E se la casa la compro per investire?

Tutta un’altra cosa

L’idea in sé è buona, ma in un’ottica completamente diversa, e non esiste una risposta certa. Finora avevamo ipotizzato che l’acquisto della casa l’avresti fatto, perché ti serviva per viverci: si trattava di valutare “solo” i due diversi modi di finanziare l’acquisto. A te, invece, la casa non serve come abitazione: stai scegliendo tra un investimento finanziario in senso stretto e un investimento “nel mattone”. Impostiamo i due possibili scenari.

Ipotesi uno: investo solo nell’etf

Ipotizziamo che tu abbia un capitale di 100.000 euro e che tu possa mettere da parte altri 4.000 euro ogni anno. Se investi tutto nell’Etf Pimco, o comunque in un prodotto che ti dia dividendi del 4% annuo netto, le spese sono tutto sommato limitate: le commissioni di acquisto, quelle di vendita (le abbiamo ipotizzate pari allo 0,2%) e l’imposta di bollo che paghi alla fine di ogni anno. Se i dividendi e il prezzo restano costanti, alla fine dei 20 anni avrai messo da parte quasi 322.000 euro (per semplicità abbiamo ipotizzato che tu reinvesta dividendi e nuova liquidità solo una volta l’anno).

Ipotesi due: investo nel mattone

Ipotizziamo invece di comprare un immobile per poi affittarlo, e dedicare quindi all’investimento nell’Etf solo gli “avanzi” del capitale. Se la casa vale 200.000 euro (nelle scorse settimane avevamo ipotizzato un importo inferiore, ma seguiamo il tuo suggerimento in modo da far pesare meno le spese fisse) e il mutuo ne finanzia il 70%, devi pagare tre cose: i 60.000 euro del prezzo della casa non coperti dal mutuo, le spese iniziali del mutuo stesso e quelle legate all’acquisto della casa. In totale, abbiamo calcolato un esborso di quasi 86.000 euro; qui a fianco trovi tutti i dettagli. Ma non è finita, perché avere una casa costa: Imu, Tasi, tasse sull’affitto, spese di manutenzione… Ipotizziamo poco più di 12.500 l’anno: nella pagina successiva trovi, a lato, tutti i dettagli di queste spese.

Questo significa che i 10.800 euro l’anno di affitto (900 euro per 12 mesi) non bastano: ogni anno devi spendere poco più di 1.700 euro dei tuoi 4.000 annui di risparmio. Tiriamo le somme: togliendo le spese per la casa, puoi comunque investire nell’Etf circa 14.000 euro iniziali e poco meno di 2.300 euro l’anno. Alla fine, ipotizzando di nuovo prezzi e dividendi stabili, avrai un capitale di circa 94.000 euro, ma avrai anche la casa. Se il suo valore è rimasto fermo a 200.000 euro, hai circa 294.000 euro in totale e ci hai rimesso rispetto all’ipotesi 1, che ti dà 28.000 euro in più. Ma se il valore della casa è salito anche solo del 16% (meno dell’1% annuo) i due scenari sono in pareggio. Insomma diventa proprio il valore della casa l’elemento chiave, perciò prima di buttarti su questa strada (sempre che tu decida di farlo) è proprio la scelta della casa (tipologia, prospettive del quartiere…) la cosa a cui dovrai fare più attenzione. E anche gli altri aspetti contano.

Basta poco per cambiare tutto

Le ipotesi che abbiamo fatto sono, per molti versi, ottimistiche. Abbiamo considerato solo 1.300 euro annui per Imu e Tasi, ma per esempio a Milano un immobile di questo valore può farti spendere oltre 1.800 euro. Sugli affitti, abbiamo calcolato l’imposta più bassa possibile (il 10% di “cedolare secca”) che però puoi ottenere solo con determinati tipi di contratto. Nelle spese per agenzia immobiliare e notaio siamo nella fascia medio-bassa del mercato. Abbiamo contato spese di manutenzione di soli 2.000 euro l’anno, ma basta poco per superare questa cifra. Infine, abbiamo dato per scontato che tu riesca ad affittare la casa dal primo all’ultimo giorno nei prossimi vent’anni: e se non trovi un inquilino? O se lo trovi, e non ti paga? Modificando ognuna di queste ipotesi, il risultato cambia molto: lo puoi vedere tu stesso nella tabella qui sopra. Per esempio, basta che l’affitto sia 800 euro, anziché 900, e alla fine ti ritrovi con ben 30.000 euro in meno rispetto a quel che avevamo ipotizzato. Certo anche l’investimento nell’Etf ha le sue incognite: non è detto che prezzi e dividendi restino costanti, puoi dimenticarti di reinvestire la liquidità annua… abbiamo indicato in tabella anche queste possibilità. Nella maggior parte dei casi, l’investimento in Etf batte il mattone (per ogni riga della tabella, in grassetto trovi il “vincitore”). L’investimento finanziario è, inoltre, più liquido e più facile da “gestire” rispetto al mattone. Ma su quale ti possa rendere di più non c’è una risposta certa: sarà il valore finale della casa a fare la vera differenza. 

Compro casa: le spese iniziali

Per le spese legate all’acquisto della casa, abbiamo stimato: 4.000 euro per l’agenzia, 5.500 euro per il notaio, 50 euro di imposte catastali, 50 euro di imposta ipotecaria, 11.340 euro di imposta di registro (calcolata ipotizzando che l’immobile abbia una rendita catastale di 1.000 euro). Totale, 20.940 euro. Ci sono poi le spese legate al mutuo: 750 euro per l’istruttoria, 320 euro per la perizia, 920 euro per l’assicurazione e 2.800 euro di tasse (il 2% del valore del mutuo, e non lo 0,25%, perché si tratta di una seconda casa). Totale, 4.790 euro. Sommando le spese legate all’acquisto della casa, quelle per l’acquisto del mutuo e i 60.000 euro della quota da pagare in contanti, l’esborso iniziale è di 85.730 euro. 

Compro casa: le spese annue

Abbiamo stimato 1.300 euro l’anno per Tasi e Imu, 8.145,45 euro per le rate del mutuo, 2.000 euro per spese di ristrutturazione e 1.080 euro di imposte sugli affitti incassati (ipotizzando lo scenario più favorevole, cioè una cedolare secca del 10% sui 10.800 euro incassati). Totale, 12.525,45 euro l’anno.

Per le rate del mutuo abbiamo continuato a prendere come esempio il mutuo di Intesa di cui ti abbiamo parlato nelle scorse settimane, che anche per un importo di 140.000 euro resta tra i migliori allo sportello. La rata è di 678,79 euro al mese, cioè 8.145,25 euro l’anno. Dato che parliamo di seconda casa, non puoi sfruttare la deducibilità degli interessi. 

Oltre il danno, la beffa

Se non trovi un inquilino, oltre a perdere l’incasso dell’affitto paghi più tasse. Se la casa resta vuota per più di sei mesi la Tasi diventa interamente a tuo carico (e non più condivisa con l’inquilino). Inoltre paghi la Tari, che normalmente è a carico del tuo inquilino. Per semplicità, nei nostri scenari non abbiamo tenuto conto di questo aggravio, anche perché non è possibile farlo con precisione: le aliquote cambiano da Comune a Comune e i nostri 1.300 euro di imposte comunali restano, inevitabilmente, solo una stima.