C’è una bolla immobiliare in mezzo alla Val Padana?

Se guardiamo all’ultima ricerca pubblicata da UBS, che ha aggiornato il suo indice annuale UBS Global Real Estate Bubble Index, - una sorta di misura del grado di surriscaldamento dei prezzi immobiliari in diverse città del mondo- i prezzi delle case a Milano sono correttamente valutati con un valore dell’indice pari a 0,34 (vedi lato e tabella sotto per un confronto con altre città). Nel report di UBS si evidenzia come in molte città non ci sia una sufficiente offerta di case e, poiché questa offerta, per sua stessa natura, non può essere ampliata nel breve termine, ciò significa che i prezzi degli immobili dovrebbero aumentare in modo significativo nel lungo periodo. Tuttavia, se si osservano i canoni di locazione, nello stesso periodo gli affitti sono aumentati a un ritmo più contenuto, di pari passo con i salari locali. La ragione principale degli aumenti dei prezzi delle case è perciò altrove. In effetti, il mercato immobiliare è stato a lungo sostenuto da tassi di mercato bassi che favorivano il ricorso al finanziamento – mutuo – per l’acquisto. Questo ha spinto l’aumento della domanda di costruzione. Ora però questo quadro si è modificato. I tassi di interesse e i costi di finanziamento sono aumentati negli ultimi mesi per combattere l'inflazione elevata.

L’UBS Global Real Estate Bubble Index prende a riferimento diversi indicatori e intende fornire un numero che in modo sintentico indichi se il livello dei prezzi in una determinata città è corretto, sopravvalutato o eccessivamente elevato e quindi a rischio bolla. Nel primo caso il valore è compreso tra 0 e 0,5, nel secondo caso è tra 0,5 e 1,5, le città a rischio bolla, in cui cioè i prezzi sono ben oltre un limite accettabile, hanno un valore dell’indice oltre l’1,5.

Quali sono le principali città a rischio bolla nel 2022?

Negli Stati Uniti le città analizzate sono sopravvalutate (nella tabella che trovi qui sotto abbiamo riportato solo New York), ad allertare gli esperti c’è poi lo scollamento dei prezzi degli immobili residenziali dai redditi e dalle locazioni come conseguenza di un periodo prolungato di bassi tassi d’interesse: nelle città a maggior rischio bolla i prezzi medi sono cresciuti del 60%, a fronte di un aumento di redditi e locazioni di solo il 12%. Ma anche in Canada e in Europa, nel corso dell’ultimo anno, la crescita media dei prezzi immobiliari residenziali è stata del 10%, la più alta dal 2007, con picchi a Zurigo, dove i prezzi sono aumentati del 20%, ad Amsterdam (+17%) e a Sydney (+30%). Buone notizie arrivano, invece per Milano, che stando ai risultati di questa analisi non è a rischio bolla. 

Per un confronto con la situazione di un anno fa puoi vedere due articoli in cui abbiamo parlato del mercato immobiliare in Italia (www.altroconsumo.it/investi/investire/investimenti-alternativi/ultime-notizie/2021/10/lautunno-caldo-del-mattone) e negli Usa (www.altroconsumo.it/investi/investire/investimenti-alternativi/ultime-notizie/2021/11/la-forza-del-mattone-americano)

In Italia, si è registrata una minore crescita dei prezzi a causa della bassa crescita economica. L’alta disoccupazione e le condizioni di lavoro precarie hanno limitato l’accesso al credito, contribuendo a ridurre la domanda. Guardando in particolare a Milano, che ha un’evoluzione demografica vicina a quella delle metropoli d’oltralpe, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno sostenuto la crescita dei prezzi nella città dopo un decennio di prezzi stagnanti, ma senza gli eccessi rilevati in altre città europee. Anche un recente report di Tecnocasa conferma la vivacità dei prezzi meneghini, con compravendite che segnano un +3,8% nel secondo trimestre 2022 dovuto all’interesse degli investitori grazie al ritorno di turisti e studenti dopo gli anni della pandemia.

Tecnocasa è una società attiva nell’intermediazione immobiliare, diffusa su tutto il territorio nazionale.

