Prendiamo spunto da quanto dice il Wealth Report 2024, secondo cui i grandi ricchi investono soprattutto negli attici delle grandi città: l’attrattività di un investimento immobiliare in Italia è sostenuta soprattutto dalla flat tax, che consente ai nuovi residenti in Italia di pagare un’imposta forfettaria annua di 100 mila euro sul reddito estero. Il regime fiscale può essere esteso anche ai familiari, con un’ulteriore imposta di 25 mila euro e ha una durata massima di 15 anni. E Milano è diventata, stando a quanto afferma il Report 2024, la piazza preferita da chi si insedia nella Penisola. A Londra, la tassazione disincentiva gli investitori, mentre negli Stati Uniti, la percezione di un calo del tenore di vita, con particolare riguardo alla sicurezza, ha aumentato il fascino delle alternative. Una di queste è appunto Milano, che però non manca di difetti, primo fra tutti la carenza di case di ottima qualità.

Il Wealth Report 2024 è un’analisi sulle tendenze di investimento dei super ricchi prodotta dall’agenzia immobiliare di origine anglosassone Knight Frank.

Sulla carta c’è il top di gamma promesso da Abitare In

È da poco più di un anno che abbiamo iniziato a parlarti di Abitare In (4,08 euro, IT0005445280), quotata a Piazza Affari, consigliandola in ottica speculativa, l’ultima volta a marzo di quest’anno su Investi 1551. La società si occupa di cercare aree cittadine dismesse a cui dare nuova vita con progetti di rigenerazione urbana (le attività di demolizione dell’esistente e la nuova costruzione sono affidate a società terze) che promettono, almeno sulla carta, elevati standard abitativi. Da un anno circa ha iniziato a esportare questo modello di business anche a Roma. Mentre dal 2019 ha avviato il progetto Homizy, focalizzandosi sullo sviluppo e messa a reddito di residenze attraverso soluzioni di co-living per giovani tra i 20 e i 35 anni.

A Milano c’è stata una forte pressione della domanda sull’offerta: secondo quanto riportato nel Report 2024  i prezzi medi delle abitazioni sono passati dai 3.883 euro al metro quadro di cinque anni fa a un massimo di 5.345 euro del 2023. Anche se per le abitazioni esclusive, come quelle situate nel centro del capoluogo lombardo, si va ben oltre i 10 mila euro al metro quadro

Luci e ombre sulla società

Abitare In ha chiuso il primo semestre (l’anno fiscale termina il 30/9) con ricavi pari a 34,02 milioni di euro, in calo di oltre la metà rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente (76,69 milioni). Ciò non deve allarmare, è connaturale al tipo di attività questo andamento. In effetti, il dato dell’anno precedente era gonfiato dalla concomitanza della consegna di tre importanti progetti, con i relativi appartamenti, e dalla conclusione di una cessione di un terreno, che ha generato una plusvalenza. L’utile operativo dei sei mesi è pari a 5,5 milioni di euro. Gli oneri finanziari pesano sul risultato per 2,2 milioni portando l’utile prima delle tasse a 3,3 milioni (era di 23,2 milioni al 31 marzo 2023). L’utile è di 0,94 milioni di euro, circa 0,04 euro per azione. L’attività di Abitare In richiede un’ingente quantità di denaro già dalla fase iniziale dei progetti fino alla consegna degli appartamenti finiti. L’indebitamento del gruppo deriva per la maggior parte dai mutui fondiari accesi per finanziare i progetti e i cantieri.

L’attività di Abitare In prevede la ricerca delle aree edificabili, l’iter autorizzativo, la compravendita dell’area, la fase di progettazione, quella di promozione e vendita. Tutto ciò, richiede oltre 4 anni.

Attico mozzafiato con foschia all’orizzonte

Un progetto, dalla fase di identificazione dell’area su cui intervenire, alla consegna finale degli appartamenti, ha una durata che supera i 4 anni. Per questo redditività e tempi di rientro dei capitali investiti si discostano dalle previsioni iniziali, aumentando il livello di rischio per chi investe in queste azioni. È infatti probabile, ad esempio, che nella fase di richiesta delle autorizzazioni ci siano dei ritardi da parte della pubblica amministrazione. Questa è la situazione che la società sta fronteggiando nel Comune di Milano presso cui è in attesa di autorizzazione per oltre 700 appartamenti. In questi 6 mesi, il Gruppo ha comunque proseguito con i cantieri già avviati, con la ricerca di aree per nuovi interventi e con accordi con altri operatori del settore non solo a Milano, ma anche a Roma, dove è partito il nuovo progetto Bombay Palace in zona Eur. Le prospettive di sviluppo del business restano secondo noi positive e la diversificazione su altre città è di aiuto per attenuare l’esposizione esclusiva su Milano. Ciononostante, alziamo il livello di rischio del titolo, a causa del peso che la persistenza dei ritardi delle autorizzazioni potrebbe avere sull’attività e sui tempi di rientro degli impegni finanziari dell’azienda. Per questo, se avevi acquistato queste azioni in ottica speculativa, ora ti consigliamo di mantenerle. 

Le alte quotazioni di case nuove nel capoluogo lombardo potrebbero tradursi nella difficoltà a collocare gli appartamenti o nell’allungamento dei tempi di vendita.