Estinguere il mutuo può sembrare una scelta sicura, ma non sempre è la più conveniente. Se il rendimento atteso di un investimento (anche prudente) supera il tasso che stai pagando sul mutuo, potrebbe essere più conveniente mantenere il debito e investire il denaro. Numeri alla mano, ecco come decidere con numeri alla mano.

Caso 1: ripago il mutuo

Partiamo dalla prima ipotesi: estingui una parte del tuo mutuo. I vantaggi sono che da qui in avanti pagherai meno interessi e avrai una rata più piccola, aumenti il tuo margine di tranquillità e, se il mutuo è a tasso variabile, sei meno esposto a un eventuale rialzo dei tassi in futuro.

Supponiamo, per esempio, che l’importo del tuo muto sia oggi di 80.000 euro, durata 15 anni, tasso fisso del 3%. Con queste condizioni, stai pagando una rata di circa 550 euro al mese. Supponiamo ora che ti arrivino, fortunato te, 50.000 euro. Il debito residuo è di 30.000 euro, la rata si riduce a circa 205 euro al mese (contro i 550 euro di prima). A conti fatti, hai risparmiato interessi per circa 12.000 euro.

Caso 2: lascio il mutuo così com’è, e investo

In questa seconda ipotesi, entra ovviamente in gioco un’altra variabile: su quale investimento ti orienti? Devi infatti tener presente che la rata del mutuo dovrai pagarla sempre e comunque, qualunque cosa succeda ai mercati finanziari, mentre l’incasso dell’investimento potrebbe non essere certo.
Se scegli investimenti “prudenti”, come un conto deposito, rendi certo anche l’incasso, non solo il pagamento del mutuo, ma gli interessi potrebbero essere troppo bassi affinché il gioco valga la candela. Non solo: il tasso sul conto deposito che vedi oggi durerà per qualche mese, forse per qualche anno se vincoli, ma non per tutta la durata del mutuo, perciò quando rinnoverai in futuro il conto deposito potresti non ritrovare le stesse condizioni.
All’estremo opposto, se scegli investimenti più redditizi come le azioni, devi tenere conto del fatto che il loro maggior rendimento è sul lungo periodo, certo, ma su periodi più brevi potresti trovarti ad affrontare anche dei tracolli delle entrate (e intanto il mutuo va ripagato lo stesso…).

Il panorama attuale

Qui sotto abbiamo riassunto dei rendimenti che, nel contesto attuale, possono essere plausibili.

Conto deposito: su 15 anni i rendimenti non sono certi per i motivi che ti abbiamo spiegato prima. Oggi per esempio il miglior conto deposito a 36 mesi ti offre il 2,8% lordo, ma tra tre anni dovrai rinnovarlo e potresti ottenere di più, o di meno. Per pura ipotesi, supponiamo che nell’arco dei 15 anni il “parcheggio” sui conti deposito ti renda il 2% - ma ricorda, è una pura ipotesi. Sui tuoi 50.000 euro ogni mese incassi circa 83 euro di interessi lordi, il che significa che in 15 anni incassi interessi per 15.000 euro.

BTp a 15 anni: un BTp con scadenza a 15 anni rende oggi circa il 3,8% lordo, quindi su un capitale di 50.000 euro significa quasi 160 euro al mese (28.500 euro su 15 anni).

Etf bilanciato: qui, di nuovo, sul rendimento che ti porterai a casa si possono fare solo ipotesi. Guardando all’andamento passato, ipotizziamo che arrivino a darti un 4,5% annuo (ma lo ripetiamo, non è una garanzia): sono quasi 190 euro al mese, e 33750 per un anno.

Etf azionario: i rendimenti salgono, ma sale anche il “livello di allerta” sul fatto che non sono prevedibili. Anche qui guardando al passato, e per pura ipotesi sul futuro, stimiamo un 8%: fanno più di 330 euro al mese, 60.000 euro di rendimento in 15 anni. Un bel prendere, non c’è che dire (per semplicità non abbiamo considerato il reinvestimento annuo dei dividendi, anche perché probabilmente li useresti per pagare il mutuo).

Il fisco ci mette lo zampino

A questo punto, potresti essere tentato di confrontare semplicemente i 12.000 risparmiati nel caso 1 con i guadagni di cui ti abbiamo appena parlato nel caso 2, e buttarti subito a investire. Fermo: la realtà, purtroppo, non è così semplice, ci sono ancora altri elementi da considerare.

Primo, e pesante, è il fisco. Da un lato, i rendimenti degli investimenti sono tassati: al 26% per i conti deposito, al 12,5% per i BTp, a un’aliquota che è un “mix” tra le due per gli Etf, a seconda dei prodotti che hanno in pancia. E non dimentichiamo che c’è anche l’imposta di bollo, che si mangia lo 0,2% ogni anno: su 50.000 euro e moltiplicato per 15 anni, se ne vanno 1.500 euro solo per questa tassa.
Dall’altro lato, invece, la rata del muto viene “alleggerita” grazie alla detrazione del 19%: se su 50.000 euro paghi 1.750 euro l’anno di interessi, 332 euro li recuperi con la dichiarazione dei redditi. Su 15 anni, sono quasi 5.000 euro recuperati. Se mantieni la rata così com’è, e investi, devi includere nel calcolo anche il fatto che nei prossimi anni recupererai questa cifra. Se invece usi il capitale per ridurre la rata del mutuo, devi calcolare anche che stai dicendo addio a questa detrazione.

Effetto ISEE

Secondo, c’è “l’effetto ISEE”. Il mutuo residuo riduce il patrimonio immobiliare ai fini ISEE: se il valore IMU prima casa è 100.000 € e il debito residuo 70.000 €, il valore netto scende a 30.000 € e, grazie alla franchigia di 52.500 €, azzerato in ISEE. Questo può:

• Aumentare l’Assegno Unico (ISEE < 43.240 €)
• Sbloccare Bonus Bollette (ISEE < 15.000 € / 20.000 €)
• Dare esonero tasse universitarie (ISEE < 22.000 €)

Sono tutti elementi che possono influire, anche pesantemente, sul tuo bilancio familiare.
Anche qui, però, c’è il rovescio della medaglia: se mantieni il mutuo e investi, i BTp sono esentati dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro, ma gli altri investimenti no.

In sintesi

In sintesi: con le condizioni che abbiamo ipotizzato in questa analisi (mutuo al 3% e rendimenti degli investimenti come visti sopra), in questo momento se ti arriva una somma imprevista può essere più conveniente investirla, anziché estinguere il mutuo. Ma attenzione a due cose:

• Le condizioni del mutuo: noi abbiamo ipotizzato interessi al 3%, ma basta che il tuo mutuo ti costi lo 0,5% in più (o in meno) per cambiare radicalmente la situazione.
• Il “certo per incerto” a cui vai incontro investendo: le rate del mutuo sono certe, i risultati degli investimenti no. Sei disposto a prenderti questo rischio?

In sintesi, non esiste una risposta universale: ma ora hai il modo di fare i tuoi conti, ripercorrendo i passaggi di cui ti abbiamo parlato e utilizzando le condizioni (tassi e rendimenti) del tuo mutuo e dei tuoi investimenti. Puoi estinguere e guadagnare serenità, oppure trasformare quei soldi in leva di crescita mantenendo lucidità, protezione e margini di manovra.

Tabella riepilogativa: pro e contro a confronto