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Mutuo a tasso variabile: cosa fare se i tassi salgono?

L'instabilità economica e politica ha portato a una crescita del tasso di inflazione che, a catena, potrebbe influenzare anche i tassi dei mutui. Le tensioni sul mercato potrebbero quindi contribuire a far crescere le spese per chi ha sottoscritto un contratto a tasso variabile. Per limitare i danni, è bene valutare fin da subito una rinegoziazione oppure una surroga: scopri quando conviene cambiare e trova le migliori offerte sul mercato. 

  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
  • di
  • Roberto Usai
01 marzo 2022
  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
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  • Roberto Usai
Mutui con floor: condizioni vessatorie per i clienti

Dopo anni in cui sono rimasti sostanzialmente stabili (o negativi), il 2022 potrebbe essere l'anno in cui i tassi di interesse tornano a salire. La situazione mondiale, tra incertezze economiche e politiche, unita alla crescita economica ha fatto sì che i prezzi di beni e servizi siano aumentati. Questo ha comportato anche la crescita del tasso di inflazione che, a sua volta, influenza anche i tassi di interesse dei mutui. Se da un lato è vero che la Bce potrebbe non aumentare subito i tassi, dall'altro è probabile che le tensioni sul mercato possano far crescere i parametri a cui sono legati i tassi dei mutui: l'Euribor e l'IRS.

Cosa rischia chi ha un mutuo?

Lo scenario per chi ha un contratto di mutuo in essere varia a seconda del tipo di tasso. Il tasso applicato a un mutuo fisso o variabile dipende infatti dalla somma dello Spread (una percentuale decisa dalla banca) più un tasso di mercato che generalmente è l'Euribor per i mutui a tasso variabile e l'IRS per i mutui a tasso fisso.

Mutui a tasso fisso
Per chi ha un mutuo a tasso fisso la crescita dell’IRS non dà alcuna preoccupazione perché il tasso, una volta fissato il giorno della stipula del mutuo, non cambia, resta sempre lo stesso. Il grande vantaggio di un mutuo a tasso fisso, soprattutto quando ci troviamo in un periodo di tassi in crescita, è infatti la rata certa che quindi non cambia mai nel corso del tempo.
Mutui a tasso variabile

Per chi ha un mutuo a tasso variabile, invece, la situazione cambia. Infatti, la rata in questo caso viene ridefinita periodicamente (di solito ogni mese) sommando lo Spread (che resta sempre lo stesso) all’Euribor del periodo di riferimento. Questo significa che se l’Euribor cresce di conseguenza anche la rata salirà. Di quanto, dipende anche da quando si è stipulato il mutuo. Come sappiamo, infatti, il piano di ammortamento alla francese prevede che la rata sia composta da quote interessi decrescenti e da quote capitale crescenti. Quindi, tanto più si è avanti nel piano di ammortamento tanto meno effetto avrà sulla rata la quota interessi. Insomma, per chi ha iniziato il mutuo da un po’ di tempo la crescita del tasso Euribor ha un effetto meno marcato.

Facciamo qualche esempio: 

  • Antonio ha stipulato il suo mutuo per 200.000 euro nel 2005, con una durata di 25 anni e un tasso variabile, dato dalla somma di Euribor 1 mese più uno spread dell’1,5%. La sua rata mensile in questi anni è stata molto stabile: l’Euribor è stato sempre negativo e il suo contratto prevede un floor, cioè un limite minimo al tasso, che non può scendere sotto lo Spread. La sua rata è stata dunque sempre di 799,87 euro. Con una crescita dell’Euribor e quindi del suo tasso dell’1% a partire dalla rata di marzo il valore diventerebbe 864,25 euro (cioè l’8% in più dell’attuale).
  • Paola invece ha fatto lo stesso mutuo nel 2005 con una durata più breve 20 anni. La sua rata mensile è stata finora di 965,09 euro. In caso di aumento dell’Euribor di un punto percentuale la rata diventerebbe 998,74 euro (cioè il 3,5% in più dell’attuale).

Come abbiamo visto, in un mutuo a tasso variabile la crescita del tasso di mercato influenza la rata mensile in maniera diversa a seconda del capitale residuo del mutuo (cioè quello che resta ancora da restituire alla banca) che a sua volta è influenzato da capitale erogato col mutuo e numero di rate già pagate. In sintesi, quindi, più si è vicini alla fine del mutuo meno crescerà la rata.

Come limitare i danni sui mutui già accesi

Vista la situazione attuale, per limitare ulteriori spese in futuro è importante agire in fretta. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile è ancora in tempo per valutare una surroga e passare così a un tasso fisso. Al momento i tassi sono ancora molto competitivi, questo significa che si riesce a chiudere tutto rapidamente, è possibile ottenere un tasso di interesse basso e fisso per tutta la durata del piano di ammortamento. 

  • Fare una surroga
    Si tratta di un'operazione che permette di cambiare tutto del mutuo, rivolgendosi a un'altra banca. Potremmo quindi trasferire il debito in un'altra banca, variando così tipologia, tasso e durata del finanziamento. A rimanere fisso è il capitale residuo del mutuo che viene trasferito. Confronta le offerte di surroga sul nostro calcolatore e considera, infine, che se hai iniziato il mutuo già da qualche anno l'aumento della rata variabile potrebbe essere contenuto, quindi la surroga potrebbe non essere così conveniente.
  • Rinegoziare il mutuo
    In alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con l'attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso. Questa è un'operazione che non è un obbligo per la banca, generalmente è più possibile ottenerla dopo aver richiesto un'offerta di surroga da parte di un'altra banca. 

In entrambi i casi parliamo di operazioni che non comportano spese extra, anche le spese del notaio necessario per la surroga sono a carico della nuova banca. 

Quando conviene fare una surroga

Per valutare le migliori offerte di surroga puoi utilizzare il servizio di comparazione online. Con la simulazione è possibile ottenere una rata mensile, questa cifra va quindi moltiplicata per la durata della surroga, teniamo da parte questo risultato (che chiamiamo Y) e procediamo con il calcolo. Adesso procediamo prendendo la nostra attuale rata e facendo delle simulazioni di crescita dell'1%, del 2% o del 3%. Moltiplichiamo quindi l'ipotetica nuova rata (ottenuta dalla simulazione iniziale) per il numero di rate ancora da pagare alla banca: il risultato (che chiamiamo X) indica l'esborso futuro per il pagamento delle rate. Per valutare se è conveniente fare una surroga, a questo punto possiamo sottrarre il valore X a Y. Se la differenza è positiva ed è superiore a 2.000 euro, allora conviene procedere. Se, invece, la differenza è negativa o se è comunque inferiore a 2.000 euro, allora la surroga non è conveniente. Con la stessa procedura è possibile valutare la convenienza della rinegoziazione.

Mutui: trova le migliori offerte sul mercato

Come fare una surroga

La surroga prevede procedure e tempistiche precise: l'operazione si deve concludere (compreso l'atto davanti al notaio) entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta dei conteggi estintivi da parte della nuova banca alla vecchia. La legge prevede che, nel caso in cui non vengano rispettati i tempi, si abbia diritto a un indennizzo pari all'1% del capitale residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Quindi, se per esempio il capitale residuo è di 100.000 euro, un ritardo di 15 giorni comporterebbe il diritto a un indennizzo di 1.000 euro. In questo caso bisogna quindi richiederlo presentando un reclamo scritto alla banca che ha 60 giorni di tempo per rispondere. Se non si riceve risposta o se la risposta non è soddisfacente, è possibile fare un nuovo ricorso all'Arbitro bancario e finanziario