un 25% della spesa è stata su appartamenti tra i 170.000 e i 249.000 euro.

· Per fine anno Tecnocasa si attende ancora un lieve calo dei prezzi, tra l'1 e il 3%, legato alla crisi del mercato del lavoro (la disoccupazione disincentiva l'apertura dei mutui). Visto che Tecnocasa è un operatore "di parte" che vive del settore immobiliare, questo dato ci pare molto importante, perché mette in luce prospettive poco incoraggianti per il mattone. Tuttavia noi siamo andati un poco più in là.

Quanto rendono le case oggi?

· Un metodo semplice, ma efficace, per esaminare la convenienza di un investimento in immobili è farsi l'idea di quanto renderebbe in termini di affitto e confrontare questo rendimento con quello di un investimento in obbligazioni.

· Prima abbiamo detto che Tecnocasa ha comunicato rendimenti da affitto al 3,8% lordo, in media. In media perché la situazione muta da città a città, e perfino da zona a zona. In tabella trovate un elenco di immobili nelle principali città italiane e in due piccole città di provincia, confrontati con i rendimenti medi che offrono in termini di affitto. La fonte è l'Agenzia del territorio (ente che fa parte del ministero dell'economia). Noi ci siamo limitati a rielaborare i dati in modo da renderli più leggibili.

· Si nota che i dati non differiscono molto, in media, dal dato fornito da Tecnocasa. E non è possibile neanche fissare un particolare trend. Affitti più alti sono stati rilevati a Gratosoglio (periferia sud di Milano), come in zone centralissime di Torino, affitti bassi sono saltati fuori in diverse zone di Napoli e in varie aree di Genova, sia di pregio (Nervi) sia più popolari (via Prè). In questo senso ogni casa sembra essere un mondo a sé. Ma pur prendendo per buono un 3,8% lordo, si tratta di un buon rendimento?

· Una casa potrebbe essere paragonata a una obbligazione con scadenza lunghissima. Un titolo a 30 anni, o addirittura a una obbligazione irredimibile (sono quelle che non scadono mai vedi Soldi Sette n° 835). Attualmente un BTp con scadenza nel 2040 (Isin IT0004532559) rende un po' di più (il 5,1% lordo annuo, circa). Rendimenti simili al 3,9% sono invece offerte da un titolo di Stato francese (FR0010870956) a scadenza 2060. Che cosa è meglio?

· Rispetto ai titoli di Stato un immobile ha il vantaggio che si rivaluta nel tempo, ma di quanto non si sa (e, anzi, a breve, come abbiamo visto, il prezzo dovrebbe ancora calare), ma ha anche lo svantaggio che richiede costi di manutenzione e, nel lungo periodo, di rifacimento e restauro. Inoltre la tassazione dei redditi generati da un appartamento è più onerosa (si paga l'aliquota marginale d'imposta sull'85% del loro ammontare anziché la ritenuta secca del 12,5%) e in caso di necessità non è possibile liquidare il proprio investimento nel giro di un giorno, come invece accade coi titoli di Stato.

· Ciò detto secondo noi non è ancora il momento di acquistare immobili, però nel caso di un investimento così vario come la casa è anche difficile generalizzare: molto dipende dal prezzo. Voi potete sfruttare il confronto tra il rendimento di un eventuale affitto in percentuale sul costo dell'immobile coi rendimenti di un BTp trentennale (li trovate al netto di tasse e commissioni sul nostro sito www.altroconsumo.it/finanza > obbligazioni > titoli di Stato) come utile regola del pollice per comprendere se la casa che state puntando è un buon investimento o no.

PREZZI E RENDIMENTI DEGLI IMMOBILI

Classificazione della zona

Descrizione della zona presa ad esempio

Prezzo al mq

Rendimento da affitto in %

Minimo

Massimo

MILANO

 

 

 

 

Centrale

Duomo, Brera, Cordusio

5.200

6.500

4,2%

Semicentrale

Piemonte/ Washington

3.100

3.700

3,3%

Periferica

Loreto/ Turro

2.100

2.700

4,0%

Suburbana

Gratosoglio

1.650

2.000

5,1%

ROMA

 

 

 

 

Centrale

Via Veneto

7.000

10.000

4,7%

Centrale

Trastevere

6.400

8.000

4,7%

Semicentrale

Bologna/ viale del policlinico

3.700

4.700

4,7%

Periferica

Tuscolano/ Via dei Quintili

2.400

3.400

4,8%

Suburbana

Fiumicino isola sacra

2.400

3.000

4,8%

Suburbana

Acilia Nuova

2.500

3.700

5,0%

TORINO

 

 

 

 

Centrale

Castello

2.700

3.600

5,7%

Semicentrale

Porta Palazzo

1.300

1.900

4,9%

Periferica

Lingotto

1.800

2.550

4,2%

GENOVA

 

 

 

 

Centrale

De Ferraris

2.650

3.900

3,4%

Centrale

Via del Campo, via Prè

1.900

2.700

3,7%

Semicentrale

Marassi

2.400

3.000

3,9%

Periferica

Nervi

4.000

6.000

3,1%

Periferica

Voltri

1.800

2.700

4,1%

BOLOGNA

 

 

 

 

Centrale

Due Torri ex ghetto

3.000

4.000

3,8%

Semicentrale

San Vitale

3.300

3.800

3,6%

FIRENZE

 

 

 

 

Centrale

Centro storico

3.200

5.000

4,5%

Semicentrale

Campo di marte

2.800

4.000

4,5%

PADOVA

 

 

 

 

Centrale

Entro Riviere, XX settembre

2.800

3.700

4,0%

Semicentrale

Stazione/ Scrovegni/ Fiera

1.350

1.750

4,4%

NAPOLI

 

 

 

 

Centrale

Plebiscito

3.800

5.700

3,0%

Centrale

Quartieri spagnoli

3.400

5.100

3,0%

Semicentrale

Miracoli-Orto Botanico

1.900

2.850

3,0%

Periferica

Via Terracina Bagnoli

2.500

3.800

3,0%

BARI

 

 

 

 

Centrale

Centro Storico

1.750

2.400

4,0%

Centrale

Lungomare Sauro

1.800

2.600

4,0%

PALERMO

 

 

 

 

Centrale

Teatro Massimo

1.650

2.350

3,8%

Semicentrale

Basile Monte Grappa

1.400

1.900

3,5%

SIRACUSA

 

 

 

 

Centrale

Ortigia Centro storico

1.300

1.850

5,0%

GORIZIA

 

 

 

 

Centrale

Corso Italia

1.100

1.350

5,2%

NB: dati agenzia del territorio relativi al secondo semestre 2009 riferiti ad abitazioni civili in stato conservativo normale. Il rendimento da affitto è lordo ed è quanto produce in media sul prezzo pagato affittare l'immobile.

SU IN COLLINA, E GIÙ DALLA COLLINA

I prezzi degli immobili in Italia (nostra elaborazione su dati Tecnocasa e Istat, il dato tiene conto dell'inflazione) sono cresciuti fino alla vigilia dello scoppio della bolla subprime, poi hanno preso a declinare con l'economia, ma il declino potrebbe non essere ancora terminato.

condividi questo articolo