LA SITUAZIONE
Il mercato mobiliare Usa incomincia a dare segnali di rallentamento. A luglio le vendite di case nuove sono scese del 12,6% rispetto al mese precedente e se si esclude il solo dato di maggio, è da gennaio che queste vendite fanno segnare cali mensili. Per le case esistenti, le cose non sono diverse: -5,9% a luglio e cali mensili dal febbraio scorso. I cali non hanno però fermato il rialzo dei prezzi delle case: al momento c’è solo un rallentamento nella crescita dei prezzi. Il settore immobiliare sta ovviamente recependo, in maniera negativa, l’elevata inflazione, che erode il potere d’acquisto degli americani e i tassi d’interesse più alti, che si tramutano in mutui più costosi e dunque più difficilmente erogabili a chi vuol comprare casa. Ma cosa c’è da aspettarsi? Un rallentamento o un crollo?
DOMANDA E OFFERTA: COSA CI DICONO?
Al momento si può ipotizzare un rallentamento, più che un calo, con una diminuzione delle vendite di case, ma non dei prezzi – che ovviamente rallenteranno la loro corsa. Questo per diverse ragioni, tra cui le dinamiche favorevoli della domanda e dell'offerta, la solidità dei bilanci delle famiglie, la qualità della sottoscrizione dei mutui.
Il numero di case esistenti oggi in vendita sono infatti di circa un milione, un dato storicamente molto basso, mentre per le vendite di case nuove, la domanda supera l’offerta. Dal punto di vista della domanda complessiva, il raggiungimento dell'età in cui si compra casa da parte dei millennials suggerisce che la formazione di nuclei familiari e la domanda di case continueranno ad essere forti. Inoltre, siccome il lavoro da casa è una nuova realtà e dato che gli affitti non sono più a buon mercato, le case sono diventate non solo l’abitazione dove vivere, ma anche uffici. Questi sono aspetti che fanno aumentare il valore di possedere una casa. Inoltre, la situazione dei mutui non è la stessa di quella precedente lo scoppio della crisi Lehman. Da allora, infatti, la qualità dei mutui erogati è più alta, per via delle regole più severe per la loro concessione. Infine, la stessa situazione delle famiglie è cambiata, con un maggior risparmio.
TIRANDO LE SOMME
Tutto questo, contando che al momento le attese sono per una recessione Usa più veloce e meno intensa rispetto a quella che potrebbe colpire l’Europa e insieme al fatto che negli ultimi 50 anni durante le recessioni che si sono succedute i prezzi non sono scesi, con la sola eccezione della recessione a causa della crisi Lehman, ma hanno rallentato, fa supporre che l’effetto sul mercato immobiliare potrà scaricarsi più sulle vendite che sui prezzi. È ovvio che una recessione decisamente più intensa e duratura del previsto potrebbe portare ad un calo dei prezzi, non tanto nel 2022, quanto nel 2023 e forse anche nel 2024 – a seconda della durata della recessione, ma come detto, oggi non è questo lo scenario previsto.