Nel dibattito politico degli ultimi mesi è tornata con forza un’idea: aumentare il numero di case disponibili in affitto intervenendo su due leve. Da un lato, rendere più rapidi gli sfratti e gli sgomberi (si parla anche di procedure in “10 giorni”); dall’altro, stringere le maglie sugli affitti brevi con maggiori controlli, obblighi identificativi e un regime fiscale meno conveniente per chi possiede più immobili.

L’obiettivo dichiarato è semplice: riportare più appartamenti sul mercato della locazione tradizionale e, così facendo, alleggerire la pressione sui canoni. Ma cosa è già legge? E quanto è realistico aspettarsi effetti immediati sui prezzi?

Cosa è già legge e cosa è ancora in discussione

Sul fronte degli affitti brevi le novità sono già in gran parte operative. Con la legge di bilancio 2024 è stata introdotta una stretta fiscale che ha innalzato l’aliquota degli affitti brevi in cedolare secca per chi destina più di un immobile a questo tipo di locazione. Il fine è scoraggiare chi gestisce più appartamenti in forma semi-imprenditoriale senza dichiararlo come attività d’impresa.

Inoltre, è entrato a pieno regime, dopo una fase di avvio graduale, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), collegato alla banca dati nazionale delle strutture ricettive. In pratica, per pubblicare un annuncio di affitto breve è necessario registrare l’immobile e ottenere un codice identificativo, che deve comparire negli annunci. Questo sistema, insieme al nuovo regolamento europeo sulla raccolta e condivisione dei dati delle piattaforme, punta a rendere tracciabile il settore.

Diversa la situazione sugli sfratti “rapidi”. In Parlamento sono stati presentati disegni di legge che prevedono una forte accelerazione delle procedure in caso di morosità, con tempi molto ridotti tra intimazione e rilascio dell’immobile. Tuttavia, si tratta ancora di proposte in iter: non esiste oggi una regola generale che garantisca lo sfratto automatico in 10 giorni. I tempi effettivi continuano a dipendere dalla procedura giudiziaria ordinaria e dalla disponibilità di ufficiali giudiziari e forza pubblica.

Più offerta sul mercato? L’ipotesi

Secondo i sostenitori di queste misure, la combinazione di minori rischi per i proprietari e minore convenienza degli affitti brevi dovrebbe riportare sul mercato tradizionale una quota di immobili oggi non disponibili. Il ragionamento è questo: se un proprietario percepisce che, in caso di morosità, potrà rientrare in possesso dell’immobile in tempi brevi e certi, sarà più propenso ad affittare. Allo stesso tempo, se l’affitto a breve diventa più costoso e più controllato, alcuni potrebbero scegliere contratti a lungo termine.

In teoria, un aumento dell’offerta dovrebbe contribuire a frenare la crescita dei canoni, soprattutto nelle grandi città dove la domanda abitativa è forte, e quindi, di rimbalzo, anche il prezzo degli immobili.

Ma i prezzi scenderanno davvero?

Qui il discorso si complica.

Primo: non è detto che l’eventuale aumento di offerta avvenga dove c’è più bisogno. Gli affitti brevi sono concentrati soprattutto nelle zone turistiche o nei centri storici. La domanda di affitti residenziali a lungo termine è invece fortissima nelle aree universitarie e nelle grandi città. Non è automatico che un appartamento oggi affittato ai turisti venga convertito in un 4+4 per famiglie o in un contratto per studenti.

Secondo: i rendimenti dipendono dall’equilibrio tra domanda e offerta locale. Anche se qualche immobile in più rientrasse nel mercato tradizionale, potrebbe non essere sufficiente a incidere significativamente sui prezzi, per lo meno in contesti dove la scarsità di alloggi è strutturale.

Terzo: l’efficacia delle norme sugli sfratti non dipende solo dal testo di legge. Anche con procedure più snelle, servono risorse organizzative e tempi tecnici che non si comprimono automaticamente per decreto. Senza un potenziamento concreto dell’apparato esecutivo, il rischio è che l’effetto sia più simbolico che reale.

Cosa cambia oggi per chi cerca casa

Nel breve periodo, per gli inquilini, non è possibile prevedere ancora effetti tangibili sui canoni. La stretta sugli affitti brevi è reale, ma il suo impatto sul numero di abitazioni disponibili va verificato nel tempo. Le proposte sugli sfratti, invece, non sono ancora operative.

Per i proprietari, il messaggio politico: maggiore tutela contro la morosità e meno margini per l’irregolarità negli affitti turistici. Resta però da capire quanto questo si tradurrà in un effettivo aumento di fiducia e in nuove immissioni di immobili sul mercato.

In sintesi: aspettative alte, effetti da verificare

Sulla carta, la strategia è coerente: ridurre il rischio per chi affitta e rendere meno conveniente l’affitto a breve termine per favorire la locazione stabile. Nella pratica, però, il mercato immobiliare è influenzato da molti fattori: redditi, domanda locale, attrattività delle città, disponibilità di nuove costruzioni.

Le norme approvate rappresentano un cambio di passo soprattutto sul fronte della trasparenza e della fiscalità degli affitti brevi. Quelle sugli sfratti sono ancora in fase di definizione. E anche se tutte entrassero pienamente in vigore, non è detto che i risultati siano automatici né immediati. Per chi cerca casa, dunque, è presto per aspettarsi un calo generalizzato dei prezzi. Molto dipenderà da come queste misure verranno attuate e da quanto riusciranno davvero a spostare l’equilibrio tra domanda e offerta.