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Mutuo UniCredit a tasso fisso 1%, non è così conveniente

Abbiamo analizzato nel dettaglio il mutuo a tasso fisso 1% UniCredit, tanto pubblicizzato nelle ultime settimane. Il tasso è sicuramente allettante, ma con le altre spese previste rischi di pagare di più: sul mercato si può trovare di meglio.

  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
  • di
  • Vittoria Vigoni
29 novembre 2017
  • contributo tecnico di
  • Anna Vizzari
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  • Vittoria Vigoni
mutuo unicredit tasso fisso

Casimiro PT / Shutterstock.com

UniCredit sta pubblicizzando il suo mutuo a tasso fisso per acquisto, ristrutturazione e surroga, con un tasso che fa davvero gola: l’1%. Peccato sia limitato solo a determinati casi (capitale e durata) e soprattutto il tasso di per sé dice poco sull’effettivo costo del mutuo che si può capire solo considerando il Taeg. Ricorda sempre che, qualsiasi mutuo tu voglia stipulare, non è obbligatorio avere il conto corrente nella stessa banca e non ti può essere chiesto di comprare obbligatoriamente una polizza a copertura del credito o una polizza casa venduta dalla banca: sono pratiche scorrette. Analizziamo insieme nel dettaglio il mutuo tasso fisso UniCredit per capire se è davvero conveniente.

Le opzioni di flessibilità del mutuo a tasso fisso UniCredit

Tra le caratteristiche del mutuo c’è il Riduci, Taglia o Sposta rata. Si tratta di opzioni di flessibilità concesse al cliente fin dalla stipula, ma sono operative solo dopo due anni dalla stipula e solo se il cliente, quando le richiede, ha pagato regolarmente tutte le rate. Non si possono chiedere nell’ultimo anno del mutuo. La banca non può dire di no. Ecco quali sono:

  • Riduci Rata permette di allungare il piano di ammortamento del mutuo fino a 48 mesi;
  • Taglia rata consente di ridurre per una sola volta fino a un massimo del 100% la quota capitale della rata per massimo 12 mesi. Se possibile meglio evitare: nel frattempo si paga la quota interessi e la quota capitale viene accantonata in un conto accessorio su cui vengono calcolati interessi;
  • Sposta rata consente di posticipare fino a un massimo di tre rate il pagamento delle rate. Il piano di ammortamento viene allungato, quindi di massimo 3 mesi. Si può chiedere per tre volte durante il piano di ammortamento.

I tassi cambiano a seconda del loan to value e della durata

Attenzione al loan to value (chiamato LTV), cioè il rapporto tra capitale chiesto in prestito e valore di perizia della casa su cui la banca iscrive ipoteca. Ad esempio per il mutuo di ristrutturazione questo rapporto non può essere superiore al 50%, per la surroga si può arrivare all’80%, per l’acquisto fino al 100%. Più cresce questo rapporto, più aumenta il tasso d’interesse applicato. Il tasso cresce, a parità di LTV, proporzionalmente alla durata del mutuo. Ad esempio un mutuo al 50%, di durata 10 anni, ha un tasso dell’1%, ma se diventa all’80% il tasso è del 2% e per un mutuo al 100% arriva al 4,80%.

Le spese del mutuo a tasso fisso UniCredit

Il tasso da solo dice poco sui costi complessivi di un mutuo, perché bisogna considerare anche le altre spese (istruttoria, perizia, assicurazioni, etc). Nel caso del mutuo a tasso fisso UniCredit ci sono:

  • spese di istruttoria pari all’1,25% del capitale del mutuo con un minimo di 1000 euro e un massimo di 2000 euro;
  • spese di perizia;
  • assicurazione sulla casa con un premio unico pari allo 0,03% del capitale del mutuo per il numero di anni di durata;
  • imposta sostitutiva pari allo 0,25% del mutuo (2% in caso di acquisto e ristrutturazione seconda casa);
  • spese di gestione pratica: 60 euro annui a partire dall’anno successivo all’erogazione;
  • spese di incasso rata: 3 euro su conti UniCredit, 5 euro su conti altre banche.

Calcoliamo il mutuo a tasso fisso UniCredit per due profili

Per capire se il mutuo a tasso fisso UniCredit è davvero conveniente, abbiamo ipotizzato questi due possibili scenari: 

  • un mutuo tasso fisso di 80.000 euro, di 10 anni, chiesto per acquistare un’abitazione principale che ha un valore di perizia di 170.000 (LTV pari al 47%). Il mutuo, in questo caso, avrà un Tan dell’1%, una rata mensile pari a 700,83 euro che diventano 705,83 euro per chi non è correntista UniCredit e 703,83 per i correntisti UniCredit (per incasso rata). Il Taeg considerando tutti i costi (incluso perizia e assicurazione casa) è pari all’1,71% che scende all’1,65% per i correntisti UniCredit. Con lo stesso profilo, nel nostro calcolatore puoi trovare mutui migliori, per esempio: Monte dei Paschi Benvenuto nuovi clienti taeg 1,37%, Veneto Banca Mutuo Now taeg 1,45%, Intesa San Paolo mutuo fisso taeg 1,48%.
  • un mutuo di 150.000 euro, di 25 anni, per acquistare un'abitazione principale del valore di perizia di 187.500 euro. Il tasso applicato in questo caso è del 3,20%, la rata mensile è di 727,02 euro che con incasso rata diventa 730,02 per i correntisti UniCredit e 732,02 euro per chi non è correntista UniCredit. Il Taeg (tutte le spese incluse anche spese di gestione, perizia e assicurazione casa) è pari al 3,62% e scende al 3,6% per i correntisti UniCredit. Anche con questo profilo, nel nostro calcolatore puoi trovare mutui migliori, per esempio: Banco Bpm taeg 2,23%, Veneto Banca Mutuo Now taeg 2,26%, Intesa San Paolo taeg 2,28%.

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