Per anni, chi investiva nel mattone si trovava davanti a un bivio: meglio affittare la casa con un contratto tradizionale, stabile nel tempo (ma anche col rischio di morosità), oppure buttarsi negli affitti brevi, più redditizi ma anche più complessi da gestire?
Ricordiamo che chi affitta un immobile in Italia può scegliere tra diverse formule. Il contratto più diffuso è quello a canone libero, detto “4+4”: dura quattro anni e si rinnova per altri quattro, con il canone stabilito liberamente dal proprietario e dall’inquilino. Più regolato è invece il contratto a canone concordato, il cosiddetto “3+2”: qui l’affitto viene calcolato in base a tabelle locali e offre vantaggi fiscali, con durata iniziale di tre anni prorogabile di due. Quando le esigenze sono temporanee esiste il contratto transitorio, valido da uno a diciotto mesi e non rinnovabile, pensato per chi deve spostarsi per studio o lavoro. Per gli studenti universitari c’è un contratto dedicato, con durata da sei mesi a tre anni, rinnovabile una sola volta e spesso con canone concordato. Infine, ci sono i contratti per uso turistico, cioè gli affitti brevi: possono durare pochi giorni o settimane, sono molto redditizi nei periodi di alta stagione ma dipendono da norme comunali spesso restrittive.
Di tutto, un po’
Oggi, sempre più investitori stanno scoprendo una terza via, un modello che prende un po’ degli affitti brevi (o turistici) e un po’ di quelli a medio termine (come i contratti transitori): si chiama Hybrid Rent, cioè affitto ibrido, e tenta di bilanciare guadagni e sicurezza.
Il principio è semplice: anziché legarsi a una sola modalità di locazione, si alternano affitti brevi e affitti più lunghi sullo stesso immobile, magari sfruttando i momenti di alta domanda turistica o fieristica per guadagnare di più, e scegliendo la stabilità di un contratto di diverso tipo nei periodi più deboli.
Immaginiamo di avere un appartamento a Milano. Se lo affittiamo con contratto tradizionale, incassiamo ogni mese la stessa cifra, diciamo 1.200 euro, con la tranquillità di avere sempre l’inquilino (ma anche il problema che se smette di pagare poi ci vorrà tempo per mandarlo via). Alla fine dell’anno avremo guadagnato circa 14.400 euro lordi, con pochi pensieri. Se invece lo mettiamo per esempio solo su Airbnb, potremmo chiedere anche 150 euro a notte. Riuscendo a tenerlo occupato 200 notti l’anno, si portano a casa 30.000 euro, più del doppio, anche se bisogna dire che da questi 30.000 euro andranno poi sottratti costi di gestione più elevati, come pulizie, commissioni e utenze, che riducono il margine netto. Però il rischio che resti vuoto per mesi c’è.
L’Hybrid Rent prova a superare questo dilemma. Torniamo al nostro appartamento milanese. Nei mesi in cui la città esplode di visitatori per il Salone del Mobile o altre fiere, conviene proporlo a breve termine: in una sola settimana si possono incassare somme che un contratto mensile non garantirebbe. Negli altri periodi, invece, si può stipulare un contratto a uso transitorio, della durata di alcuni mesi, per esempio per lavoratori in trasferta. Alla fine, il risultato può essere un guadagno annuo di circa 17.000 o 18.000 euro: meno dei picchi di un affitto breve puro, ma molto più della stabilità “classica”.
Questa formula offre la possibilità di cavalcare i momenti più redditizi del mercato senza esporsi troppo all’incertezza. Gli affitti brevi sono molto sensibili agli umori del turismo, alle regole comunali, alle recensioni online e perfino al meteo. Basta un’estate piovosa per ridurre drasticamente le prenotazioni in una città d’arte o al mare. Gli affitti lunghi, al contrario, sono più noiosi ma anche più affidabili: sai già quanto entra ogni mese, ma non puoi approfittare delle opportunità improvvise. L’Hybrid Rent è nato proprio per dare agli investitori una maggiore flessibilità.
Non sono solo rose e fiori
Pensare che l’Hybrid Rent sia una macchina perfetta è, però, un po’ come illudersi di avere la bacchetta magica: in sé l’idea è intelligente, ma nasconde alcuni ostacoli reali.
Il primo problema è la complessità gestionale: serve organizzazione, capacità e tempo per coordinare consegne, check-in, pulizie, set-up e check-out ogni volta che si alternano brevi soggiorni a locazioni più lunghe. Anche l’aspetto burocratico e fiscale può diventare un intrico: affitti brevi e contratti medi o lunghi seguono regole diverse—con cedolare secca, imposte, comunicazioni agli enti locali, utenze e costi di agenzia spesso da considerare a parte. Poi c’è il fattore normativo: soprattutto nelle grandi città, gli affitti turistici possono essere limitati o soggetti a registrazioni, numero massimo di giorni o tassazione specifica. Per questo il proprietario deve informarsi bene e rischia multe salate o restrizioni a sorpresa. Un altro punto da non sottovalutare è la variabilità psicologica: l’ansia indotta dai continui cambi di inquilini può mettere in difficoltà chi preferisce strumenti più semplici e prevedibili. Sapere che un’assenza di prenotazioni (se non si ha un piano piano B) può ridurre i guadagni, mette pressione. Al contrario, in un contratto lungo si va a sbattere meno contro l’incertezza. Infine, rimane il rischio operativo: un imprevisto strutturale, un periodo di bassa domanda, una pulizia saltata o un guasto da riparare possono mandare fuori calcolo i conti. Insomma, l’Hybrid Rent è una strategia possibile, ma richiede cura, impegno e una rete affidabile che faccia da paracadute.
Morale della favola…
In conclusione, l’Hybrid Rent non è una scorciatoia per diventare ricchi, ma una strategia flessibile per valorizzare un immobile. È pensato per chi non vuole rinunciare alle opportunità di guadagno extra. In un mercato immobiliare in continua evoluzione, dove il turismo può essere volatile e le esigenze abitative cambiano rapidamente, avere più di una freccia al proprio arco può fare la differenza. E forse, anche per chi fino a ieri non sapeva se scegliere “breve” o “lungo”, la risposta potrebbe essere molto più semplice: un po’ dell’uno e un po’ dell’altro.
Ricordiamo che Altroconsumo offre una pagina dedicata alla casa con informazioni utili dalle migliori tariffe ai migliori materassi. Abbiamo dedicato articoli poi agli affitti brevi e agli obblighi per chi li fa, ma anche alla locazione in generale.
