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Indebitarsi per investire? un mese fa - lunedì 9 luglio 2018
Sto comprando casa per mio figlio, ma ho un dubbio: invece di pagarla con il capitale che ho a disposizione, non mi conviene fare un mutuo a tasso fisso e investire il capitale? Dopotutto ci sono mutui a meno del 2% mentre prodotti come il Pimco danno il 4% di dividendi. Che ne dite?

Il tasso non basta

Te lo diciamo subito: no, non è una soluzione vantaggiosa. Quello che dici è vero: ci sono investimenti, come l’Etf Pimco (90,83 euro; Isin IE00BF8HV600), che storicamente pagano dividendi intorno al 4% netto annuo. E dall’altro lato ci sono mutui che, col ribasso dei tassi degli ultimi anni, fanno pagare interessi inferiori al 2% annuo. Facciamo un esempio: se il costo della casa che vuoi comprare è di 150.000 euro e il mutuo ne finanzia il 70% (cioè 105.000 euro), il miglior mutuo ventennale che puoi trovare allo sportello è Mutuo Domus Fisso 80% di Intesa Sanpaolo che fa pagare interessi dell’1,55%. Non basta, però, confrontare i tassi. Devi tener conto di molte altre variabili. 

Primo: le spese

Sia per stipulare il mutuo, sia per investire, ci sono dei costi. Per il Pimco, devi considerare le commissioni di acquisto (supponiamo lo 0,2%) e forse un giorno quelle di vendita (un altro 0,2%). Per il mutuo, poi, le spese possono essere particolarmente pesanti: nel nostro esempio, hai una tassa minima dello 0,25% (262,25 euro), 750 euro per l’istruttoria, 320 euro per la perizia e 690 euro per l’assicurazione. Più di 2.000 euro in totale: non a caso, il Taeg (il costo “tutto compreso”) sale dall’1,55% all’1,77%. Sono tutti costi che vanno ad erodere una parte dei guadagni derivanti dalla differenza nei tassi.

Secondo: il fisco

Se decidi di indebitarti per investire devi considerare due effetti, uno a tuo favore e uno a tuo svantaggio. Quello a tuo favore è che la maggior parte dei costi relativi al mutuo sono detraibili, e puoi quindi recuperarne il 19% con la dichiarazione dei redditi a patto che tu ne abbia diritto (deve trattarsi dell’abitazione principale per te o per un tuo familiare). Quello a tuo sfavore, invece, è che sull’investimento in Pimco paghi, alla fine di ogni anno, l’imposta di bollo pari allo 0,2% del suo valore.

Ipotizzando che il prezzo del Pimco rimanga stabile, il costo dell’imposta di bollo è sempre lo stesso – poco più di 200 euro l’anno - mentre le detrazioni sul mutuo diventano via via più basse (il perché te lo spieghiamo qui sotto). Riprendendo il nostro esempio, il primo anno recuperi 556 euro con la dichiarazione dei redditi; già il secondo anno il beneficio fiscale scende a 290 euro, fino ad arrivare all’ultimo anno in cui recuperi meno di 10 euro. In tutto, recuperi circa 3.500 euro di tasse, mentre i 200 euro l’anno di bollo sul Pimco significano aver pagato in tutto al fisco più di 4.000 euro. Nel complesso, quindi, anche il fisco erode una parte del differenziale di tassi.

Cosa puoi detrarre e cosa no
Nel 730 puoi detrarre le spese per interessi che paghi mensilmente (attenzione solo gli interessi e non il capitale rimborsato, vedi il riquadro qui sotto). Puoi inoltre detrarre le spese di istruttoria, quelle di perizia tecnica, gli oneri fiscali. Non puoi invece detrarre le spese di assicurazione, né gli interessi pagati su eventuali tipi di finanziamento diversi dal mutuo. In totale, le spese detraibili non devono superare i 4.000 euro: se l’importo del mutuo è particolarmente alto e già gli interessi sfiorano questo limite, allora cerca di stipulare il mutuo verso fine anno: in questo modo, avrai la possibilità di detrarre anche le spese iniziali perché quell’anno gli interessi saranno pochi.

RATA COSTANTE, INTERESSI NO
La rata del mutuo è fissa, ma non è fisso l’importo degli interessi che paghi ogni mese. Prendiamo come esempio il nostro mutuo Intesa: la rata è sempre di 509,09 euro, ma gli interessi rappresentano una parte via via più piccola di questa rata. Il primo mese saranno di 135,62 euro (l’1,55% annuo su 105.000 euro, il tutto rapportato a un dodicesimo) e gli altri 373,47 euro sono la “fetta” di debito che rimborsi. A questo punto il tuo debito è un po’ più basso, perciò gli interessi del mese successivo saranno solo di 135,14 euro e il resto della rata è un’altra “fetta” di rimborso. Di mese in mese, il tuo debito residuo è via via più basso, finché con l’ultima rata pagherai solo 0,66 euro di interessi e rimborserai gli ultimi 508,43 euro del tuo debito. Poiché il fisco ti permette di detrarre solo gli interessi, e non la quota di capitale che rimborsi, i vantaggi fiscali diventano anno dopo anno sempre più piccoli.

