A proposito di asteroidi...

Lo spettro di una perdita superiore all’80%

Tra il 2002 e il 2006, in pieno boom del mercato del mattone, Poste italiane ha collocato una serie di fondi immobiliari chiusi ai propri clienti. Tra questi Invest Real Security, che aveva inflitto ai sottoscrittori una perdita di circa il 60%, di cui ti abbiamo parlato a più riprese, vedi AF n° 1205 e 1206. Il caso aveva suscitato un clamore così grande da costringere Poste a conciliare con i propri clienti. A distanza di un anno, all’orizzonte si profila un disastro di proporzioni addirittura superiori: a fine 2018 il fondo immobiliare chiuso Obelisco dovrebbe arrivare a improrogabile scadenza. Chi lo ha comprato al momento del collocamento, a 2.500 euro a quota, ha incassato fino a oggi 300 euro di dividendi. Se, ma questo non è garantito, il fondo liquiderà gli immobili che possiede al valore a cui sono iscritti in bilancio, il Nav, e restituirà a chi l’ha comprato un valore di 203,84 euro (ultimo Nav disponibile al 30/06/2017), perderà circa l’80%. Come un obbligazionista incappato nel fallimento della Grecia. Se, come probabile, il fondo non riuscirà a vendere gli immobili che ha in pancia al valore del Nav, la perdita potrebbe essere anche superiore. Chi lo vendesse oggi sul mercato, a 141,33 euro a quota, perderebbe oltre l’82%. Un vero bagno di sangue, oltre che un danno rilevante per l’immagine, cui Poste potrebbe porre rimedio, stando alle voci sempre più insistenti, ripianando di tasca propria le perdite dei clienti. Così come potrebbe decidere di ripianare la perdita, in questo caso più contenuta, che dovrebbero subire coloro che hanno comprato Europa Immobiliare 1, sempre collocato da Poste. Scaduto ufficialmente lo scorso 31 dicembre dovrebbe dare a chi lo ha sottoscritto una perdita circoscritta nell’intervallo tra il 2 e il 3%, stando alle stime comunicate dalla società di gestione del fondo, Vegagest (il fondo deve ancora incassare l’intero importo derivante dalla vendita dell’ultimo suo immobile). Che fare? Se possiedi quote di Obelisco ed Europa Immobiliare 1 purtroppo non ti resta che aspettare il rimborso e sperare in un’eventuale intervento di Poste che possa diminuire la perdita che subiresti nel caso tu cercassi di vendere ora.

Immobili di carta

Gli altri fondi immobiliari quotati a Piazza Affari come stanno andando? Dipende, come puoi vedere nella tabella qui sotto, se a scadenza il fondo riuscirà a vendere gli immobili al prezzo a cui sono valorizzati in bilancio oppure no. In altri termini, se ti rimborserà una quota pari al Nav, oppure se ti darà di meno. Nel primo caso, con l’eccezione di Immobiliare dinamico, Obelisco, Mediolanum Re B, dovresti chiudere in attivo. Ma, e non si tratta di un’ipotesi così inverosimile dato quanto successo in passato con Invest Real Security, se il fondo non riesce a “piazzare” gli immobili al valore a cui sono iscritti a bilancio, in diversi casi chiuderai in perdita. Per esempio, se il fondo ti restituisce un valore per quota pari al prezzo di Borsa attuale, potresti perdere da un minimo dell’1% (QF Amundi Re Italia) a un massimo dell’82% (Obelisco). Per non saper né leggere né scrivere, se sei in guadagno, vendi. Non fa eccezione Alpha immobiliare, consigliato in passato, e di cui ti parliamo sotto: vendi anche questo. Se temi il bagno di sangue, tranne per Obelisco di cui ti abbiamo parlato prima, vendi anche se sei in perdita. n

FONDI IMMOBILIARI CHIUSI, COME FUNZIONANO?

I fondi immobiliari chiusi investono nel mattone comprando direttamente gli immobili, che in seguito affittano. Tutti i fondi prevedono una scadenza entro la quale devono essere venduti tutti gli immobili patrimonio del fondo e devono essere rimborsate le quote. Se, a scadenza, il mercato del mattone sta attraversando un brutto momento, è possibile prorogare il termine, per non svendere gli immobili. Sono fondi chiusi, ma è possibile acquistarli e venderli in Borsa - sono quotati a Piazza Affari. Il prezzo di Borsa può differire (di norma è molto inferiore) rispetto al valore che risulta dalla stima fatta sugli immobili due volte l’anno (il Nav). Questa differenza potrebbe essere una prima occasione di guadagno: comprare in Borsa a un prezzo scontato nella speranza (ma non c’è comunque la certezza) che in seguito gli immobili siano venduti sul mercato al valore del Nav. L’altra occasione di guadagno dovrebbero essere i dividendi che il fondo può staccare periodicamente, distribuendo gli affitti percepiti ai sottoscrittori del fondo.

RISPOSTE PER TE

Che differenza c’è tra un fondo immobiliare chiuso e uno aperto?   Il fondo immobiliare chiuso investe comprando direttamente gli immobili che poi affitta. Il fondo immobiliare aperto investe comprando azioni di società immobiliari o di costruzioni, che fanno lo stesso lavoro di un fondo chiuso immobiliare.

Cos’è il Nav?

È l’acronimo di Net asset value. È il sistema di calcolo che permette di ottenere il valore delle quote di un fondo comune di investimento. Si ottiene moltiplicando il prezzo di mercato di ogni titolo contenuto nel fondo per la quotazione dei titoli presenti. Nel caso dei fondi immobiliari, il Nav non è calcolato in base al valore di mercato delle azioni in pancia al fondo, ma in base a quanto certificato nell'ultimo bilancio (rendiconto annuale o relazione semestrale) da esperti indipendenti, che stimano il valore di mercato degli immobili patrimonio del fondo.

Cos’è lo sconto? 

Lo sconto è la differenza tra il Nav del fondo e la quotazione del fondo in Borsa. Ogni sei mesi, il valore degli immobili patrimonio dei fondi immobiliari chiusi viene verificato per rideterminarne il valore. Il prezzo a cui vengono scambiate le quote dei fondi immobiliari in Borsa è in genere inferiore del 30% a quello della quota determinato dai periti. Questa differenza di prezzo è una forma di remunerazione del rischio, elevato, che si assume chi acquista questi fondi e decide di mantenere l’investimento fino alla scadenza del fondo.