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Il Pgt di Milano

30 maggio 2011

30 maggio 2011

Maria Spataro - Avvocato

Anche Milano si è dotata del PGT (Piano di Governo del Territorio), adottato il 13/14 luglio 2010 ed approvato il 4/02/2011. Esso entrerà in vigore però solo dalla sua pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia, non ancora avvenuta. Il PGT è articolato in tre differenti atti: il documento di piano, il piano dei servizi e il piano delle regole.

Con legge regionale 12/2005 la Lombardia ha dato il via a un’importante riforma della disciplina urbanistica, attivando un nuovo strumento di pianificazione territoriale: il Piano di Governo del territorio (PGT), che sostituisce il vecchio piano regolatore.
Anche Milano si è dotata del PGT, adottato il 13/14 luglio 2010 ed approvato il 4/02/2011. Esso entrerà in vigore però solo dalla sua pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia, non ancora avvenuta.
Il PGT è articolato nei seguenti atti: A) il documento di piano, B) il piano dei servizi, C) il piano delle regole.

A) Il documento di piano è il primo atto nella stesura del PGT, definisce gli eventuali criteri di compensazione, di perequazione e d’incentivazione. Attraverso di esso si identificano gli obiettivi e le strategie che servono a perseguire lo sviluppo economico, sociale, in un’ottica di valorizzazione delle risorse ambientali, paesaggistiche e culturali. Ha validità quinquennale, non ha effetti sul regime giuridico dei suoli ed è sempre modificabile.
Esso è sottoposto anche a una procedura di analisi preventiva sugli effetti derivanti dall’attuazione degli strumenti di pianificazione, la VAS (Valutazione strategica ambientale).
Nel Documento di Piano (DDP) si parte dall’assunto che la scarsità di suolo è una condizione strutturale della città-regione milanese. La diffusione degli insediamenti sul territorio della Provincia negli anni ha consumato progressivamente il suolo, e sino ad oggi, il vuoto tra il costruito è sempre stato sottoposto a vincolo amministrativo che ne ha impedito sì la sua edificazione (parco Sud) ma non è stato in grado di trasformarlo in spazio pubblico di qualità ambientale. Il Comune intende sviluppare una “politica dei pieni”, adottando la strategia della densificazione. A tal fine attiva differenti percorsi di riqualificazione e trasformazione coordinati su tutte le parti di città: dall’implementazione e rivalorizzazione di parti di città fatiscenti, alla riqualificazione di aree sottoutilizzate (aree ferroviarie, zone militari, aree industriali dismesse, etc.), a trasformazioni incrementali connesse a processi di sostituzione edilizia, a piccole espansioni legate ad obiettivi di riordino.
Riguardo alla dotazione dei servizi il DDP abbandona la logica dello standard localizzato e dei servizi pianificati a partire dai vincoli, la cd. Logica del “prodotto finito”, ed attiva un ragionamento differente da quello tradizionale dei Piani Regolatori proponendo un sistema che ruota attorno a una forte regia del Comune, soggetto portatore di obiettivi specifici e chiari, riferimento per il dialogo con l’operatore privato.
Il DDP disegna lo sviluppo di Milano come città metropolitana e multicentrica, in un progetto di riequilibrio di funzioni tra centro e periferia favorendo progetti intercomunali.

B) Il piano dei servizi (PdS) indica, tra l’altro, le necessità di sviluppo e integrazione dei servizi esistenti, ne quantifica i costi e ne prefigura le modalità di attuazione; è lo strumento per armonizzare gli insediamenti con il sistema dei servizi, per garantire la vivibilità e la qualità urbana della comunità locale, secondo un disegno di razionale distribuzione dei servizi per qualità, fruibilità e accessibilità. Esso non ha termini di validità, è sempre modificabile, ha effetti sul regime giuridico dei suoli, ed è articolato attorno a tre elementi: 1. l’ascolto della città, 2. il principio della
sussidiarietà, 3. il metodo del flusso continuo.

C) Il piano delle regole, anch’esso senza scadenza temporale, è sempre modificabile, definisce alcuni parametri da rispettare negli interventi di nuova edificazione entro gli ambiti del tessuto urbano consolidato, detta la disciplina d'uso, di valorizzazione e di salvaguardia per le aree destinate all'agricoltura e detta ulteriori regole di salvaguardia e di valorizzazione per le aree di valore paesaggistico-ambientale ed ecologiche. Le indicazioni contenute nel piano delle regole hanno carattere vincolante e producono effetti diretti sul regime giuridico dei suoli.
Le novità sono principalmente: il piano dei servizi e il dovere di condivisione del piano con la cittadinanza; le destinazioni d’uso; il concetto di perequazione.
L’art. 5 del Piano delle Regole prevede che “le destinazioni funzionali sono liberamente insediabili, ed è sempre ammesso il passaggio da una all’altra delle destinazioni funzionali con opere e senza opere edilizie.
La compensazione è il principio secondo cui l'amministrazione comunale in cambio della cessione gratuita di un'area sulla quale intende realizzare un intervento pubblico può concedere al proprietario del suolo un altro terreno in permuta o della volumetria che può essere trasferita su altre aree edificabili. Questa volumetria è liberamente commerciabile.
Con la perequazione urbanistica, 1) vengono rese più omogenee le aree urbane in termini di valore economico e a ciascuna è assegnato un indice che servirà per la valutazione; 2) l’indice assegnato a ciascuna area può essere oggetto di compravendita a favore di altre aree, anche non confinanti. Da ciò consegue la nascita del “registro delle cessioni dei diritti edificatori”. Il Piano delle Regole prevede inoltre la nascita dell’agenzia per la perequazione che ha il compito, tra gli altri, di agevolare e promuovere l'incontro fra domanda e offerta all'interno del mercato dei diritti edificatori.


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