C’è chi dice che comprare casa sia uno dei modi migliori per mettere da parte denaro: invece di pagare un affitto, si costruisce nel tempo un patrimonio. E c’è chi sostiene l’esatto contrario: tra mutuo, tasse, manutenzione e scarsa liquidità, il mattone sarebbe un investimento meno conveniente rispetto a molte alternative finanziarie.
Entrambi i ragionamenti colgono una parte della realtà, ma rischiano di semplificare troppo. Perché prima ancora di chiedersi quanto renda una casa bisogna capire che cosa quella casa deve fare per noi.
Se compriamo un appartamento per affittarlo, il ragionamento è abbastanza lineare. Bisogna considerare il canone incassato, sottrarre tasse, Imu, manutenzione, periodi di sfitto, spese straordinarie e confrontare il risultato con ciò che avremmo potuto ottenere investendo altrove. È il ragionamento che abbiamo già fatto mettendo a confronto casa, BTp ed Etf. In questo caso il mattone è soprattutto un investimento e come tale va giudicato.
Se nella casa ci vivi, il conto cambia
Le cose diventano diverse quando l’immobile è quello in cui abitiamo. Anche qui esistono prezzo, mutuo, manutenzione e rischio che il valore futuro salga o scenda. Ma manca una voce se guardiamo soltanto al rendimento finanziario: il servizio abitativo.
Chi vive in una casa di proprietà non incassa un affitto, ma non deve nemmeno pagarlo a qualcun altro. Se un’abitazione equivalente costerebbe 1.000 euro al mese in locazione, vivere nella propria casa produce comunque un beneficio economico. Naturalmente da questo beneficio vanno sottratti i costi della proprietà, ma considerarlo pari a zero significherebbe ignorare una parte importante del valore dell’immobile.
È anche per questo che, parlando dei prezzi delle case e dell’aumento dei tassi, abbiamo già osservato che chi compra per viverci molti anni può accettare condizioni che sarebbero poco interessanti per chi cerca soltanto un rendimento.
Non tutto il valore entra in un conto
Il valore d’uso, però, non si esaurisce nell’affitto risparmiato.
Una casa è anche il luogo nel quale organizziamo la nostra vita. Possiamo modificarla, adattarla alle nostre esigenze, scegliere come usarla senza dover pensare alla prossima scadenza contrattuale. Col tempo quello spazio accumula abitudini, ricordi, relazioni con il quartiere e diventa anche un luogo fisico della nostra identità.
Questo valore non è facile da trasformare in euro e forse non avrebbe nemmeno senso provarci. Ma il fatto che sia difficile da misurare non significa che non esista. Anche un contratto d’affitto lungo, per esempio un 4+4, può offrire stabilità, ma la proprietà dà in genere un controllo maggiore sullo spazio e riduce l’incertezza legata alla permanenza futura.
La stessa logica vale, in misura diversa, per una seconda casa. Nell’analisi sulla casa al mare avevamo già parlato di un investimento da vivere: può generare una rendita quando viene affittata, ma una parte del beneficio deriva anche dalle settimane o dai mesi in cui la utilizziamo direttamente.
Valore d’uso non significa convenienza a ogni prezzo
Questo non vuol dire tornare alla vecchia idea secondo cui il mattone è sempre un buon affare. Una casa può avere un valore d’uso elevatissimo per chi la abita e contemporaneamente essere un investimento mediocre.
Il prezzo resta decisivo. Così come contano il costo del mutuo, la liquidità dell’immobile, la possibilità di rivenderlo e le prospettive della zona. Abbiamo visto, per esempio, che il rapporto tra prezzi delle case e redditi può cambiare molto nel tempo e da un territorio all’altro.
E contano anche le prospettive demografiche. In un Paese che invecchia e in cui cambiano la dimensione e la composizione delle famiglie, non tutte le abitazioni avranno la stessa domanda futura. Ne abbiamo parlato analizzando il rapporto tra prezzi delle case e demografia.
Anche le possibilità di utilizzo incidono sul valore. Il caso degli affitti brevi e delle nuove regole europee mostra che il mercato può incorporare nel prezzo persino la possibilità futura di utilizzare una casa in un certo modo.
La domanda giusta viene prima del rendimento
Per giudicare una casa bisogna quindi partire da una domanda diversa: che cosa deve fare quell’immobile per noi?
Se deve produrre reddito, bisogna valutarlo soprattutto come investimento. Se è una seconda casa, al rendimento si aggiunge il beneficio dell’utilizzo personale. Se è l’abitazione principale, il valore d’uso diventa centrale e comprende sia il servizio abitativo sia elementi più difficili da misurare, come stabilità, continuità e controllo dello spazio.
Una casa può quindi essere un cattivo investimento e una buona scelta abitativa. Può anche essere il contrario. Il rendimento ci dice che cosa fa per il nostro patrimonio. Il valore d’uso ci dice che cosa fa per la nostra vita. Per decidere se comprarla servono entrambi.
