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Nuovo mutuo col cappello di Bpm

17 maggio 2010

17 maggio 2010

Bpb propone ai suoi correntisti un nuovo mutuo a tasso variabile (indicizzato al tasso Bce) che prevede però un tetto massimo al 5% (il cosiddetto "cap").

Bpb propone ai suoi correntisti un nuovo mutuo a tasso variabile (indicizzato al tasso Bce) che prevede però un tetto massimo al 5% (il cosiddetto "cap"). Ha uno spread del 2%, che però si può ridurre all'1,7% sottoscrivendo anche un pacchetto assicurativo (una polizza vita un po' costosa). Si tratta di un tasso variabile un po' più alto di quelli proposti dai mutui indicizzati tradizionali, ma questo tipo di mutuo ha il vantaggio di far correre meno rischi in caso di aumento consistente dei tassi di mercato. Non è il solo mutuo indicizzato con "cap", ma al momento è quello con il tetto più conveniente. Meglio però la versione senza polizza vita.

Al riparo dalla crescita dei tassi
Questa offerta è destinata esclusivamente ai correntisti di Banca Popolare di Milano, ed è valida fino al 30 settembre 2010 per mutui stipulati entro il 31 dicembre 2010, ovviamente salvo esaurimento del plafond prima di queste date.
L'offerta ci sembra interessante soprattutto per chi vuole ridurre il rischio di una rata variabile introducendo un tetto massimo (molto simile al tasso fisso oggi offerto dalle banche). I mutui con "cap" possono essere scelte interessanti proprio in questo periodo, ovvero in un periodo di tassi bassi ma con una previsione di crescita futura. In questo modo ci si avvantaggia delle rate variabili più basse di questo periodo rispetto ad un tasso fisso e si ha la certezza che il tasso del mutuo non potrà comunque essere mai superiore al 5% quando i tassi cresceranno.

Il mutuo alla prova
Ma per valutare la convenienza economica dell'offerta occorre considerare anche altri aspetti: parametro d'indicizzazione, spread, spese bancarie e assicurative. Abbiamo simulato un piano di ammortamento e spese per un finanziamento di durata venti anni di 100.000 euro per l'acquisto di una casa di 200.000 euro.
Il parametro di indicizzazione è il tasso fissato dalla Banca Centrale Europea che oggi è dell'1%.

Lo spread è del 2%; dunque il tasso iniziale del mutuo è il 3%. Sicuramente oggi sul mercato ci sono prodotti indicizzati all'Euribor che hanno tassi finiti e taeg più bassi. Contate quindi che la rata periodica che pagherete sarà più alta di quella che paghereste scegliendo un mutuo indicizzato all'Euribor. Lo spread può essere ridotto fino all'1,7% se si sottoscrive il pacchetto assicurativo polizza caso morte e polizza a copertura del credito. Costo? Nella nostra simulazione un totale di 3.204 euro: 1.704 la polizza assicurativa vita e 1.500 euro la polizza assicurativa a copertura del credito (da pagare subito all'inizio del mutuo).

Meglio senza polizza
Ma conviene pagare questo costo aggiuntivo per ridurre lo spread del mutuo di 0,30 punti percentuali? Abbiamo messo a confronto i due piani di ammortamento, quello con spread all'1,7% e quello con spread del 2%, a parità di crescita dei tassi. Il mutuatario che ha stipulato un mutuo con spread al 2% pagherebbe 3.526 euro in più rispetto all'altro che ha invece un mutuo con spread all'1,7%. Nella nostra simulazione però i due piani si equivalgono: si pagano 3.204 euro di assicurazioni ma si risparmiano 3.526 euro grazie allo spread più basso. Le differenze ci sono però se guardiamo il taeg dei due piani: 4,15% quello con spread più basso e 4,11% quello con spread più alto); questo perché per ridurre lo spread occorre pagare subito 1500 euro a fronte di guadagni sulla rata nel corso del tempo che hanno meno valore sul Taeg che considera il costo attualizzato del mutuo. Anche il tempo ha un valore economico.

Confronto con i concorrenti
Abbiamo messo a confronto l'offerta con "cap" di Bpm con un'altra che sta avendo grossa fortuna sul mercato, quella con "cap" al 5,5% di Monte dei Paschi di Siena (vedi tabella).

Mps offre per il nostro profilo un mutuo indicizzato al tasso Euribor 1 mese base 360 più uno spread del 2,05%. Abbiamo ipotizzato che il tasso euribor sia più alto del tasso bce di 0,10 punti percentuali come è avvenuto sempre nel corso degli anni se si escludono le ultime tensioni sui mercati. L'esborso complessivo, dovuto anche al cap del 5,5% più elevato rispetto a quello proposto da Bpm fa sì che l'offerta sia meno conveniente (il Taeg nella nostra simulazione è del 4,28%, considerando spese per 1.620 euro).

Mutuo di 100.000 euro per immobile di 200.000 euro, durata 20 anni
(simulazione tassi di mercato Altroconsumo maggio 2010)
Banca BPM BPM MPS
Nome del prodotto Mutuo semprebasso Mutuo semprebasso Mutuo Protezione
Parametro indicizzazione Tasso BCE Tasso BCE Euribor 1 mese base 360
Spread 1,70% 2% 2,05%
Cap 5,00% 5% 5,50%
Assicurazione incendio 110 110 270
Assicurazione vita 3.204 0 0
Istruttoria 400 400 500
Perizia 250 250 250
Incasso rata 480 480 600
TOTALE SPESE 4.444 1.240 1.620
Totale esborso piano di ammortamento € 141.701 € 145.227 € 146.967
Taeg % 4,15% 4,11% 4,28%

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