Un affare, ma solo se hai diritto alle detrazioni…

Fin qui, tenendo conto di spese e delle detrazioni – sempre se ne hai diritto – tenersi il capitale e aprire un mutuo è un affare. Con il mutuo, al netto delle detrazioni, paghi 120.687 euro. Se il Pimco mantiene costante i dividendi al 4% netto incassi più di 78.000 euro al netto del bollo. A quel punto, se rivendi il Pimco allo stesso prezzo di oggi, il totale dei tuoi incassi sale a 180.673 euro: il 50% in più di quanto ti è costato il mutuo, cioè quasi 60.000 euro di guadagno! Puoi addirittura “permetterti” che il prezzo del Pimco cali del 58% al momento della vendita e ne esci in pareggio.

…ma c’è il terzo elemento chiave: la tempistica

Troppo bello per essere vero? Purtroppo sì. Con il mutuo, ogni mese non ti limiti a ripagare gli interessi: ripaghi anche, un pezzetto alla volta, il capitale che ti è stato prestato. Questo significa che la rata del mutuo, nonostante il basso tasso di interesse, è più alta dei dividendi che incassi dal Pimco mese per mese. Nel nostro esempio: la rata è di 509,09 euro, ma il Pimco ti dà ogni mese 342,57 euro. Per ripagare la differenza, dovresti vendere mese per mese un pezzetto del tuo investimento, e questo ha due effetti negativi. Primo, se la tua banca applica delle spese fisse il costo delle compravendite lievita. Secondo, il capitale investito diminuisce di mese in mese e, di conseguenza, anche i dividendi. Anche senza considerare il primo punto, facciamo due conti: se all’inizio hai acquistato 1.131 “quote” del Pimco, il secondo mese già ne devi vendere un paio, poi ancora il mese successivo, e così via. Alla fine te ne restano solo 470: meno della metà! I risultati della tua strategia, a questo punto, si ribaltano completamente: lo puoi vedere nella tabella qui sotto. 

Mi indebito e reinvesto: i risultati
Senza tener conto della vendita di quote Tenendo conto della vendita di quote
Costo complessivo del mutuo (1) 120.686,57 euro 120.686,57 euro
Risultato finale dell’investimento in Pimco (2) 180.673,10 euro 104.262,28 euro
Guadagno (in percentuale) 50% -14%
Guadagno (in valore assoluto) 59.986,52 euro -16.424,29 euro
Con che variazione del prezzo del Pimco ne esci in pari? -58% 39%
(1) Comprese le spese iniziali e al netto dei benefici fiscali. Sono 240 rate mensili da 509,09 euro, spese iniziali di 2.022,50 euro, benefici fiscali per 3.517,71 euro. (2) È calcolato in base alle seguenti ipotesi: investimento nel Pimco di un capitale pari a 105.000 euro meno le spese inziali del mutuo; dividendi mensili stabili e pari al 4% annuo netto; commissioni di acquisto e di vendita dello 0,2%; prezzo di vendita finale uguale al prezzo di acquisto.

E tutto questo a prezzi costanti!

Come vedi, da un guadagno più che allettante siamo passati addirittura a una perdita, tanto che devi sperare in un bel balzo del prezzo del Pimco, al momento della vendita, per uscirne perlomeno in pareggio.

Già, il prezzo. Finora abbiamo ipotizzato che sia i dividendi sia il prezzo del Pimco restino invariati, ma non è affatto detto che sia così, mentre, sul fronte opposto, le rate del mutuo le devi pagare sempre e comunque. Se qualche mese il prezzo del Pimco cala, o il dividendo è meno generoso del solito, ti ritrovi a vendere ancora più quote di quelle che abbiamo calcolato nel nostro esempio, peggiorando ulteriormente il bilancio finale. 

SÌ MA IO NON VENDO!
È vero, c’è un’alternativa al vendere mese per mese una quota del Pimco: coprire la differenza tra rata del mutuo e dividendi con il tuo reddito (stipendio o pensione) dei prossimi anni. Supposto che tu possa farlo – vuol dire che le tue spese ordinarie sono inferiori al tuo reddito – questo non cambia i risultati dell’analisi: se non stipulassi il mutuo, potresti investire questa “eccedenza” del tuo reddito anziché spenderla per coprire le rate. E tra vent’anni, avresti messo da parte un nuovo gruzzoletto. Pari a quanto? Ipotizzando di investirlo mese per mese nel Pimco, e ipotizzando prezzi e dividendi costanti, alla fine dei 20 anni avresti 81.000 euro: meglio dell’ipotetico guadagno indicato in tabella.

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