Mattone: luci e ombre

PREZZI AI MINIMI DAL 2010

Dopo anni di crisi il settore immobiliare italiano sembra tornato sulla cresta dell’onda. Nel n° 1183 ti abbiamo parlato dell’Opa lanciata sul fondo immobiliare Alpha, conclusa lo scorso 23 agosto. Non era però l’unica in corso: anche sui fondi Mediolanum Re, Immobiliare dinamico, Delta e Polis erano in corso operazioni di questo genere, tutte concluse, alcune in modo davvero imprevedibile. Per esempio, entrambi i fondi che concorrevano per accaparrarsi le quote di Mediolanum Re, Duomo e Blado investment, hanno rinunciato a riscuotere la partecipazione a Opa finita. A causa della crisi, i prezzi delle case italiane sono scesi ai minimi con un calo medio del 15% dal 2010 a oggi, e questo ha iniziato a risvegliare gli appetiti. Infatti non solo i fondi di investimento sono interessati alle case italiane, ma anche i privati hanno ripreso a comprare immobili. Questa estate, per esempio, la Banca d’Italia ha pubblicato i risultati di un sondaggio condotto presso 1.129 agenzie immobiliari da cui risulta un miglioramento del clima del settore rispetto al 2015. In particolare è cresciuta la domanda di immobili e ci sono meno agenti immobiliari che si lamentano di un calo dei prezzi. Altri dati in miglioramento riguardano sia la quota di immobili acquistati coi mutui, sia la crescita del rapporto tra importo dei prestiti erogati dalla banca e valore delle case. In altri termini, si respira aria di crescita del mercato da qui a due anni. Questo dato fa un po’ a pugni con le previsioni fatte, invece, dagli americani di S&P che, a fronte di una visione moderatamente positiva per il mattone di altri Paesi dell’eurozona, hanno appena fatto sapere che secondo loro i prezzi degli immobili italiani resteranno inchiodati ai livelli attuali fino al 2018. Chi ha ragione? Gli ottimisti o i pessimisti? A favore degli ottimisti c’è una nuova vitalità del mercato: oltre all’estate calda per i fondi immobiliari ricordiamo che l’ultima nota trimestrale (del 15 settembre) pubblicata dall’Agenzia delle entrate parla di un +21,8% delle compravendite nel secondo trimestre del 2016, una crescita che riguarda tutti i segmenti del mercato. Il dato è ancora su livelli bassi rispetto al passato (l’indice che descrive l’attività di compravendite è intorno a quota 80, ben lontano dai valori di dieci anni fa in cui viaggiava intorno a 130), ma sono piccoli segnali di svolta. Tuttavia (e qui spezziamo una lancia a favore dei pessimisti) restano sul piatto alcuni altri problemi. Il primo è rilevato da molti commentatori: l’incertezza delle normative fiscali in materia spaventa i piccoli investitori. Il secondo è che la demografia stagnante dell’Italia non fa certo immaginare un boom di richieste. O fa pensare che il fenomeno non sarà generalizzato, ma distinguerà tra aree centrali che attirano l’immigrazione interna (e quindi in crescita) e aree periferiche che tendono a spopolarsi (per cui gli immobili oggi vuoti potrebbero restarlo a lungo).

SOFFIA UN VENTO NUOVO

Per la particolare struttura, i grossi tagli minimi d’investimento e la forte frammentazione del mercato, non possiamo trarre considerazioni personalizzate per i tuoi investimenti. Diverso è il ragionamento nel caso di prodotti standardizzati come i fondi immobiliari, per i quali qualcosa sta cambiando. Dopo anni di “digiuno” molti sono tornati a staccare dividendi. C’è stata poi la lunga estate calda di cui ti abbiamo parlato poco fa e una lieve ripresa dei prezzi. La quotazione in Borsa dei fondi, però, resta ancora ben lontana dal valore degli immobili in essi contenuti, rappresentato dal Nav (Net asset value, pubblicato ogni sei mesi, l’ultima volta a fine giugno). Lo “sconto” del prezzo di Borsa sul valore degli immobili è un fenomeno consueto. Il motivo per cui in Borsa gli immobili si pagano meno del loro valore reale è che semplicemente è un valore teorico! Finché non vendi un immobile non sai mai veramente quanti soldi puoi farci, il Nav è frutto di studi di esperti del settore, ma non è certo. Il fatto che i fondi immobiliari si vendano con uno sconto è legato al fatto che ti accolli il rischio di non monetizzare le promesse fatte se non in misura parziale. Fermiamoci al concetto di rischio, messo così è una cosa negativa. C’è pure un “rischio” buono, ossia che queste stime siano azzeccate, per cui acquisti con lo sconto qualcosa che vale molto di più. Questo è in teoria il vero interesse dei fondi immobiliari: scommettere sulla bontà delle stime degli esperti. Più è alto lo sconto sulla quotazione e maggiore è la probabilità di guadagnare. Attenzione: i tempi per una scommessa non sono infiniti. I fondi immobiliari hanno una scadenza, entro cui devono liquidare gli immobili e dare i soldi agli investitori. Vista la situazione tragica del mercato immobiliare molti, scaduti negli anni passati, hanno chiesto delle proroghe e stanno smantellando tutto solo ora, o stanno per farlo. La maggior parte chiuderà tra il 2017 e il 2018, qualcuno nel 2021, uno solo nel 2030.

IN PRATICA, CHE COSA DEVI FARE?

Mettiamo in fila i concetti visti. C’è una modesta ripresa delle compravendite. La ripresa dei prezzi deve venire e c’è chi ci spera a breve e chi la nega. I fondi immobiliari hanno prezzi scontati sul valore teorico degli immobili. Secondo noi investire nel mattone non ti mette al riparo da ogni turbolenza, ma se scegli un fondo con un forte sconto sul Nav fai una piccola scommessa valida per il futuro. Visto che tempi e modi della ripresa economica e dei prezzi del mattone sono molto incerti è meglio che tu scelga un fondo che ti dia tempo sufficiente per portarla a casa. La nostra preferenza cade su Alpha immobiliare: scade nel 2030, quota a forte sconto, ha immobili in tre città dove il mercato immobiliare è forte (Roma, Milano e Bologna) e questa estate è stato oggetto di appetiti. Lo abbiamo già consigliato in ACF 1183. Se lo hai già, mantienilo. Se non l’hai, puoi specularci. Ricorda che se sei uno che non dorme la notte se i suoi investimenti scendono di un 10% nel giro di pochi giorni questo fondo non lo devi avere.