Il mattone agli italiani piace: ma non sempre è stato vincente

Il 79% degli italiani possiede una casa, incluso l’appartamento in cui vive, e il 18% ha almeno una seconda casa. Tra chi non possiede una casa nel 78% dei casi il motivo di questa mancanza è il fatto di non avere abbastanza denaro: solo il 17% dichiara di non essere interessato e il 2% lo considera un investimento troppo rischioso. Morale: agli italiani la casa piace al punto che appena possono la comprano e se riescono ne comprano più di una.

A riprova di ciò alla domanda: se avessi un milione di euro da investire in che cosa sceglieresti di investire? Il 62% ha dichiarato che li userebbe per comprarsi una casa. Il 27% che si farebbe una pensione, il 28% che lo metterebbe su un conto di deposito, il 10% che lo investirebbe in fondi comuni, il 6% che lo investirebbe in obbligazioni. La somma non fa 100% perché la domanda era a risposta multipla, ma la morale è comunque chiara.

Acquisti ed eredità: che cosa è successo negli ultimi anni

Il 26% degli italiani ha acquistato o ereditato casa negli ultimi 10 anni e tra questi circa un quarto ha dichiarato di aver comprato o ereditato due o più case. Quasi tre volte su cinque si è trattato di un acquisto, mentre nei restanti casi il passaggio di proprietà è avvenuto tramite donazione o eredità. Segno che la casa è una forma di investimento pensata anche per lasciare qualcosa ai figli, una riserva di ricchezza. 

Le note dolenti

Le cose non sono andate, però, sempre bene: ben l’80% degli intervistati che ha venduto un immobile negli ultimi 10 anni si è lamentato che ha dovuto venderlo con uno sconto. Il dato, però, non si lega al fatto che la casa sia stata pagata a caro prezzo, perché solo il 7,5% dichiara di averla pagata molto, mentre oltre il 70% degli intervistati dice di averla pagata il giusto e solo un quinto degli intervistati ha detto di aver ottenuto un prezzo sotto la media di mercato. In pratica gli italiani sono convinti di aver spuntato un buon affare, o comunque di non essersi fatti fregare. Certo alla base di questa percezione c’è un moto di orgoglio, nel senso che è difficile ammettere di essersi fatto fregare, ma il dato è coerente con quanto pubblicato dall’Istat (vedi oltre): infatti chi è convinto di aver fatto un buon affare è soprattutto chi l’ha comprata in tempi più recenti, quando, quindi, la crisi del settore immobiliare ha fatto sentire i suoi colpi. Se nel 2008-2009 solo una minoranza degli intervistati (meno di un decimo) era convinto di aver spuntato un buon prezzo, questa percentuale sale a quasi un terzo degli intervistati che hanno effettuato una compravendita l’anno scorso.

Un settore in difficoltà

L’Istat registra i dati del settore immobiliare con cura solo dal 2010 e li pubblica con un po’ di ritardo (il terzo trimestre 2018 è uscito a gennaio), ma le indicazioni sono chiare e coerenti con le nostre interviste: dal 2010 il prezzo delle case è sceso di oltre il 15%, con dato fortemente negativo per le abitazioni cosiddette esistenti, cioè le case “usate”, calate di oltre il 20% e un dato quasi stabile (cioè il prezzo è rimasto più o meno fermo) per quelle nuove. Il grosso dei cali dei prezzi è avvenuto tra il 2010 e il 2015, da allora i dati sono abbastanza stabili. Fatto 100 il valore del 2015, le case esistenti erano scese a 97,7, quelle nuove erano salite a 101 con una perdita media che portava i prezzi complessivi a quota 98,4.

Noi non siamo ottimisti

Abbiamo buoni motivi per ritenere difficile un boom degli immobili nei prossimi anni. In primo luogo, la crescita economica italiana resta risicata: ci attendiamo un +0,2% nel 2019, un +0,8% nel 2020 e un +1,3% negli anni successivi, molto meno dei nostri partner dell’Eurozona che, nel complesso, registrerà un +1,3% quest’anno, un +1,4% l’anno prossimo e un +1,6% dal 2021. In una economia che non cresce ci sono anche meno soldi da spendere in case. In secondo luogo, l’inflazione resterà modesta: 1,2% quest’anno, 1,4% l’anno prossimo e 1,8% dal 2020. Ora, visto che uno dei grossi vantaggi dell’investire in case è che sono attività “reali” ossia che reggono bene i colpi dell’inflazione, più dei titoli a reddito fisso, possiamo dire che da questo punto di vista la loro appetibilità rimarrà scarsa. Non che in sé sia un male, ma è un motore di crescita in meno. In terzo luogo, la popolazione italiana globalmente cala. In uno studio del 2018 intitolato “Il futuro demografico del Paese” l’Istat ha previsto da qui al 2065 un calo della popolazione italiana sotto i 54 milioni (oggi siamo circa 60 milioni). Meno gente in giro, meno bisogno di immobili. Certo questo è il dato complessivo, perché ci sarà comunque della migrazione interna, per cui alcune zone moriranno e altre zone, si presume le metropoli, potrebbero ancora crescere, però questo significa che il settore sarà interessante semmai solo in alcune selezionate zone. Infine, non dimentichiamo che la casa negli ultimi anni è stato un bene molto tassato nel corso degli ultimi anni: la paura di ulteriori tasse future (che con i chiari di luna attuali non è possibile escludere) non aiuta il settore.

Chi ha ereditato casa in 9 casi su 10 la considera semplicemente come la propria abitazione. Chi, invece, l’ha acquistata solo nel 78% dei casi dichiara di averlo fatto solo per abitarci, gli altri l’hanno intesa anche (alcuni addirittura solamente) come un investimento.

Tra chi ha acquistato casa per investirci, in un quarto dei casi lo ha fatto per affittarla a breve termine, nel 55% dei casi l’ha affittata tramite contratti a medio lungo termine, mentre gli altri l’hanno comprata con l’intenzione di rivenderla. Il valore degli affitti? In media siamo tra i 700 e i 750 euro al mese.

Alla domanda hai venduto un immobile negli ultimi dieci anni, chi ha risposto di sì è meno del 7%, e di questi solo l’8% ha venduto più di un immobile. Nei tre quarti dei casi si trattava della propria abitazione, mentre nei restanti casi l’immobile venduto aveva una finalità o di abitazione o di investimento. Era un investimento puro solo nel 5% dei casi.

 Al momento della vendita il prezzo delle case è stato scontato mediamente di circa il 15% rispetto al prezzo iniziale. Particolarmente andate male sono state le vendite effettuate tra il 2012 e il 2015, mentre dopo il 2016 si è assistito a una (lieve) ripresa del numero di quelli che sosteneva che prezzo di vendita era sopra le medie di mercato, ma anche una maggiore polarizzazione tra chi riteneva che il prezzo fosse sotto la media e sopra la media, insomma dopo il 2016 sono cresciuti sia gli insoddisfatti che i soddisfatti.

Il problema degli investimenti immobiliari è che non sono standardizzabili come quelli in azioni e bond. Ogni casa ha una storia a sé e la bontà di un investimento dipende molto dal prezzo, dalla città e dal quartiere in cui uno si compra casa e, non da ultimo, dalla qualità degli immobili e dalle loro dimensioni. Per esempio, stando alle ultime notizie, a Milano le case da oltre un milione di euro stanno andando bene.