Negli ultimi anni l’Italia è tornata a essere una meta privilegiata per gli acquirenti esteri interessati al “mattone”. Le ragioni sono molteplici: la qualità della vita e la bellezza del territorio da un lato, e la presenza di opportunità immobiliari che, pur in un contesto complesso, continuano ad attirare capitali stranieri dall’altro. Secondo una rilevazione presentata alla Camera dei Deputati a inizio anno, gli acquisti immobiliari da parte di stranieri erano aumentati di circa il 74% nel giro di quattro anni, un dato che testimonia un interesse in crescita. Parallelamente, Gate-Away.com segnala che la domanda internazionale verso l’Italia ha registrato un’accelerazione significativa negli ultimi quattro anni, con quasi la metà degli acquirenti intenzionata a trasferirsi in Italia a lungo termine, spesso dopo il pensionamento.
L’avvicinarsi dei Giochi invernali di Milano-Cortina 2026 ha ulteriormente contribuito ad accendere i riflettori sul mercato immobiliare. Pur non essendo automatico trasformare un grande evento sportivo in un effetto diretto sui prezzi, è ormai plausibile sostenere che la prospettiva olimpica stia ridefinendo alcune dinamiche, specialmente nelle aree alpine coinvolte.
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda la trasformazione dell’interesse estero: non è più limitato esclusivamente al lusso assoluto. Anche località emergenti e segmenti medio-prestigio stanno acquisendo visibilità, sostenuti da motivazioni che vanno oltre la logica dell’investimento. C’è chi evidenzia infatti come molti stranieri cerchino in Italia un cambio di stile di vita, favorito dal clima, dallo stile mediterraneo e dalla possibilità di lavorare da remoto.
Le località che stanno beneficiando maggiormente di questo fenomeno sono le grandi città e le mete turistiche consolidate. Nelle metropoli come Milano, l’interesse è spesso legato ai rendimenti e alle opportunità di affitto, mentre nelle località di vacanza e di alta gamma prevalgono fattori legati allo stile di vita. La Liguria, ad esempio, nel primo semestre del 2025 ha registrato una buona crescita del mercato residenziale rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, superiore al dato nazionale.
Non ovunque, però, la dinamica è uniforme. Nelle città italiane non caratterizzate da forte attrattività internazionale la crescita dei valori resta moderata e guidata soprattutto dalla domanda interna. La domanda straniera nel capoluogo lombardo, tuttavia, mostra una disponibilità di spesa elevata. Questi valori riflettono un mercato premium molto selettivo, guidato da acquirenti con capacità di spesa elevata e interessati a immobili iconici o posizionati in aree di prestigio.
L’effetto più evidente del traino olimpico si manifesta nelle località direttamente coinvolte. A Cortina d’Ampezzo gli immobili di fascia alta nel 2023 presentavano valori tra 12.000 e 15.000 euro al metro quadro, con punte che superano i 20.000 euro al metro quadro nelle soluzioni più pregiate. L’interesse collegato all’evento è visibile anche nel mercato degli affitti: durante il periodo olimpico le locazioni volano alle stelle. Anche Livigno sta sperimentando un forte dinamismo, sostenuto da investimenti pubblici e infrastrutturali in vista dei Giochi, che stanno contribuendo a rafforzarne la visibilità internazionale e l’attrattività immobiliare.
L’impatto dei Giochi non si limita all’immagine: l’arrivo di nuove infrastrutture, l’incremento della ricettività e la crescita dell’esposizione mediatica possono favorire un apprezzamento selettivo dei valori immobiliari, soprattutto in aree caratterizzate da offerta limitata e forte desiderabilità. Si tratta però di un fenomeno circoscritto: come dimostrano anche i casi passati (dal “post Clooney” sul lago di Como al “Chiantishire”), l’effetto evento si concentra su location fortemente iconiche e non si estende al mercato nazionale nel suo complesso.
Un altro asse fondamentale riguarda il contesto fiscale. Negli ultimi anni l’Italia ha introdotto regimi agevolati per attrarre nuovi residenti, inclusi i benefici fiscali dedicati ai neo-residenti ad alta capacità di spesa, mentre il mercato immobiliare ha beneficiato dei bonus per ristrutturazioni ed efficientamento energetico. Questi strumenti hanno contribuito a rendere più appetibili gli immobili rinnovati e a sostenere la domanda estera. Tuttavia, occorre ricordare che il mercato italiano resta caratterizzato da rigidità strutturali, come una burocrazia complessa, costi di gestione elevati e una domanda di affitti stagionali soggetta a volatilità. Inoltre, pur se importante, la componente estera non ha un peso tale da determinare da sola un effetto macroeconomico nazionale.
In sintesi, l’“effetto Milano-Cortina” può contribuire a rafforzare il mercato immobiliare italiano in specifiche località montane e in segmenti premium, accelerando la crescita dei prezzi laddove esistono già condizioni di desiderabilità, esclusività e visibilità internazionale. Non si tratta però di un fenomeno generalizzato. Per chi valuta oggi un investimento immobiliare in Italia, la chiave resta la scelta accurata della località, della tipologia di immobile e dell’equilibrio tra rendimento, stile di vita e costi. L’interesse internazionale è reale, supportato da numeri solidi e da una domanda crescente, ma non si traduce automaticamente in un guadagno facile: come sempre, la differenza la fanno la qualità dell’immobile, la posizione e il contesto economico e infrastrutturale.
