I dati diffusi oggi dall’Istat mostrano per il secondo trimestre 2025 (di quelli del primo trimestre abbiamo parlato qui) un aumento dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie del 3,9% su base annua e del 2,7% rispetto al trimestre precedente. A trainare questa crescita sono soprattutto le abitazioni già esistenti (+4,5% annuo), mentre le nuove registrano un incremento più contenuto (+1,1%). Questi dati vanno, ovviamente, letti in un contesto di più lungo periodo: dal 2010 a oggi si vede come, dopo anni di calo o stagnazione, il mercato abbia ripreso a crescere dal 2021. Le abitazioni nuove hanno mostrato picchi molto marcati, in particolare tra il 2022 e il 2023, seguiti però da forti correzioni (si pensi al -8,8% congiunturale registrato nel primo trimestre 2025). Le abitazioni esistenti, invece, hanno avuto una crescita più graduale e costante, senza sbalzi eccessivi, ma sono ancora sotto i livelli del 2010.
Le differenze territoriali
L’andamento non è uniforme sul territorio. Il Nord-Est guida la crescita con un +5,4% annuo, grazie al forte rialzo delle case esistenti (+6,5%), mentre nel Centro l’aumento si ferma al +3,8% e al Sud al +3,6%. Nel Nord-Ovest la crescita è più moderata (+3,4%). Guardando alle grandi città, Roma segna +4,4% (in rallentamento), Milano torna in positivo con +2% dopo un inizio d’anno debole, e Torino registra un +1,9%, ma con segnali di frenata.
Un mercato ancora dinamico
Dal canto loro i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate usciti qualche giorno fa confermano la vivacità delle compravendite residenziali.
Nel secondo trimestre 2025 il mercato residenziale conferma la fase espansiva: le compravendite crescono dell’8,1% rispetto a un anno prima, con aumenti in tutte le aree, capoluoghi e comuni minori. Quasi la metà degli acquisti (46%) è stata sostenuta da mutuo ipotecario, con tassi medi attorno al 3,3%, mentre oltre il 70% riguarda prime case e solo il 5,6% abitazioni nuove. Anche il mercato delle locazioni mostra vitalità: i nuovi contratti aumentano dell’1,5% su base annua, con particolare slancio per i contratti transitori, a canone concordato e per studenti, mentre continuano a diminuire quelli ordinari di lungo periodo. Il canone complessivo pattuito è di quasi 1,9 miliardi di euro, in aumento del 5,3%.
Il settore non residenziale mostra, invece, segnali contrastanti. Nel comparto terziario (uffici) le transazioni segnano un aumento tendenziale, con una domanda concentrata soprattutto nei grandi centri urbani e negli immobili di qualità più elevata. Diverso lo scenario per il commerciale: i negozi restano penalizzati dai cambiamenti nelle abitudini di consumo e dall’espansione dell’e-commerce, con compravendite in flessione. Questo porta a una selezione naturale: spazi ben posizionati e ristrutturati mantengono il loro valore, mentre immobili secondari faticano a trovare acquirenti.
La voce degli agenti immobiliari
Secondo il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia (Banca d’Italia, Tecnoborsa e OMI – Agenzia delle Entrate), nel secondo trimestre 2025 gli operatori fotografano un mercato ancora vivace ma meno euforico. Il saldo dei giudizi sui prezzi resta positivo, pur in calo rispetto al picco di inizio anno, mentre oltre l’86% delle agenzie ha concluso almeno una transazione. I tempi medi di vendita si mantengono contenuti (5,4 mesi) e lo sconto sui prezzi richiesti resta basso (7,8%). Cala però il numero di potenziali acquirenti e si riduce l’offerta di case sul mercato. Da segnalare il minimo storico delle difficoltà di accesso ai mutui (17% degli agenti) e la crescita dei canoni di locazione. Sempre più rilevante, soprattutto al Nord-Est e al Centro, il ruolo degli affitti brevi, che sottraggono parte dell’offerta alla vendita
Che cosa significa per chi vuole investire
Il quadro che emerge è quello di un mercato in crescita, ma selettivo. Gli investitori devono considerare che: le abitazioni esistenti stanno trainando la crescita dei prezzi, con un andamento più stabile e diffuso sul territorio rispetto alle nuove, che restano più soggette a oscillazioni, gli uffici di qualità nelle aree centrali rappresentano un segmento ancora vivace e che i negozi, invece, vanno valutati con attenzione, privilegiando location strategiche e metrature flessibili.
Uno sguardo al futuro
Il tasso di variazione acquisito per il 2025 è del +3,5% complessivo, con un -0,9% atteso per le nuove abitazioni e un +4,4% per le esistenti. Significa che, anche in presenza di eventuali rallentamenti nei prossimi trimestri, il mercato chiuderà l’anno in positivo.
Per chi intende investire oggi, i dati suggeriscono che non basta comprare mattoni”, occorre scegliere il segmento giusto, la zona giusta e valutare attentamente qualità e prospettive di rendimento. Pertanto, prima di comprare un immobile per investire, occorre fare chiarezza sui propri obiettivi. Per esempio, occorre chiedersi se si vuole un reddito affittando (qui un nostro articolo recente sul tema affitti), oppure se si cerca una rivalutazione per rivendere, o semplicemente un bene rifugio (qui una riflessione sul tema). In quanto tempo ci si aspetta di realizzare l’investimento e quanto si è disposti ad accettare incertezze (es. periodi di sfitto, fluttuazioni di prezzo). Ma anche quanti soldi si hanno a disposizione per investire (qui vediamo cosa fare se acquistate un immobile di importo limitato come un box auto). Sono tutti elementi che incidono sul rischio di un investimento immobiliare che, lo ricordiamo, non è un investimento liquido, ma può richiedere tempo per essere monetizzato.
Qualche consiglio
Noi da tempo siamo perplessi sulle prospettive degli immobili in Italia per via della crisi demografica che tende a contrarre nel tempo il bisogno di case (una riflessione nostra sul tema demografico sta qui). Tuttavia, le dinamiche sul territorio variano a seconda delle città e non solo. Quindi, a fianco ad aree in costante declino (soprattutto quelle rurali e interne) ci sono ancora aree vivaci (nelle zone turistiche o nelle grandi città).
Qui di seguito vi ricordiamo qualche accortezza quando ragionate sugli immobili.
Non considerate solo il quartiere attuale, ma le prospettive: miglioramenti infrastrutturali, accessibilità, servizi, tendenza demografica, rigenerazione urbana. Un edificio ben servito e posizionato bene non solo si apprezza meglio col tempo, ma si affitta più facilmente. Va da sé che stato di conservazione, efficienza energetica, caratteristiche costruttive, presenza di vincoli urbanistici o catastali sono tutti elementi da prendere in considerazione, ma dal punto di vista dell’investimento non sono elementi definitivi se non guarda ai costi, e non solo quelli dell’immobile in sé, ma quelli totali che, al prezzo, aggiungono tasse, imposte, costi notarili, costi di agenzia se usi intermediari, oneri comunali e spese straordinarie e di ristrutturazione dell’immobile stesso.
Infine, per non farvi mancare proprio nulla, vi ricordiamo che Altroconsumo offre una pagina dedicata alla casa con informazioni utili dalle migliori tariffe ai migliori materassi. Abbiamo dedicato articoli poi agli affitti brevi e agli obblighi per chi li fa, ma anche alla locazione in generale.
