Quasi un acquirente su tre oggi è single. Se ne è parlato abbastanza nei giorni scorsi sulla scia degli ultimi dati pubblicati dall’ufficio studi di Tecnocasa relativi al primo semestre 2025. Questo dato non è una curiosità demografica, ma un fondamentale di mercato che riapre il dibattito sull'investimento immobiliare: ha ancora senso comprare grandi superfici per dividerle?
La crescita dei nuclei monocomponente in Italia e nelle capitali europee è il segnale più netto di un cambio strutturale della domanda. L'allungamento della vita media, la mobilità lavorativa e i nuovi modelli sociali hanno generato una classe di acquirenti che privilegia efficienza, centralità e costi di gestione contenuti. La spinta verso il "compatto" non è più solo una scelta di stile di vita, ma la chiave per leggere i trend del prossimo ciclo immobiliare.
Il motore del cambiamento: la demografia
Oggi, quasi un terzo delle compravendite è riconducibile a single e nelle aree metropolitane i nuclei unipersonali superano la metà dei residenti. Il mercato, di conseguenza, rivaluta i tagli medio-piccoli, che mostrano maggiore liquidità e tenuta del valore rispetto ad appartamenti di ampia metratura. Questi ultimi sono penalizzati da costi di gestione elevati e da una domanda sempre più rarefatta.
Per l'investitore, lo scarto tra domanda (piccole unità funzionali) e offerta (spesso stock datato di grandi dimensioni) apre una precisa finestra di opportunità.
La strategia del frazionamento: un arbitraggio possibile
Il razionale economico del frazionamento si basa su un principio di arbitraggio: il prezzo al metro quadro delle grandi metrature è storicamente inferiore a quello dei piccoli appartamenti. L'investitore acquista "all'ingrosso", sfruttando lo sconto implicito delle grandi superfici, per rivendere "al dettaglio" dopo aver creato unità indipendenti con un valore unitario superiore.
Naturalmente, perché l'operazione generi un guadagno, il margine tra acquisto e vendita deve coprire i costi di ristrutturazione, gli oneri fiscali e il rischio operativo. La matematica funziona solo se l'arbitraggio è sufficientemente ampio.
I vincoli: fattibilità tecnica e ostacoli giuridici
Se pure la logica economica è lineare, l'implementazione, invece, non è banale. La fattibilità di un frazionamento si scontra con due ostacoli principali. Il primo è tecnico: occorre verificare i requisiti aeroilluminanti, la possibilità di creare nuovi scarichi e la conformità alle normative urbanistiche. Il secondo ostacolo, spesso dirimente, è di natura giuridica. Il regolamento di condominio contrattuale può vietare esplicitamente il frazionamento delle unità, rendendo l'operazione impraticabile a prescindere dalla sua fattibilità tecnica.
Lo scenario per l'investitore
Il frazionamento non è un'operazione per tutti. Richiede capitale, competenze e una tolleranza al rischio superiore all'investimento locativo tradizionale. Tuttavia, anche per l'investitore più prudente, il fenomeno offre un'indicazione strategica chiara: orientare il portafoglio su immobili di taglio medio-piccolo, in zone ben servite, è la scelta più coerente con i fondamentali di mercato.
Che si tratti di prima casa o di un asset a reddito, la misura del single si sta imponendo come la nuova unità di conto del mercato immobiliare.
