Dove eravamo rimasti…
È vero, ma non stai considerando un altro aspetto: se usi il capitale per comprare la casa, il risparmio mensile da qui a 20 anni lo puoi utilizzare per costruirti un nuovo gruzzoletto, anziché spenderlo per pagare le rate del mutuo. Ma per capirlo meglio, facciamo un passo indietro.
La scorsa settimana ti abbiamo detto che, se hai già a tua disposizione un capitale sufficiente, stipulare un mutuo e investire il capitale non conviene (vedi Altroconsumo Finanza n° 1278 e qui a lato). Questo per tre motivi: le spese iniziali del mutuo, il costo del fisco (nel saldo tra detrazioni e bollo sugli investimenti è lui a guadagnarci), ma soprattutto la diversa tempistica tra entrate e uscite. Ogni mese, con gli interessi del mutuo, devi restituire anche una fetta del capitale prestato, e i pur generosi dividendi del Pimco non bastano: devi “erodere” mese per mese il capitale investito.
Ora tu ci dici che non è necessario vendere un pezzo del Pimco ogni mese, perché hai un reddito che ti permette di compensare la differenza tra entrate e uscite mensili senza intaccare il capitale investito. Bene, ma la conclusione è la stessa: anche in questo caso, il mutuo non conviene.
Le ipotesi di partenza
Per dimostrartelo, proviamo a partire da un altro punto di vista rispetto al calcolo delle entrate e delle uscite della scorsa settimana. Immaginiamo che tu abbia 150.000 euro in contanti e la possibilità di risparmiare, nei prossimi 20 anni, una cifra mensile pari esattamente alla differenza tra entrate e uscite del mutuo e degli investimenti (non è una cifra fissa, vedi qui a lato). Bene: vediamo cosa avrai in mano tra 20 anni in ognuna delle due ipotesi.
Ipotesi 1: faccio il mutuo
Cosa avrai? Primo: la casa. Il valore potrà essere diverso rispetto a oggi, ma per scegliere tra le due alternative non fa differenza: la casa sarà tua in entrambi i casi. Possiamo perciò trascurare questo aspetto.
Secondo: il capitale che hai investito nel Pimco. Una volta pagato il 30% della casa non coperto dal mutuo (cioè 45.000 euro) e una volta pagate le spese iniziali del mutuo stesso, oggi puoi investire poco più di 102.000 euro. Tra 20 anni, ipotizzando che il prezzo del Pimco non sia cambiato, il valore sarà esattamente lo stesso: non hai potuto, infatti, reinvestire i dividendi, che se ne sono andati interamente per pagare le rate mensili.
Terzo: nient’altro! Il tuo risparmio mensile dei prossimi 20 anni, così come i dividendi del Pimco, se ne sarà andato per pagare le rate.
Ipotesi 2: pago subito la casa con il mio capitale
Anche in questo caso, come ti abbiamo detto, tra 20 anni avrai la casa. E poi? Il capitale iniziale di 150.000 euro se ne è andato tutto, ma in compenso puoi investire quel che risparmi mese per mese in una sorta di “piano di accumulo”, acquistando via via nuove quote dell’Etf Pimco. Con questa strategia, il capitale accantonato in 20 anni non ti farà rimpiangere quello speso oggi. Il valore finale dipenderà dal prezzo del Pimco tra 20 anni (che, d’altronde, influenza anche l’ipotesi 1) ma anche da altri fattori: che spese ti fa pagare la tua banca, quanto sei veloce a reinvestire nel Pimco i dividendi riscossi man mano che raggiungono dimensioni consistenti… ma in ogni caso, in base alle nostre simulazioni, puoi tranquillamente superare i 102.000 euro dell’ipotesi 1. Non solo: rispetto all’ipotesi di stipulare un mutuo, questo scenario ha un altro vantaggio.
Perdite (in parte) assicurate
Se, con l’aumentare dei tassi di interesse dei bond Usa, il prezzo dell’Etf Pimco dovesse gradualmente calare, con l’ipotesi 1 il valore del tuo capitale perderà altrettanto. Investendo a rate, invece, la tua perdita sarà inferiore perché avrai via via acquistato a prezzi più bassi. Certo vale anche il contrario: se il prezzo del Pimco sale gradualmente, il guadagno del tuo “piano di accumulo” sarà un po’ più basso del guadagno che puoi avere lasciando oggi investito il tuo capitale. D’altronde è il costo di questa “assicurazione” contro il calo…
E tutto questo con le detrazioni
Infine, tieni presente che nelle nostre simulazioni abbiamo tenuto conto di tutti i benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa. Se non ne hai diritto, i costi lievitano: la tassa iniziale sul mutuo non è dello 0,25% (262,5 euro) ma otto volte tanto, cioè il 2% (2.100 euro). Inoltre, devi rinunciare alle detrazioni di spese e interessi, che nel nostro esempio ammontavano a ben 3.500 euro. Totale, altri 5.000 euro e rotti che “zavorrano” i risultati della strategia di indebitarsi per investire.
Per chi si è perso la prima puntata
Settimana scorsa abbiamo ipotizzato l’acquisto di una casa del valore di 150.000 euro con due diverse strade. La prima è pagare l’intera cifra con il capitale già accumulato. La seconda è stipulare un mutuo per il 70% dell’importo, cioè 105.000 euro (abbiamo scelto quello di Intesa, il migliore allo sportello, con interessi dell’1,55%), e investire il capitale nell’Etf Pimco, ipotizzando che paghi dividendi in linea col passato (4% netto annuo). Apparentemente è una buona strategia, vista la differenza tra i due tassi, ma le spese da affrontare e il fatto di dover vendere mese per mese una parte degli investimenti annullano i vantaggi derivanti dalla differenza di tassi.
Quanto devi risparmiare?
Anche ipotizzando che i dividendi del Pimco restino costanti, la cifra che devi accantonare mese per mese per coprire la rata del mutuo non è sempre la stessa, perché ci sono altri elementi (in particolare gli adempimenti fiscali) di cui tener conto. Nei mesi migliori ti bastano poco meno di 170 euro, ma in altri mesi devi essere in grado di risparmiare anche oltre 370 euro.