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Stai pensando di comprare casa?

un mese fa - venerdì 14 giugno 2019
Se non si tratta della prima casa, ma di un investimento puro, prima di farlo leggi quello che ti diciamo qui.
Immobiliare

Immobiliare

L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate a inizio giugno ha pubblicato dati apparentemente ottimisti per l’Italia. Citiamo, testuali parole: la tendenza espansiva dei volumi di compravendita nel settore residenziale, in atto dal 2014, si conferma anche in questo primo trimestre del 2019 con un tasso tendenziale di +8,8%... Il mercato delle compravendite immobiliare cresce: certo c’è un lieve rallentamento del ritmo di crescita delle compravendite rispetto al dato precedente (+9,3%), ma è indubitabile che con questo trimestre si è consolidato il ritorno del mercato ai livelli del 2011, quando il dato superava le 140.000 compravendite a trimestre e non era ancora crollato sotto quota 100.000 come nel 2013/14. Tutto bene? No, l’ottimismo è solo apparente: nello stesso rapporto viene, infatti, citato il Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia uscito tre settimane fa, da cui risulta che il clima non è poi così buono.

 

UNA FOTOGRAFIA IMPIETOSA DEL MERCATO

Il sondaggio è stato fatto a maggio presso quasi 1500 agenzie immobiliari. Chi ha segnalato prezzi in calo è più numeroso di chi ha indicato prezzi in rialzo (16% contro il 2,9%, gli altri indicavano prezzi stabili). Le agenzie immobiliari che han venduto almeno un immobile sono il 74,8% del totale (nella rilevazione precedente erano il 77,9%): un quarto delle agenzie non è riuscita a vendere neanche una casetta (non è una bella cosa). Il numero di potenziali acquirenti è stato giudicato inferiore rispetto al trimestre precedente nel 20,4% dei casi (contro il 16,8% che lo giudicava superiore). Alla domanda su quale fosse il motivo per cui l’agenzia si è vista non rinnovare il contratto che le assegna il compito di vendere gli immobili, la risposta è stata “proposte di acquisto a prezzi bassi per il venditore” nel 44,2% dei casi e "assenza di proposte di acquisto causa prezzi troppo alti” nel 64,3% dei casi (la somma fa più di 100% perché si potevano dare più risposte alla stessa domanda). In altri termini le pretese dei venditori sono state spesso giudicate esose dagli acquirenti, facendo gettare la spugna al venditore. Il dato è coerente con la differenza tra prezzo di acquisto effettivo e quello di vendita che è stato di oltre il 30% nell’1,2% dei casi e tra il 20% e il 30% nel 5% delle rilevazioni. Lo sconto è stato del 10-20% nel 30,8% dei casi, tra il 5% e il 10% nel 39,1% delle interviste. I prezzi sono attesi in diminuzione per il 15,1% degli intervistati contro il 3,1% delle agenzie che li attende in aumento (il restante 81,8% li vede stabili). I venditori sono, però, ancora ottimisti e la quota di chi si attende che il mercato migliori nei prossimi due anni è il 36,2% contro l’8,7% di chi si attende condizioni in peggioramento (il 55,1% de le attende uguali).

 

MA L’OTTIMISMO E' MAL FONDATO

Questo ottimismo ha fondamenta solide, o è il classico ottimismo della volontà di gramsciana memoria a cui va contrapposto il pessimismo della realtà? Noi siamo realisti, a prescindere, ed abbiamo buoni motivi per dire che le cose non andranno troppo bene.

Primo: a medio/breve termine potrebbero arrivare molte case sul mercato. Stiamo pensando ai crediti deteriorati che sono in circolazione (vedi qui a fianco)… Dalla relazione della Banca d’Italia risulta che le banche nel 2018 hanno ceduto ben 55 miliardi di euro di crediti deteriorati. La notizia era buona per il settore bancario, perché è meno zavorrato. Ma è anche una indicazione di quanti crediti marci ci siano in giro. E prima o poi chi ha acquistato questi crediti deteriorati vorrà guadagnarci qualcosa. E come fa? Va a caccia dei debitori insolventi e li “spreme”. Come? Gli mette all’asta la casa. E se gli mette all’asta la casa il risultato è che ci saranno molte case in vendita e i prezzi dovranno scendere. Per esempio, a gennaio era uscito un report di Astasy e Npls Re Solutions che diceva che le aste giudiziarie erano cresciute del 4,6% nel 2018 rispetto al 2017 e che quasi 4 su 5 riguardavano immobili residenziali. Cosa ci riservano il 2019 e gli anni a venire è ancora da dirsi, ma con questo ritmo è probabile che il mercato non abbia da ridere.

