Obbligazione ipotecaria

Cos'è un'obbligazione ipotecaria?

Un'obbligazione ipotecaria, o mortgage backed security, è un bond che deriva dalla cartolarizzazione di mutui ipotecari su beni immobili. In altre parole, il pagamento degli interessi e il rimborso del capitale delle obbligazioni ipotecarie sono finanziati con quanto versato dai debitori nel momento in cui ripagano il mutuo.

Come funziona un'obbligazione ipotecaria?

Vediamolo con un esempio. Supponiamo che la banca ABC abbia concesso due mutui, uno alla famiglia Bianchi per 60 euro e uno alla famiglia Rossi per 40 euro. I mutui sono un prestito a lungo termine, perciò la banca ABC dovrebbe aspettare anni per riavere indietro tutto il capitale: i Bianchi e i Rossi, infatti, ne rimborsano solo un pezzettino alla volta, con le rate concordate.

Se la banca ABC non vuole aspettare tutto questo tempo, può "impacchettare" i mutui e farli diventare un'obbligazione. Come? In pratica, cede il suo credito nei confronti dei Bianchi e dei Rossi a una società ad hoc, la XYZ. In cambio, la società XYZ emette un'obbligazione del valore di 100 euro e la cede alla banca ABC. 

A questo punto, manca solo l'ultimo passaggio: la banca ABC vende l'obbligazione emessa da XYZ a degli investitori, per esempio i signori Verdi che hanno 30 euro da investire, e i signori Gialli, che hanno 70 euro da investire.

Perché viene emessa un'obbligazione ipotecaria?

Perché, almeno sulla carta, può essere un modo per rendere soddisfatti tutti i soggetti coinvolti. Nel nostro esempio, la banca ABC è soddisfatta perché ha riavuto subito i suoi 100 euro, senza aspettare la scadenza del mutuo. I signori Verdi e Gialli sono soddisfatti perché hanno potuto investire il loro capitale nell'obbligazione emessa da XYZ, che periodicamente paga una cedola. La società XYZ, a sua volta, sarà in grado di ripagare capitale e interessi di questa obbligazione grazie ai soldi che incassa dalle famiglie Bianchi e Rossi: e a rendere più sicuro questo incasso c'è la garanzia ipotecaria sulle loro case. E per queste ultime, le cose non sono cambiate con la cartolarizzazione: avevano un mutuo e continuano ad averlo, alle stesse condizioni.

Un'obbligazione ipotecaria è rischiosa?

Come tutti i titoli di credito, sì: anche questi bond hanno un rischio insito nel fatto che i titoli obbligazionari dipendono dall'affidabilità dei debitori. Per questo, deve essere valutato attentamente. Tornando al nostro esempio: cosa succederebbe se i Bianchi o i Rossi, o entrambi, non fossero in grado di ripagare le rate del mutuo? Certo la società XYZ potrebbe rivalersi sugli immobili dati in garanzia, ma se il loro valore non fosse sufficiente a compensare i mancati incassi delle rate del mutuo? In questo caso, la società XYZ non avrebbe i soldi per ripagare l'obbligazione, e quindi i Verdi e i Gialli che l'hanno acquistata subirebbero una perdita.

Certo, oltre alla garanzia degli immobili c'è un altro aspetto che contribuisce a ridurre il rischio: il nostro esempio è volutamente iper-semplificato, con soli due mutui, ma nella realtà i mutui "inglobati" nell'obbligazione sono centinaia, se non migliaia, perciò il fatto che un debitore non sia in grado di ripagare il mutuo incide poco. Un po' per l'ipoteca sugli immobili, un po' per questo "spezzettamento" su tanti mutui, spesso le obbligazioni ipotecarie hanno un rating migliore delle "normali" obbligazioni. Ma se il meccanismo si ingrandisce a livelli "tossici"? Pensa a quello che è successo nel 2008, con la crisi dei mutui subprime. Nelle obbligazioni sono stati "impacchettati" i mutui di debitori sempre meno affidabili (in inglese subprime, appunto), e quando una percentuale elevata di loro non è più stata in grado di ripagare il mutuo... il sistema è crollato e i detentori delle obbligazioni si sono ritrovati con il cerino in mano.