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50 milioni di case sfitte in Cina: bomba a orologeria?

5 mesi fa - lunedì 19 novembre 2018
L’economia cinese è cresciuta anche a suon di eccessi. Devi averne paura? Un po’ sì: sii prudente con i tuoi investimenti.
Cina

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Che in Cina siano state costruite molte più case del necessario non è una novità: da anni girano le foto di metropoli cinesi nuove di zecca, ma vuote. Di allarmi sulle case invendute ce ne sono stati diversi. Per esempio, già nel 2016 i giornali titolavano che il 22% delle case risultava invenduto, ma il mercato era sostenuto anche grazie agli incentivi del Governo. Al di là di questo, però, recentemente la notizia è tornata nuovamente alla ribalta ricordandoci che ancora oggi poco più di un quinto delle case cinesi risulta sfitto: stiamo parlando, appunto di 50 milioni di appartamenti. Si tratta di una enormità che fa pensare quanto il Paese si sia concentrato sul settore costruzione negli ultimi anni. Solo nei primi 9 mesi di quest’anno sono stati infatti venduti quasi un miliardo e trentacinque milioni di metri quadri di edilizia residenziale, secondo un trend (vedi grafico Miliardi di metri quadri in Cina) che è cresciuto nel tempo a un ritmo piuttosto sostenuto. Noi ci attendiamo una crescita della ricchezza cinese pari al 6% per il 2018, al 5,8% nel 2019 e al 5,5% nel 2020. Le nostre attese sono per un +3,5% a partire dal 2021. 

 Ma qual è il peso del settore immobiliare? Nei primi 9 mesi del 2018 la Cina ha generato ricchezza per circa 65.000 miliardi di yuan. Il settore costruzioni nel suo complesso di miliardi di yuan ne ha generati poco più di 15.000, quindi siamo a poco meno di un quarto dell’economia del Paese. Quindi è un tema delicato. Di questo il Governo cinese sembra consapevole, visto che sta continuamente acquistando tempo. Un modo che ha adottato per acquistare tempo (criticato da alcuni osservatori) è stato l’incentivo ad affittare gli appartamenti, anziché venderli. Il problema, però, è che il rendimento sugli affitti in Cina è basso (siamo a meno del 2% del valore dell’immobile) e soprattutto assai più basso del tasso d’interesse che grava sui debiti contratti per acquistare casa. Quindi chi ha comprato casa indebitandosi fatica a ripagarsi con gli affitti. D’altro canto, non può spuntare di più, perché gli stipendi cinesi non crescono abbastanza in fretta da star dietro al prezzo delle case e, quindi, la disponibilità di affittuari resta giocoforza limitata. Secondo alcuni studi cinesi il rapporto tra prezzo delle case e reddito delle famiglie (misura quanti anni ci vorrebbero per ripagare la casa se tutto il reddito familiare fosse dedicato a quello) mostrerebbe valori vicini a 40 per Shenzhen, tra 25 e 28 per Pechino e Shanghai e di quasi 20 per Hong Kong. Una ricerca di qualche anno fa forniva per l’Italia un valore intorno a quota 10. Analisi più recenti danno addirittura dati inferiori. Anche se si tratta di ricerche difficili da confrontare tra loro il fatto che un cinese impieghi più del doppio di un italiano per ripagarsi casa può farti capire la follia intrinseca del mercato cinese. Tutto fa pensare a una bolla e se scoppia sono guai! Parlavamo di consapevolezza del Governo cinese: di recente il Presidente della repubblica popolare ha dichiarato che le case vanno comprate per viverci, non per investire. Detto dall’uomo più potente della Cina (e pare che l’attuale premier lo sia più dei premier passati) questo in teoria dovrebbe essere un segnale forte per gli acquirenti di case, ma cozza contro una idea diffusa in quel Paese: che il mattone sia un porto sicuro dove mettere a riparo da tempeste i propri soldi. Come dar loro torto: anche per noi italiani è stato così per diverso tempo, dagli anni ’60 in poi. Un banchiere cinese ha dichiarato di recente che puoi cercare di convincere i cinesi ad allargare i loro orizzonti d’investimento, ma finché i prezzi delle case crescono del 15% annuo sarà inutile. Il settore immobiliare cinese a ottobre ha registrato comunque un rallentamento con un calo della crescita al 7,7% per ottobre contro il +8,9% di settembre (qui per gli approfondimenti www.reuters.com/article/us-china-economy-property-investment/chinas-october-property-investment-growth-hits-10-month-low-as-economy-slows-idUSKCN1NJ07G).

Miliardi di metri quadri in Cina

MILIARDI DI METRI QUADRI IN CINA

Lo spazio residenziale costruito in Cina (in milioni di metri quadri) è salito negli ultimi anni fino a quasi 1,5 miliardi di metri quadri nel 2017. Il dato del 2018 è più basso, perché relativo solo ai primi 9 mesi dell’anno, ma è più alto di quello dello stesso periodo dell’anno scorso. 

