Guida alla scelta

Come si sceglie un mutuo

Per prima cosa bisogna scegliere il capitale da chiedere e la durata del mutuo. Due valori strettamente collegati e che insieme al tasso d’interesse determinano la rata mensile del mutuo. Inoltre, bisogna prestare attenzione al rapporto tra il capitale erogato dalla banca e il valore di perizia della casa per il cui acquisto si chiede il mutuo e su cui verrà iscritta ipoteca a garanzia della banca. Questo rapporto si chiama “loan to value”, “LTV” e in genere non supera l’80%.

L’importo della rata

La banca non concede un mutuo che ha una rata periodica che supera il 33% del reddito mensile del cliente. Le ragioni della banca sono diverse prima fra tutte quella di tutelarsi dal rischio di non avere le rate ripagate completamente o pagate in ritardo. Questo criterio, però, va anche a vantaggio del cliente perchè evita il rischio di un suo sovraindebitamento. Per poter avere rate più alte occorre procurarsi delle garanzie aggiuntive: ad esempio un garante, un fideiussore che garantisca la banca del pagamento, nel caso in cui il mutuatario non paghi la rata.

La durata

Quale durata scegliere? Ricordiamo che il mutuo ha una durata compresa tra i 5 anni e i 40 anni. A durate più lunghe corrispondono interessi più alti per il finanziamento, ma allungare la durata del mutuo significa anche avere delle rate periodiche più basse e dunque più sostenibili.

Che mutuo posso permettermi?

Un mutuo che per durata, capitale e tasso abbia una rata periodica che non supera mai un terzo del reddito del cliente (o del suo nucleo familiare). Facciamo un esempio. Luca, che guadagna 1500 euro al mese, ha trovato un mutuo con il tasso del 3%. A queste condizioni se sceglie un mutuo con durata 20 anni potrà avere al massimo un capitale di 104.130 euro, ma solo se la casa che deve acquistare ha un valore di perizia di 130.163 euro. Comunque, deve avere da parte sempre 26.033 euro.

Usa il nostro calcolatore per capire quanto capitale potrà darti la banca.

Fisso o variabile: che tipo di tasso scegliere

Nel caso di tasso fisso, il tasso d’interesse del mutuo è determinato una sola volta al momento della stipula del mutuo. Per calcolarlo si prende in considerazione lo spread determinato dalla banca e l’indice IRS (interest rate swap). La rata è sempre la stessa non cambia nel corso del tempo con i tassi di mercato e questo è di certo una formula assicurativa molto importante.

Però un mutuo fisso costa sempre di più di uno variabile. In quest’ultimo caso, il tasso d’interesse è determinato per ogni rata periodica come somma dello spread e del tasso euribor (o tasso bce). In caso di euribor negativo il tasso dovrebbe essere più basso dello spread del contratto. Ma non è sempre così. Molte banche hanno introdotto, spesso senza neppure scriverlo nel contratto un floor, un pavimento, un valore sotto cui il tasso del mutuo non può scendere (e spesso è il valore dello spread, cioè se l’euribor è negativo lo si considera pari a zero). Banca d’Italia ha richiamato all’ordine le banche che hanno applicato il floor dal 2015 in avanti senza averlo previsto nel contratto. Si tratta ovviamente di un comportamento scorretto e dunque le banche sono state invitate a restituire ai clienti gli interessi che hanno pagato in più.

A nostro avviso che il floor sia scritto in contratto o meno la sua applicazione è comunque vessatoria per il cliente. Si tratta, infatti, di una previsione che va sempre a svantaggio del cliente e che non è controbilanciata dalla presenza di un tetto massimo quando i tassi di mercato sono in crescita. C’è un evidente squilibrio tra le parti, la bilancia pende nettamente a favore delle banche. Per questo abbiamo chiesto ai Giudici di intervenire per far eliminare queste clausole dai contratti di mutuo e restituire ai clienti quanto hanno pagato in più da marzo 2015 per la presenza del floor. Nel nostro comparatore di mutui abbiamo evidenziato quelli che hanno questa clausola nei loro contratti.

