Investire nell’immobiliare con le azioni

In effetti, dati alla mano, i prezzi nel capoluogo lombardo sono aumentati parecchio. Abbiamo preso a riferimento il 2° semestre del 2022 (ultimo dato disponibile) con la seconda metà del 2019, ossia il periodo precedente allo scoppio della pandemia. Guardando alle quotazioni di quattro quartieri semicentrali/periferici della città, vediamo che in 3 anni i prezzi sono aumentati di oltre il 20%, con un picco del 67% nel quartiere in cui passa la nuova linea metropolitana. Fa eccezione City Life con un incremento “solo” del 10%, ma si tratta di un quartiere con palazzi nuovi e signorili, venduti a prezzi elevati già nel 2019. Minore la crescita dei prezzi dei box, come già avevamo rilevato nella nostra analisi dell’ottobre scorso. Se i prezzi aumentano, corrono anche i canoni d’affitto in città. Questa città “soffre” di una cronica mancanza di alloggi offerti rispetto alla domanda, con una popolazione residente che nell’ultimo decennio è aumentata di circa il 12%, mentre in altre città del nord Italia il trend è in diminuzione, ad esempio a Torino il saldo è negativo (-5%). Sul mercato delle abitazioni di Milano c’è poi la presenza di molti fondi immobiliari che cercano di acquistare per investire su questo territorio. Insomma, una casa a Milano è sia per chi necessita di un’abitazione, sia per chi è alla ricerca di un investimento, per metterla reddito, affittandola. Però, le case usate sono nel mirino delle direttive europee sull’efficientamento e sostenibilità degli edifici, e rappresentano un rischio per gli acquirenti. Partendo da queste osservazioni abbiamo cercato tra le società quotate a Piazza Affari se ce ne fosse qualcuna coinvolta nella costruzione di nuove case meneghine. Ecco quello che abbiamo trovato. Quello immobiliare è un mercato “particolare”, dove l’aleatorietà è elevata, e il confronto tra società operanti nel settore non è semplice in quanto gli interventi immobiliari e le situazioni sul territorio sono variegati. In generale occorre poi tenere presente che si tratta di azioni poco liquide, per cui non è detto che la compravendita sia immediata.

Potete leggere la nostra analisi sui prezzi dei box a Milano su https://www.altroconsumo.it/investi/investire/investimenti-alternativi/analysis/2022/10/bolla-immobiliare-in-mezzo-alla-val-padana

Una società immobiliare “sartoriale”

Una casa su misura è quella che promette Abitare In (4,94 euro, IT0005445280), quotata a Piazza Affari nel segmento AIM (ora Euronext Growth Milan) nell’aprile 2016 e poi passata in quello Star nel marzo 2021. Le azioni quotate sul mercato sono circa il 44% del capitale della società, il restante è nelle mani di tre soci e di un fondo d’investimento. Il suo business model consiste nell’acquistare ex-aree industriali dismesse di cui Milano è ancora piuttosto ricca, in quartieri semi-centrali e periferici del capoluogo lombardo, seguire tutti gli iter burocratici-organizzativi per poi procedere alla demolizione dei vecchi stabili, effettuare una bonifica del terreno e procedere con la costruzione di case a massima efficienza energetica e in linea con le nuove tendenze architettoniche che stanno caratterizzando la città. I punti di forza sono un’offerta commerciale che almeno sulla carta permette ai clienti di personalizzare la propria abitazione disegnandola fin dalle prime fasi, dato che l’azienda vende i contratti preliminari prima dei progetti definitivi, e un elevato portafoglio ordini di oltre 600 appartamenti, circa 450 appartamenti in costruzione e 2600 appartamenti in via di sviluppo progettuale (dati riferiti a febbraio 2023). A tutto si aggiunge il favorevole andamento demografico della città e i prezzi in ascesa, di cui abbiamo già detto. Infine, la società, per seguire l’evoluzione della domanda di case a Milano, ha ampliato la propria offerta fondando Homizy (4,4 euro IT0005468662), una società quotata sul segmento professionale di Euronext Growth Milan a dicembre 2021, specializzata nella costruzione e affitto di abitazioni e uffici in co-housing, ossia la sharing economy applicata all’abitazione, trasformando la casa in un’esperienza di condivisione.

Demolizione e costruzione sono effettuate da aziende terze cui AbitareIn, tramite appalto, affida queste attività. L’obiettivo è quello di soddisfare le esigenze abitative delle famiglie, costruendo per loro case “su misura”, che si possono personalizzare in ogni dettaglio. Gli attori coinvolti son molteplici e le tempistiche dilatate nel tempo, i prezzi sono alti, ma allineati ai livelli massimi della zona di intervento.

Il target di clientela per Homizy è il giovane professionista tra i 20 e i 35 anni che si trasferisce in città per lavoro o cerca maggiore indipendenza dalla famiglia, senza poter ancora permettersi una casa per conto proprio a tutti gli effetti.

