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Mutui e ipoteca della casa: ecco cosa prevede la nuova legge

30 maggio 2016
credito ipotecario

30 maggio 2016

Diciotto rate del mutuo non pagate e la banca ti porta via la casa. Ha fatto discutere la nuova legge su mutui e ipoteche appena pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Una norma che però ha anche molti vantaggi per il consumatore. Ecco cosa prevede e cosa cambia per le persone interessate.

Si fa tanto parlare del nuovo provvedimento che regola mutui e ipoteche appena varato dal Parlamento (e pubblicato in Gazzetta Ufficiale) e che recepisce le ultime direttive della Comunità Europea. Soprattutto fa discutere il fatto che le Banche possano “espropriare” la casa di un consumatore che non riesce a pagare le rate del mutuo. Ma quanto c’è di vero in queste preocupazioni e quanto invece c'è di positivo per il consumatore? Anche se occorrerà aspettare ancora qualche mese prima che la nuova legge sia utilizzabile dai consumatori, è bene iniziare a fare il punto della situazione.

Anche ieri era così

Non appena arriveranno i decreti attuativi di Banca d'Italia, per il consumatore ci saranno due procedure in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo. Resta in vigore l’articolo 40 del TUB il quale prevede che in caso di inadempimento del consumatore, la banca possa sciogliere il mutuo, chiedere il pagamento dell’intero residuo al cliente e quindi rivalersi sulla casa ipotecata in caso si fosse verificato, per 7 volte nel corso del contratto, un ritardato pagamento: per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il 30esimo e il 180esimo giorno dalla scadenza della rata.

Viene introdotta una nuova procedura che la banca può applicare solo se c’è stato in questo senso un accordo col cliente al momento della stipula del mutuo. E in questo caso le rate pagabili in ritardo salgono a 18 nel corso del contratto. Secondo la procedura tradizionale, per potersi rivalere sulla casa ipotecata, l'istituto di credito deve chiedere una procedura esecutiva al Tribunale e dopo qualche tempo ottenere così la possibilità di mettere la casa all’asta spesso a un prezzo molto più basso di quello che sarebbe il suo valore di mercato.

Cosa cambia davvero

Se c’è accordo specifico col cliente, la nuova legge in qualche modo accorcia i tempi, perché non prevede più il passaggio dal Tribunale. Innanzitutto per attivare la procedura sono necessarie 18 rate pagate in ritardo rispetto alle 7 rate della procedura tradizionale. L’immobile in questo caso, viene valutato da un consulente indipendente e messo in vendita a valore di mercato. Se da un lato il fatto che non serva più una procedura esecutiva del Tribunale ha fatto gridare allo scandalo, dall’altro il vantaggio per il consumatore potrebbe non essere da poco: se la casa viene valutata ai prezzi di mercato potrebbe anche accadere che dalla sua vendita o trasferimento alla banca il consumatore in difficoltà possa anche ottenere qualcosa. Inoltre, la possibilità per la banca di accorciare i tempi per il recupero di un credito potrebbe avere anche un qualche beneficio sugli interessi dei mutui.

I lati postitivi del provvedimento

La nuova normativa, però, non si occupa solo del caso in cui il cittadino non riesca a pagare le rate del mutuo, ma comprende anche una serie di altre novità. Si tratta di novità a garanzia del consumatore, come ad esempio la possibilità di avere un maggiori informazioni prima di firmare un contratto di credito al consumo. Ecco nello specifico cosa prevede: 

  • tanto per cominciare sarà consegnato al consumatore, come accade per i contratti di credito al consumo, il prospetto informativo europeo standardizzato con informazioni personalizzate. Il consumatore avrà 7 giorni di tempo per confrontare le diverse offerte di mercato e prendere così una decisione informata e consapevole;
  • viene poi ribadito il divieto delle vendite abbinate e combinate (quelle dove ad esempio la banca obbliga il consumatore ad accollarsi anche un'assicurazione);
  • sono confermate l’estinzione anticipata e la surroga del mutuo senza spese (cosa che invece il testo della direttiva europea non prende neppure in considerazione visto che negli altri paesi europei non è prevista);
  • le nuove norme dettano anche regole di professionalità cui dovranno adeguarsi i periti che dovranno valutare l'immobile (garantendo così indipendendenza);
  • infine la consulenza indipendente: viene introdotto un articolo in cui si afferma che i finanziatori e gli intermediari del credito devono agire nel migliore interesse del consumatore, offrire offerte adeguate ai bisogni e alla situazione personale e finanziaria del cliente.


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