Comprare casa in montagna non è mai stato solo un fatto emotivo. Oggi, più che in passato, è una decisione di investimento che implica una valutazione di rischio climatico, economico e territoriale. Chi guarda al 2035 deve porsi una domanda chiave: l’immobile che sto acquistando sarà inserito in un contesto capace di reggere il cambiamento climatico, oppure dipende da un modello, lo sci a bassa quota, che sta diventando strutturalmente fragile?

Neve a singhiozzo

Negli ultimi vent’anni la neve sotto i 1.500 metri è diventata sempre più intermittente, come mostrano vari studi su Alpi e Appennino. Non si tratta solo di “meno neve”, ma di una maggiore variabilità: inverni con precipitazioni concentrate in brevi finestre, temperature spesso troppo alte per mantenere il manto e stagioni che iniziano tardi e finiscono presto. Dal punto di vista immobiliare questo significa una cosa molto concreta: minori settimane di affitto, maggiore incertezza sui flussi turistici e una progressiva riduzione dell’attrattività per chi compra una seconda casa legata allo sci.

La tecnologia aiuta, ma non è gratis

L’innevamento artificiale ha consentito per anni di tenere in piedi il sistema, ma non è una soluzione neutrale per un investitore. Richiede acqua, energia, bacini di accumulo e soprattutto temperature sufficientemente basse. I dati disponibili mostrano che, anche nelle ipotesi di piena dotazione tecnologica, il fabbisogno idrico ed energetico cresce proprio mentre le condizioni per produrre neve diventano meno frequenti. Questo sposta il rischio dall’evento meteorologico al bilancio economico delle stazioni, con effetti indiretti sul valore immobiliare: se gli impianti aprono “a singhiozzo”, tutto l’indotto perde stabilità.

Alcuni casi emblematici

I casi italiani aiutano a leggere la tendenza. Il comprensorio sciistico storico Caspoggio, in Valmalenco, è chiusa da oltre un decennio: una stazione piccola, sotto quota, che non è riuscita a sostenere stagioni sempre più incerte e ora ridotta a un’offerta minima per principianti. I Piani dei Resinelli raccontano una storia ancora più lunga: nati come località sciistica negli anni Cinquanta, hanno visto gli impianti dismessi già negli anni Ottanta, quando la neve iniziava a non essere più affidabile. Oggi l’area vive di escursionismo e prossimità urbana, piste da bob e ciaspolate, ma lo sci in quanto tale è perlopiù un ricordo. Per chi investe, questi esempi mostrano una verità spesso rimossa: la perdita di funzione turistica può essere lenta, ma una volta avvenuta è difficilmente reversibile.

Il Monte San Primo in provincia di Como è emblematico proprio per questo. Il declino non è recente, ma il dibattito attuale sulla possibile riapertura è illuminante per chi guarda al mercato immobiliare. Qui si parla di sci tra 1.100 e 1.300 metri, con esposizioni in parte sfavorevoli, e la discussione pubblica ruota attorno a innevamento artificiale, costi, invasi e sostenibilità. Dal punto di vista dell’investitore, questo tipo di dibattito è già un segnale: se per rendere “vendibile” una stagione servono interventi strutturali continui, l’attrattività immobiliare dipende da decisioni politiche e finanziamenti pubblici, non da un vantaggio naturale.

Appennini: poca neve, ma spazio al turismo lento

Il discorso diventa ancora più delicato se ci si sposta sugli Appennini. Qui i prezzi di acquisto sono spesso più bassi rispetto alle Alpi, e questo induce molti a pensare a un affare. In realtà l’Appennino è il luogo dove il rischio di “trappola climatica” è più evidente se l’investimento è legato allo sci. Numerosi impianti risultano chiusi definitivamente o aperti in modo discontinuo, e la quota media è spesso insufficiente a garantire stagioni regolari. Dal punto di vista immobiliare, questo si traduce in seconde case acquistate con aspettative invernali che non trovano più riscontro, con conseguente difficoltà di rivendita e rendimenti locativi molto inferiori al previsto.

Esiste però un altro Appennino, ed è qui che l’investimento può forse avere senso, ma è comunque da studiare con attenzione. Le località che stanno puntando su turismo lento, borghi, termalismo, outdoor estivo, lavoro da remoto e servizi per residenti mostrano una maggiore resilienza. In questi casi la casa non dipende da quattro settimane di neve, ma da un utilizzo distribuito nell’anno. Il valore immobiliare non cresce per l’apertura degli impianti, ma per la qualità del territorio e la sua capacità di attrarre presenze stabili.

Ricerca di fresco in estate, spazi alternativi, dinamiche diverse dal passato

Nel 2035 le case in montagna sotto i 1.500 metri non saranno tutte “sbagliate”, ma lo saranno quelle inserite in territori che non hanno riconvertito il proprio modello economico. Per un investitore immobiliare la vera variabile non è più la vista sulle piste, ma la diversificazione: servizi, accessibilità, sicurezza idrogeologica, capacità del territorio di vivere anche senza neve. Puntare, semmai, sulle estati più fresche che in pianura.

Comprare casa in montagna oggi significa quindi fare un’analisi simile a quella di un investimento finanziario: capire il trend, valutare il rischio sistemico e chiedersi se il prezzo attuale rifletta davvero il futuro utilizzo dell’immobile. Perché il cambiamento climatico, in montagna, non è solo un tema ambientale: è una variabile che incide direttamente sulla liquidità e sul valore del mattone.