In Italia ogni anno si fanno oltre 200 mila donazioni di immobili. Ma, per la legge oggi in vigore, chi riceve un bene in dono non ne ha la certezza assoluta: se la donazione lede i diritti degli eredi “legittimari” (come figli o coniuge), questi possono agire per riavere l’immobile.
L’articolo 563 del Codice Civile consente loro di chiedere la restituzione del bene anche a chi lo ha comprato dal donatario, entro vent’anni dalla donazione. È questo che spaventa banche e acquirenti: un immobile donato può diventare “bloccato”, difficile da vendere o da usare come garanzia per un mutuo. Questo, ovviamente, potrebbe diminuire il valore dell’immobile o comportare dei costi assicurativi.
L’allarme dei notai
Il Consiglio Nazionale del Notariato, con una nota diffusa all’ANSA il 17 ottobre 2025, ha ricordato che il sistema attuale penalizza la circolazione dei beni e crea incertezza giuridica e, ovviamente, finanziaria, visto che le incertezze giuridiche sono un costo implicito. I notai chiedono di eliminare la possibilità per gli eredi di colpire i terzi acquirenti: chi compra in buona fede deve poter stare tranquillo. Agli eredi resterebbe solo un diritto economico (un credito) verso il donatario.
Cosa discute il Parlamento
Il Senato ha approvato a ottobre 2025 il disegno di legge “Semplificazioni” (DDL S.1184) che riscrive gli articoli 561-563 del Codice Civile. Il testo abolisce l’azione di restituzione e tutela l’acquirente di un immobile donato. Attenzione: questa riforma, che modifica gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice Civile, si applica alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge. In pratica: solo per le persone decedute dopo la data di entrata in vigore della nuova norma, le donazioni fatte in vita saranno soggette alle regole riformate. Per le successioni anteriori, cioè per chi è già deceduto prima dell’entrata in vigore, valgono ancora le regole vecchie — salvo che gli eredi abbiano: Già notificato e trascritto una domanda di riduzione o opposizione alla donazione, oppure Lo facciano entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della nuova legge. Se entro quei sei mesi non viene fatta alcuna opposizione, allora le nuove regole si estendono anche alle successioni precedenti: da quel momento, non sarà più possibile chiedere la restituzione dei beni ai terzi acquirenti.
Riassumendo, con la riforma alle successioni aperte dopo la sua ’entrata in vigore si applicano le nuove norme (niente azione di restituzione contro i terzi). Per le successioni aperte prima ma con opposizione/azione entro 6 mesi restano le vecchie norme (possibile azione di restituzione), per le successioni aperte prima senza opposizione entro 6 mesi, una volta passati i 6 mesi, scatta il nuovo regime.
Tuttavia, la riforma non è ancora legge: deve passare alla Camera, essere promulgata e pubblicata in Gazzetta Ufficiale. Fino ad allora vale ancora il vecchio regime.
Cosa deve fare oggi un acquirente
Chi compra una casa donata deve verificare bene la provenienza: controllare la data della donazione e la trascrizione nei registri immobiliari, chiedere al notaio se ci sono eredi legittimari e se qualcuno ha fatto opposizione e valutare una polizza assicurativa contro i rischi da donazione.
Finché la riforma non sarà approvata, prudenza e informazione restano le uniche vere tutele per chi compra un immobile donato, soprattutto nella misura in cui entrano a far parte della sua valutazione in termini economici.