Il tasso misto

C’è anche il tasso misto che è un mix di fisso e variabile (lo potremmo definire un mutuo variabile con “paracadute”). Ne esistono di diversi tipi.

• I mutui variabili a rata costante. Sono mutui variabili che prevedono il pagamento di una rata costante nel tempo con poi un allungamento del piano di ammortamento e una maxi rata finale se i tassi di mercato sono in crescita e la rata pagata non è stata sufficiente nel tempo a pagarli in toto.
• I mutui con cap. Mutui variabili il cui tasso non può mai superare un valore massimo chiamato cap. Perché possano essere interessanti il cap deve essere un valore in linea con i tassi fissi del periodo.
• I mutui con rinegoziazioni predefinite. Il mutuo nasce variabile e lo rimane per un certo periodo di tempo (3-5 anni). Poi, a scadenze predefinite, c’è la possibilità di passare da variabile a fisso secondo il tasso IRS del cambio. Non ci piace molto, soprattutto in un mercato con tassi bassissimi, ai minimi come il nostro. Se proprio si vuole scegliere il fisso meglio farlo oggi con i tassi attuali piuttosto che tra i 5 anni in cui i tassi saranno quasi sicuramente cresciuti.

In generale la flessibilità del tasso misto si paga con uno spread più alto di un variabile tout court.

I nostri consigli

Una volta scelto il tasso, il capitale e la durata si devono sempre confrontare le condizioni di diversi operatori. I tre concetti base sono: concorrenza, confronto, mobilità. È sempre bene confrontare, non fermarsi solo all’offerta della banca in cui si ha il conto corrente.

Confrontate sempre più offerte sapendo che per legge è vostro diritto avere i documenti di informativa precontrattuale fin dall’inizio, insieme ad una consulenza senza conflitti di interesse. Sui siti online delle banche si trovano le informazioni economiche generali sul credito ipotecario (i vecchi foglietti informativi). Con quelli, basandovi sul taeg, potete già farvi un’idea. Se sei nostro socio, con il nostro servizio online puoi confrontare il taeg di prestiti e finanziamenti. Puoi anche chiedere copia delle condizioni contrattuali prima della firma. Non scegliere, però, solo in base al tasso, ma considerate anche le spese come il Taeg.

Le polizze assicurative

Occorre fare attenzione alle vendite combinate di mutuo e polizze assicurative. Non diciamo di certo che le coperture assicurative non sono utili, ma non vogliamo che siano imposte coperture assicurative il cui prezzo è più alto di quello di mercato, vendute dalla banca per interesse economico e non per interesse del cliente. Nel caso in cui la banca ti imponga di acquistare una polizza assicurativa vita per avere il mutuo, è tuo diritto avere due preventivi assicurativi di due compagnie non legate alla banca ed hai 10 giorni di tempo per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti.

Se la banca ti obbliga ad aprire un conto

Se, per darti il mutuo, la banca ti chiede di aprire un conto presso di lei sta mettendo in atto una pratica scorretta a cui ci si può opporre. Non c’è nessun motivo di avere un conto corrente nella banca erogatrice per pagare le rate, che possono essere saldate con un addebito sul conto del cliente mutuatario ovunque esso sia. Unica accortezza: la banca che vi eroga il mutuo vi potrebbe far pagare un incasso rata per ogni pagamento che di solito non si applica se l’addebito avviene su un conto aperto nella banca stessa. Si tratta di un trade off economico. Il costo “incasso rata” rientra comunque nel taeg del mutuo. Quando usi il nostro comparatore di mutui online, indica anche in che banca hai il conto corrente: terremo conto nel calcolo del Taeg anche di eventuali spese di incasso rata.