Secondo: la casa degli italiani è la cassa dello Stato. Quando lo Stato ha bisogno di soldi che fa? In genere alza le tasse (molto meno spesso taglia le spese). E quali sono i beni più facilmente tassabili? Quelli che non fuggono oltrefrontiera. E cosa non fugge oltrefrontiera? Gli immobili. Ecco spiegato uno dei motivi per cui bisogna essere prudenti sul mercato degli immobili. Si parla tra l’altro da tempo di rivalutare le rendite catastali, un mezzo semplice e veloce per alzare il gettito senza fatica. Aggiungiamo le notizie che già per questa estate è in arrivo un controllo più capillare sugli affitti brevi per abbattere l’evasione. Tutto ciò non invoglia l’acquisto di immobili.

Terzo: nel lungo periodo la demografia non è favorevole. Come puoi vedere dal grafico secondo le previsioni Istat la popolazione italiana da qui al 2065 è destinata a diminuire… Le cause sono note: non si fanno abbastanza figli e, oramai, non arrivano neppure più abbastanza immigrati per compensare i figli non nati. Al di là delle problematiche di tipo previdenziale è evidente che in un Paese che perde gran parte della sua popolazione serviranno un domani meno case di quante ne servono oggi. Poi è chiaro che le medie sono il pollo di Trilussa (il fatto che in media si mangi ogni giorno mezzo pollo a testa non significa che tutti mangiano ogni giorno mezzo pollo: alcuni ne mangiano uno intero, altri stanno a digiuno) . In un contesto come quello italiano lo spopolamento riguarderà più alcune zone e meno altre e magari sarà associato a una migrazione interna, per esempio verso le città, per cui in un contesto generale di mercato immobiliare in calo, a fianco a zone depresse ci potranno essere comunque singole aree in crescita o in forte crescita. Il problema è, semmai, prevedere quali.

 

UN PAESE MORIBONDO 

 UN PAESE MORIBONDO

 

L’Italia, secondo l’Istat, vedrà la sua popolazione (asse verticale) diminuire pesantemente da qui al 2065 (asse orizzontale). Meno abitanti vuol dire anche un minor bisogno di case, quindi prezzi immobiliari fermi.

 

OVVIAMENTE IL PREZZO FA LA DIFFERENZA

Il discorso generale è questo. Ma la casa non è un prodotto standardizzato come le azioni o i bond. La casa è qualcosa di diverso, perché ogni immobile fa storia a sé. Quindi se decidi che, nonostante tutto, vuoi comprare casa, fai attenzione al prezzo. Ricorda che l’agenzia delle entrate fornisce comunque un utile servizio per farti un’idea del mercato delle tue parti e che trovi qui: www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/omi/banche+dati/quotazioni+immobiliari. La ricerca fornisce l’andamento semestre per semestre dal 2006.

 

L’Osservatorio del mercato immobiliare pubblica un nutrito numero di statistiche. Qui il calendario completo per il 2019: www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/omi/Pubblicazioni/Calendario+delle+pubblicazioni+2019/Calendario_pubblicazioniOMI_2019.pdf. Se ti interessano le statistiche relative alla tua regione la pubblicazione è appena avvenuta, lo scorso 4 giugno.

 Il sondaggio congiunturale su sul mercato delle abitazioni in Italia è reperibile qui www.bancaditalia.it/pubblicazioni/sondaggio-abitazioni/2019-sondaggio-abitazioni/01/index.html oltre che sul sito dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate. 

L’asta immobiliare è uno dei modi tipici di acquisto casa a prezzo scontato. Il problema è che se la casa è occupata dalla persona fallita non è scontato riuscire a liberarsene in tempi brevi, soprattutto in presenza di minori. 

I crediti deteriorati sono quelli nei confronti di debitori che non pagano o non possono pagare, per esempio sono i mutui di chi ha perso il lavoro. Le banche rivendono questi crediti a prezzo scontato a società che poi si prendono la briga di farsi ripagare dai debitori. In questo caso mettergli la casa all’asta diventa una tappa obbligata, ma più sono le case che finiscono all’asta più ci sarà concorrenza per chi desidera vendere casa e più i prezzi subiranno pressioni al ribasso.

 La natura del mercato immobiliare fa sì che ogni singolo immobile sia un caso a sé in base a diverse caratteristiche, tra cui il prezzo, la qualità dell’immobile, la vicinanza, o meno, di servizi, in alcuni casi, l’attrattiva turistica della zona, la penuria abitativa in quella zona.

Per le previsioni demografiche fa fede il sito dell’Istat (www.istat.it/it/archivio/previsioni+demografiche). L’ultimo dato è di un anno fa, ma trattandosi di previsioni da qui al 2065 puoi prenderlo comunque per buono.

 

La prima casa è un investimento immobiliare diverso dagli alti perché ha un valore d’uso e perché ci sono diverse agevolazioni fiscali.

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