Il problema esiste e non va sottostimato

La morale di tutto questo discorso è che il problema delle case sfitte in un contesto di prezzi immobiliari pazzi non può essere infilato nel dimenticatoio come un problema secondario. Tanto più che le sfide per la Cina sono ancora tante, non da ultimo i dazi di Trump stanno rallentando il commercio mondiale con un danno per il Paese per cui è di questi giorni la voce che il Governo si stia preparando ad attendersi una crescita di solo il 6% per l’anno a venire. Il Governo è sul pezzo: sta varando tagli alle tasse per stimolare i consumi interni, e sta lasciando deprezzare lentamente la valuta (-6,6% nei confronti del dollaro Usa negli primi 10 mesi del 2018) per recuperare la competitività sottratta dall’ondata di dazi Usa.

Le crisi del settore immobiliare sono spesso alla base di crisi più grandi per intere nazioni, quando non hanno addirittura rilevanza mondiale. Pensiamo ad esempio alla bolla immobiliare giapponese che si è gonfiata nel corso degli anni Ottanta. La sua esplosione a fine decennio, oltre che dare un brutto colpo alla Borsa di Tokio che non è mai più tornata a quei livelli, è coincisa con l’inizio di quasi tre decadi di crescita asfittica. L’altro caso è quello più classico del settore subprime americano. In tal caso, vista l’importanza dell’economia Usa la crisi che ne è seguita ha investito tutta l’economia mondiale. Ecco perché i timori di fronte a eventi di questo tipo sono sempre molto radicati.

Infatti i mercati non lo sottostimano

Inoltre, i mercati sono costituiti da milioni di operatori che mettono insieme di fatto le loro attese e le loro informazioni riassumendole nei prezzi. A guardare come si sono comportati i mercati cinesi nei primi 10 mesi del 2018 salta fuori la sensazione che i mercati abbiano già da tempo fiutato il problema. Le Borse cinesi in questo lasso temporale hanno perso (in euro, dividendi inclusi) il 9,3%, a fronte di una situazione dei mercati mondiali non brillante, ma comunque assestata su un +0,3%. Nonostante il brutto ottobre, in questo contesto la Borsa Usa è riuscita addirittura a crescere dell’8,5% in euro (sarebbe meno se non si fosse rafforzato il dollaro, ma comunque avremmo un +2,4% in valuta americana). A riprova della diffidenza dei mercati mondiali, Hong Kong, vetrina della Cina al mondo, ha perso il 13,9%. Non è finita qui: indica anche che nessuno è sorpreso dalla situazione e spiega anche che i prezzi sono bassi. Oggi le azioni cinesi prezzano circa 11 volte i loro utili, contro un valore di 16 per la media mondiale e di oltre 20 per le azioni Usa. Questo dato può essere letto come un ”prezzo al chilo” per le azioni (più basso è, meglio è): vuol dire o che le azioni cinesi sono convenienti, o che il mercato prevede già un calo degli utili in Cina (e si attende che, al calare degli utili, il rapporto salga verso valori simili a quelli mondiali o addirittura Usa).

Qualche dato sui mercati

QUALCHE DATO SUI MERCATI

La barra in azzurro chiaro (scala a sinistra, in %) indica come si è mosso (in euro) il mercato nei primi 10 mesi del 2018, quella in grigio (sempre scala sinistra e in %) indica come si è mosso negli ultimi due anni. Il pallino scuro (scala destra) indica il rapporto prezzo utili di tale Borsa. Più è basso, più indica convenienza.

La morale di tutto questo discorso è che al momento le azioni cinesi restano ancora nei nostri portafogli. Solo in quelli per chi è disposto a correre qualche rischio in più pur di spuntare buoni rendimenti. In particolare trovi un 5% di azioni cinesi nel portafoglio neutro e un 10% di azioni cinesi nel portafoglio dinamico. Non superare queste percentuali. Non è detto che la situazione sia confermata sempre e comunque. Molto dipenderà da quello che accadrà nei prossimi mesi e dall’evoluzione dei prezzi. Tuttavia secondo i dati attuali non c’è motivo per fuggire dalla Cina. Certo, va tenuta d’occhio ed è quello che continueremo a fare. I prodotti che ti consigliamo per investire in Cina sono Ubs (lux) equity fund China Opportunity (USD) P - acc (1.225,62 dollari Usa; Isin LU0067412154) che puoi acquistare anche online (vedi www.fundstore.it) o l’Etf Amundi Msci China Ucits Etf eur (260,14 euro; Isin LU1681043912) che puoi comprare a Piazza Affari. 

Esistono diversi prodotti (fondi e Etf) che investono nel settore immobiliare anche in Paesi Emergenti. Noi al momento siamo completamente al di fuori da questa tipologia di investimenti.

Gli italiani e gli immobili

Noi di altroconsumo abbiamo recentemente svolto una ricerca sul rapporto tra italiani e immobili inviando alcune migliaia di questionari a soci e non soci. Ecco qualche risultato relativo a voi soci. Il 92,9% ha una casa di proprietà e il 50,4% ha comprato o ereditato almeno un immobile nel corso degli ultimi 10 anni. Tra costoro quasi un terzo in questi 10 anni ha comprato o ereditato più di un immobile. Sempre tra costoro è solo un terzo del campione che ha risposto di aver ereditato l’immobile, gli altri lo hanno acquistato. Il 56,5% degli intervistati ha affermato che se avesse 500.000 euro da investire li metterebbe nel mattone (seguono i conti deposito col 35,5%, poi i fondi pensione e i fondi comuni con percentuali poco sopra il 20%, erano permesse risposte multiple, quindi non stupirti che la somma superi quota 100%).

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