Confrontate sempre più offerte sapendo che per legge è vostro diritto avere i documenti di informativa precontrattuale fin dall’inizio, insieme ad una consulenza senza conflitti di interesse.  Sui siti online delle banche si trovano le informazioni economiche generali sul credito ipotecario (i vecchi foglietti informativi). Con quelli basandovi sul taeg potete già farvi un’idea. Per i nostri soci sul nostro sito noi di AC abbiamo un servizio di comparazione. Potete fare una cernita e quindi chiedere un preventivo online alle banche. E poi il PIES che è vincolante per almeno 7 gg per la banca. Potete anche chiedere copia delle condizioni contrattuali prima della firma. Ovviamente non scegliete solo in base al tasso, ma considerate anche le spese. Complessivamente occorre considerare il TAEG. Attenzione alle vendite combinate di mutuo e polizze assicurative. Non diciamo di certo che le coperture assicurative non sono utili, ma non vogliamo che siano imposte coperture assicurative il cui prezzo è più alto di quello di mercato, vendute dalla banca per interesse economico e non per interesse del cliente, acquistate dunque senza la giusta consapevolezza. Dovete sapere che è vostro diritto nel caso in cui la banca vi imponga di acquistare una polizza assicurativa vita per avere il mutuo di avere due preventivi assicurativi di due compagnie non legate alla banca ed avete 10 giorni di tempo per cercare altrove polizze più adeguate o più convenienti.

Accollo del mutuo

Può succedere che per la casa che stiamo acquistando sia già stato stipulato da altri un mutuo garantito da ipoteca. A quel punto oltre che scegliere un mutuo nuovo possiamo anche decidere di subentrare nel mutuo già presente, sostituendoci all’originario mutuatario. Questo può accadere quando acquistiamo casa da un privato, ma anche se acquistiamo una casa in costruzione da un’impresa che ha stipulato con una banca un mutuo sull’intero fabbricato in costruzione. In questo caso possiamo decidere di subentrare nel mutuo per una quota parte in base al valore della casa che stiamo comprando. Tutte le info qui.

Estinzione anticipata del mutuo

È nostro diritto estinguerlo totalmente o in parte con una estinzione anticipata. Significa che restituiremo alla banca tutto il residuo del mutuo (e quindi lo chiuderemo definitivamente) oppure solo una parte del residuo e questo ci permetterà quindi di ridurre le successive rate mensili. L’operazione non prevede commissioni per i mutui stipulati dal 2007 in avanti. Per gli altri sono comunque previsti tetti massimi per le commissioni di estinzione anticipata. Maggiori dettagli qui.

Mutuo Chirografario, Fondiario e Ipotecario

Si tratta di definizioni tecniche che però influenzano anche le caratteristiche economiche del mutuo. Un mutuo fondiario è anche un mutuo ipotecario mentre non è vero il contrario.

Il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario destinato all’acquisto della cosiddetta prima casa quella che sarà la nostra abitazione principale.

Un mutuo ipotecario invece può servire a comprare altri immobili come la seconda casa.

Un mutuo chirografario è in realtà un prestito non garantito da ipoteca sulla casa, che si basa su una scrittura privata tra le parti. Di certo una banca assai difficilmente erogherà questo tipo di finanziamento per l’acquisto di una casa, per la quale si chiede sempre un’ipoteca cioè una garanzia reale sull’abitazione che la banca potrà anche vendere se in ultima istanza il mutuo non viene ripagato.

Mutuo al 100%

Il desiderio di molte persone, quando decidono di acquistare casa, è anche quello di trovare un mutuo che copra totalmente il prezzo di acquisto. In realtà nella maggior parte dei casi le offerte di mutuo coprano fino ad un massimo del valore di perizia o del prezzo di acquisto della casa e quindi è sempre bene avere da parte una certa quantità di denaro per pagare non solo il 20% del valore della casa ma anche altre spese relative all’acquisto (agenzia immobiliare, notaio, etc). Ci sono però anche delle offerte di mutui al 100%, significa che il mutuo viene erogato per un capitale pari al valore di perizia o al prezzo di acquisto della casa. Si tratta però di poche offerte con tassi di interesse molto più alti di quelli applicati sui mutui con LTV (rapporto capitale su valore casa) entro l’80%. Maggiori dettagli qui.

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Domande frequenti

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