Di contro, i progetti sono di lunga durata, per cui è notevole lo sforzo finanziario per sostenere e completare le case prima di incassare gli introiti dei rogiti, inoltre la crescita dei tassi di interessi con il conseguente aumento del costo di finanziamento delle fasi di progetto e costruzione, l’assenza di una diversificazione geografica, le lungaggini degli iter autorizzativi della pubblica amministrazione e l’aumento dei costi di produzione potrebbero incidere negativamente sugli utili della società. C’è da dire che la società cerca di stemperare quest’ultimo aspetto di rischio attivando “micro-campagne” di vendita per singoli lotti di appartamenti, in modo tale da vendere a prezzi allineati a quelli ultimi di mercato, e con l’inserimento di clausole contrattuali che legano il prezzo finale di vendita all’aumento dei costi di costruzione.

Risultati e multipli a rapporto

Nel primo trimestre dell’anno 2022-23, terminato il 31/12 (l’anno fiscale della società termina il 30 settembre di ogni anno), i ricavi sono stati di 44,4 milioni di euro, in aumento del 25% rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente. C’è da dire che negli ultimi 2 anni, l’attività dei cantieri è stata rallentata, per le restrizioni dovute alla pandemia prima e poi per i ritardi degli approvvigionamenti. Quest’anno la società dovrebbe recuperare anche quanto rimandato dall’esercizio precedente. L’utile operativo alla fine del primo trimestre dell’esercizio 2022-2023 è pari a 4,8 milioni di euro, contro 1,6 milioni dello stesso periodo dello scorso anno per l’inizio delle consegne ritardate e grazie alla spinta dell’attività dei cantieri. Negli ultimi tre mesi è aumentato di 27,5 milioni di euro l’indebitamento rispetto ai 3 mesi precedenti (ossia rispetto al 30/09/2022), a causa dell’avanzamento dei cantieri e l’acquisto di nuove aree.

La società non si limita a vendere solo l’appartamento, strumento di vendita della nuova casa è anche un buono “arredi”, con il quale offre ai clienti il mobilio (eccetto spese di consegna e montaggio), fino a concorrenza del valore del buono stesso, con un suo partner commerciale e offrendo il servizio di interior design del proprio team di architetti, come detta la moda di questi anni.

Abbiamo cercato anche qualche altra società immobiliare quotata, tra cui la Brioschi Sviluppo Immobiliare (0,07 euro, IT0000066180): il suo patrimonio immobiliare è rappresentato quasi esclusivamente da immobili a reddito, e localizzati nel Nord Italia, non solo a Milano. Presenta un bilancio in perdita negli ultimi anni, quello chiuso a fine 2022 è in utile grazie alla cessione di un lotto di immobili a Milano Fiori Nord che ha permesso alla società di tornare in equilibrio finanziario. Non ci sembra interessante.

Altra società quotata a Piazza Affari è Risanamento SpA (0,11 euro, IT0001402269), tra i suoi principali azionisti ci sono Intesa Sanpaolo e Unicredit, che detengono insieme oltre il 70% del suo capitale. Si occupa di sviluppi immobiliari in Italia e all’estero, non solo in Europa, ma anche negli Stati Uniti. Attualmente sul territorio milanese è operativa nella riqualificazione e sviluppo dell’area di Santa Giulia, quartiere metropolitano a sud-est di Milano. Il bilancio degli ultimi 3 anni è in perdita e anche in questo caso non ci sembrano essere opportunità di investimento.

Abbiamo confrontato i multipli di Abitare In con quelli di Covivio (48,62 euro, FR0000064578) presente nella nostra selezione di azioni, anch’essa operativa, anche se non in modo esclusivo, a Milano e con l’indice di settore globale (vedi tabella). I dati, e in particolare il rapporto prezzo/utili (una sorta di “prezzo al chilo” delle azioni), sono incoraggianti, in particolare tenendo conto che, dopo i rallentamenti subiti negli ultimi due anni, la situazione si è normalizzata e nell’esercizio in corso (che si conclude il 30 settembre) Abitare In dovrebbe completare la consegna di oltre 400 appartamenti per un controvalore complessivo di 180 milioni di euro. Inoltre, grazie al variegato portafoglio di aree acquistate, la società ha concluso la vendita di un lotto realizzando un’importante plusvalenza sul prezzo di acquisto. Questo, insieme ai proventi derivanti dai prossimi rogiti, porterà a una riduzione dell’indebitamento. A fine esercizio ci aspettiamo un utile per azione di circa 1,22 euro, in aumento rispetto all’esercizio precedente (0,3 euro).

Insomma, per chi vuole scommettere in Borsa puntando alla crescita del mercato immobiliare meneghino può essere un’opportunità. Va però tenuto a mente che in questo momento non stiamo consigliando le azioni italiane, così come quelle europee. Quindi, un eventuale acquisto di queste azioni costituisce una posta speculativa da considerare extra portafoglio.