Investire in una casa al mare

Qualche giorno fa i giornali hanno parlato del boom immobiliare alle Cinque terre con costi record al metro quadro e questo riporta in auge non solo il mito italico del mattone, ma anche l’idea che una seconda casa al mare possa essere un buon investimento per il futuro. L’idea, in sé, non è scorretta: gli immobili, diversamente dai bond (salvo quelli indicizzati all’inflazione), sono investimenti il cui prezzo tende nel lungo periodo ad adeguarsi al carovita. Poi, certo, ci sono spese condominiali e costi di mantenimento della casa, ma intanto te la godi, poi se un domani hai bisogno di soldi te la vendi. Siamo, quindi, andati a vedere come si è evoluto il valore delle case di alcune zone di mare (vedi tabella). Abbiamo usato i dati della Banca dati immobiliare dell’agenzia delle entrate e abbiamo preso in considerazione l’informazione disponibile più lontana nel tempo (1° semestre 2006) e quella più recente (2° semestre 2022).

Prendendo altri dati (anni più recenti, dopo la crisi subprime, o dopo la crisi greca che ha portato un brutto scossone all’Italia) i risultati potrebbero cambiare, ma noi volevamo testare l’evoluzione dei prezzi sull’arco temporale più lungo possibile (16 anni). Il risultato che salta all’occhio è che i prezzi non sempre hanno fatto faville. Nelle stesse Cinque Terre citate dai giornali (a Riomaggiore), per esempio, sono saliti poco e se a Tropea e Golfo Aranci sono saliti molto, a San Vincenzo sono calati. Ovviamente in un Paese con circa 8.000 chilometri di coste e con località assai diverse tra loro siamo andati a prendere dei campioni, ma il dato è interessante se lo si confronta con un investimento finanziario: 1.000 euro investiti in iShares Msci World (58,15 euro; Isin IE00B0M62Q58) al momento della sua quotazione a marzo 2006, reinvestendo le cedole, sarebbero diventati circa 3.000, ossia triplicati, un aumento che le case al mare nello stesso periodo non sembrano aver avuto, a meno di non aggiungere corposi incassi da affitti, ma a questo punto non sono disponibili per le vacanze della famiglia. Eppure, per le Borse non sono stati anni facili: il 2006 è ai massimi dei mercati che precedettero la bolla subprime, e in seguito c’è stata la crisi greca, poi il Covid. Insomma, gli scossoni sono stati frequenti. 

Nella tabella qui sotto abbiamo scelto alcune località di mare particolarmente evocative. Ovviamente il settore immobiliare è molto variegato e la situazione può variare molto da una località all’altra. 

Eppure, un investimento nelle Borse è stato per certi versi migliore di uno generico sulla casa (vedi grafico). Sarà così anche in futuro? Non possiamo, ovviamente, prevederlo, tuttavia vista la possibilità di disfarsi da un momento all’altro di un investimento nelle Borse mondiali a cui si aggiunge una scarsa necessità di metterci mano a fronte di una casa che non si vende dall’oggi al domani e che comporta elevati costi di manutenzione, riteniamo che quanto abbiamo riportato in tabella fornisca spunti di riflessione che possono aiutarti per investire in maniera sempre più consapevole. 

Un investimento in azioni internazionali tende a catturare le dinamiche dell’economia globale anche se è esposto principalmente sull’economia americana. La dinamica degli immobili è tendenzialmente più locale, tuttavia l’interesse degli stranieri per le località di pregio italiane è un fenomeno in crescita e assai interessante, perché potrebbe rivitalizzare il mercato. Già oggi c’è chi pensa di mettere in vendita la propria casa su portali esteri nella speranza di catturare clientela internazionale particolarmente abbiente.

Una componente importante dell’investimento in immobili è quella fiscale, soprattutto nel momento in cui si compra una seconda casa che non gode delle agevolazioni della prima. Sugli investimenti in titoli il fisco è ancora relativamente leggero, soprattutto quando si parla di tassazione dei titoli di Stato: il motivo è che lo Stato vuole incentivare a mettere i soldi in questi ultimi. 

BORSE E IMMOBILI DAL 2006 A OGGI

Tra crack Lehman e Covid-19 le Borse mondiali han vissuto anni pesanti, ma alla lunga il loro andamento riflesso dall’Etf iShares Msci World (IE00B0M62Q58) quotato a Milano (in grassetto, base 100, a dividendi reinvestiti, la linea intermedia è considerando solo i prezzi), è stato capace di fare meglio del settore immobiliare nel complesso (la linea sottile è l’indice dei prezzi delle case italiane targato Ocse). Ovviamente per chi pensa a una casa al mare la situazione può essere diversa, ma se pensate a un investimento puro dovete andarci coi piedi di piombo.