Scenari immobiliari ha aspettative positive per il 2022 e evidenzia che c’è in città una ripresa della domanda anche per il settore degli uffici. Tuttavia, le preoccupazioni per la guerra, l’aumento dei prezzi dell’energia e delle materie prime frenano il mercato costringendo le aziende del settore a rivedere costantemente la loro strategia. A ogni modo, i prezzi delle case non stanno dando segnali di rallentamento, anche se si osserva uno spostamento delle famiglie verso le periferie cittadine, ma le persone stanno anche cambiando lavoro: fluido il lavoro, fluida la residenza. In molti, proprio per questo stanno preferendo l’affitto. I prezzi stanno salendo lentamente a livello nazionale, ma le case in zone di pregio delle principali città, come Milano, Firenze e Roma vedono invece forti incrementi delle loro quotazioni. Ciononostante i prezzi in Italia crescono della metà rispetto a quanto avviene in Europa, perché la qualità delle nostre case in vendita è la metà di quella europea.

Scenari immobiliari è un istituto indipendente di studi e ricerche che analizza il mercato immobiliare in Italia ed in Europa.

A TU PER TU CON I PREZZI DELLE CASE

Questi dati sono confermati sul campo osservando l’evoluzione negli ultimi 5 anni dei prezzi delle case e dei box in tre diverse “zone” di Milano, una centrale, una semicentrale e una periferica. Le quotazioni riportate in tabella sono quella della banca dati dell’Agenzia delle Entrate. Negli ultimi 5 anni, il prezzo delle case in città è aumentato, ma è quasi esploso quello delle abitazioni in zone periferiche, confermando il trend di spostamento fuori dal centro città, dove le quotazioni sono più contenute e a parità di prezzo si trovano case più grandi. Questo bisogno è diventato sempre più urgente in particolare dopo lo scoppio della pandemia. Il prezzo dei box è sceso nelle zone centrali e semicentrali, mentre ha continuato a aumentare nelle zone periferiche. Questo fatto può essere spiegato con il trend di spostamento verso zone periferiche, dove anche un box ha prezzi più accessibili, mentre le zone centrali e semicentrali possono essere comodamente raggiunte anche con i mezzi pubblici dalla periferia cittadina. L’affitto mensile di un box a Milano di 14 metri quadri nelle zone che consideriamo in questa nostra analisi è di circa 160 euro per il quartiere periferico, 175 euro per una zona semi centrale e di 245 euro per quella centrale – i dati sono quelli forniti dall’Agenzia delle Entrate. Abbiamo confrontato questi prezzi con quelli richiesti dagli annunci sul campo, e ci sembrano in linea o leggermente più bassi.

L’argomento immobili è vasto, se sei interessato a leggere come funziona la vendita della nuda proprietà leggi qui: www.altroconsumo.it/investi/investire/investimenti-alternativi/ultime-notizie/2021/12/la-casa-salvadanaio. 

Puntare su un box a Milano per affittarlo?

Ci siamo chiesti se, per sfruttare la vivacità e il trend di crescita demografica della metropoli meneghina, approfittando anche di valutazioni corrette, non possa essere un buon affare acquistare un box in città per poi affittarlo. Abbiamo fatto due conti e rapportando un ipotetico incasso da affitto mensile, a fronte di un investimento per l’acquisto, il rendimento è del 5,6% in zona periferica, del 5,8% in quella semicentrale e del 5,3% in quella centrale. Si tratta di un rendimento annuo da affitto, che non tiene conto delle spese del contratto di locazione (vedi sotto) e delle tasse. Tenendo conto che oggi un Btp a 10 anni (87,6; Isin IT0005494239) offre un rendimento netto del 3,97% l’acquisto di un box come investimento offre rendimenti interessanti, ma non così allettanti. Può essere però perseguito da chi punta a una rivalutazione nel tempo del bene acquistato oggi a un prezzo corretto. E se non si abita nei pressi di Milano? Si può comunque acquistare un box in città, rivolgendosi a un intermediario fidato, per poi delegare la ricerca di un affittuario a un’agenzia specializzata: adesso i contratti di affitto si firmano anche a distanza, non è più necessario incontrarsi fisicamente con l’inquilino per dare seguito al contratto. Vi interessano altri quartieri della città o della periferia milanese per un’analisi? Scriveteci, e amplieremo quest’analisi. Torneremo comunque presto a occuparci di questo tema.

Cedolare secca

 La cedolare secca sugli affitti è un regime di tassazione facoltativo che è possibile scegliere se applicare alla locazione al momento di stipula del contratto tra locatore e conduttore. Si concretizza a seguito del pagamento di un’imposta che va a sostituire quella dell’IRPEF e quelle addizionali e di reddito e viene calcolata applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.