Affitto o Mutuo nel 2025: i 4 Passi per Decidere (senza rimpianti)

Se il canone d’affitto che versi ogni mese supera il 9 % del valore di mercato dell’appartamento, stai pagando un interesse implicito talmente alto da rendere la locazione un pessimo affare. Anche con un mutuo a tasso fisso del 4,5% - ma ci sono offerte migliori sul mercato – la matematica ti suggerisce che il momento migliore per comprare potrebbe essere adesso.

1 · Quanto stai pagando di affitto? Troppo?

Per capire se il tuo canone è sostenibile devi rapportarlo al prezzo dell’immobile. L’operazione è semplice: moltiplica l’affitto mensile (escluse le spese condominiali) per dodici e dividi quel totale per il valore di mercato della casa. Il risultato è un tasso: se rientra tra il 6% e il 7% sei all’interno di una fascia di equilibrio; se si avvicina o supera il 9% stai sborsando al proprietario un interesse nascosto che ricorda il costo di un prestito sul valore integrale dell’abitazione. Si chiama interesse implicito perché non lo trovi scritto nel contratto: esiste solo nel confronto fra ciò che paghi e ciò che l’immobile vale davvero.

Normalmente la locazione è compresa tra il 6% e il 12% del valore dell’immobile a seconda della domanda di immobili in locazione e dell’offerta. Per esempio, nelle città universitarie e mete turistiche la domanda di locazione (sia a breve che a lungo termine) è più alta e quindi il tasso implicito tende a essere più alto. Città come Milano, Venezia, Firenze, sottodimensionate rispetto alla domanda di mercato offrono un interesse implicito più alto. Mentre città come Torino, Roma e Napoli che hanno un’estensione geografica in grado di assorbire la domanda di immobili in locazione tendono ad avere un tasso implicito più basso.

2 · La casa è adeguata al tuo reddito?

Una volta stabilito che l’affitto non dovrebbe mai superare il 9% del valore dell’immobile locato, chiediti se quel canone incide oltre il 25% dei tuoi guadagni netti. Se superi il 25% dei tuoi redditi netti stai vivendo oltre le tue possibilità. Restare al di sotto di questa soglia è essenziale per mettere da parte almeno il 10% di ciò che guadagni ogni mese. Con quell’avanzo, puoi accumulare una dote sufficiente a coprire l’anticipo minimo del 20% del prezzo di acquisto e lasciarti un piccolo cuscinetto per le spese iniziali.
Un’opportunità è accantonare il 10% dei propri redditi nel fondo pensione di categoria. Questa scelta può risultare vantaggiosa anche da un punto di vista fiscale e consente di chiedere l’anticipo per acquisto prima casa per sé e per i propri figli.

3 · In quanto tempo puoi costruire l’anticipo?

Partire da zero non significa restare fermi e senza speranze. Supponiamo che il tuo reddito netto sia di 1800 euro mensili. Se mantieni il canone entro 450 euro – un quarto – ti restano almeno 180 euro di risparmio al mese. Capitalizzati su un conto deposito al due per cento annuo, supererai i 18 mila euro in otto anni: poco meno del 15% di una casa da 125 mila euro. Aggiungendo tredicesime, bonus e incrementi di stipendio, raggiungere il 20% diventa realistico nello stesso arco di tempo. È un cammino più lento di un colpo di fortuna ma più veloce di quanto creda chi brucia tutto il proprio reddito in un affitto troppo alto.

Per questo motivo città come Milano, con canoni di locazione che arrivano anche a 800 € mensili a stanza, risultano inaccessibili e suscitano ironia, denuncia e indignazione. Aumentando l’offerta di immobili più velocemente di quanto aumenta la domanda, i canoni potrebbero scendere. Tuttavia, piuttosto che sprecare risorse a contestarlo e contrastarlo, è anche necessario prendere atto del processo di “europeizzazione” di alcune metropoli italiane, dove i prezzi degli immobili stanno seguendo una tendenza simile a quello seguito già da altre metropoli europee e mondiali, e cercare una casa adatta alle nostre tasche “fuori le mura” della città.

4 · Quanto costerà davvero la casa da proprietario?

Firmare un mutuo non vuol dire solo sostituire l’affitto con una rata identica: entrano in gioco le spese condominiali a carico del proprietario, le bollette – spesso trascurate quando si valuta la sostenibilità – e soprattutto gli imprevisti di manutenzione straordinaria. Eppure, anche includendo queste voci, il quadro resta favorevole se la rata non supera il 30% del reddito e l’affitto precedente sfiorava il 9% del valore dell’immobile. Prendiamo lo "scenario conservativo" di un tasso fisso al 4,5% per trent’anni: la rata può incidere più o meno quanto il vecchio canone, ma – ed è qui che la prospettiva cambia – una fetta crescente di ogni pagamento ripaga il capitale. Quella porzione non è un costo: è un investimento che trasforma il debito in proprietà.

Verso la fine del piano di ammortamento la rata rimane costante, mentre gli interessi scendono e la quota capitale cresce. È come spostare lentamente i soldi dalla colonna «uscite» alla colonna «patrimonio». Così, ciò che oggi chiamiamo rata domani diventa valore immobiliare tangibile. Ed è questo, alla fine, il motivo per cui il mutuo tende a battere l’affitto: perché smette di pagare il tempo e inizia a comprare spazio.

Tabella riepilogativa – Casa da 125 000 € (mutuo a 30 anni, tasso fisso 4,5 %)

Che cosa si nota a colpo d’occhio

• Con il mutuo versi complessivamente circa 7 600 € il primo anno, ma oltre 2 000 € restano a te come capitale accumulato: è la parte di casa che diventa tua già dopo dodici mesi.
• Già un affitto “equo” al 6 % ti costa quasi quanto l’intera rata, ma non ti restituisce nulla; con canoni al 9 % o al 12 % l’esborso supera nettamente il costo degli interessi del mutuo.
• Più a lungo resti in locazione, più alta diventa la somma “bruciata” in canoni: un mutuo trasforma parte dello stesso flusso di cassa in patrimonio, l’affitto no.

Se dopo questi quattro passi scopri di stare pagando più sabbia che mattoni, abbozza un piano di risparmio per l’anticipo e confronta le migliori offerte di mutuo disponibili oggi. Potresti accorgerti che diventare proprietario non è un salto nel vuoto ma l’esito naturale di una scelta matematica, prima ancora che emotiva.