Il Covid-19 sgretolerà il mattone?

È chiaro che, nel mezzo della pandemia, è impossibile dire se il Covid-19 stia mutando le nostre abitudini in maniera duratura, però alcuni trend iniziano a essere chiari. Il lockdown ha mandato in crisi l’idea di abitare in condomini in centro città, comodi ai servizi, ma con spazi ristretti e privi di balcone. Lo smart working sta mandando in crisi modelli di lavoro consolidati, dando alle aziende spunti di riflessione su come tagliare alcune voci di costo (pulizie degli uffici, riscaldamento, tasse…). Chi vive nelle grandi città inizia poi a vederne l’effetto sui bar e ristoranti che chiudono per mancanza di clienti. In poche parole, il Covid 19 minaccia di impattare su tutti i rami del settore: abitativo, servizi e commerciale. Minaccia di arrestare la corsa delle metropoli che han drenato pendolari dalle città satellite, e di far riprendere fiato ai centri minori. Chi aveva investito in 30 metri di locale commerciale in centro a Milano aspettandosi di tirar su migliaia di euro al mese di affitti, ora o abbassa le sue pretese o rischia solo di pagare l’Imu di un locale sfitto.

L'OTTIMISMO NON MANCA, MA ATTENTI...

L’Istat ha annunciato a fine settembre che nel secondo trimestre del 2020 l’indice dei prezzi delle abitazioni è cresciuto del 3,1% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo del 2019. E tutto questo è avvenuto nonostante il Lockdown abbia imposto un blocco dei rogiti, soprattutto in aprile (-27,2% i volumi di compravendita nel secondo trimestre). In particolare, l’Istat ci fa sapere che la marcata crescita dei prezzi delle abitazioni consolida il trend che aveva iniziato a manifestarsi nella seconda parte del 2019. Una notizia in continuità con titoli come “Il mattone italiano si conferma forte nonostante il Covid” comparsi questa estate (https://bit.ly/3kbdB5F) per commentare il primo trimestre. Siamo felici che chi ha venduto casa abbia sfruttato prezzi in salita, ma non siamo altrettanto fiduciosi sul futuro.

UN SETTORE MAL COMPRESO

Innanzitutto, sfatiamo un mito: che i prezzi delle case offrano sempre un investimento sicuro. Alla pagina seguente trovi un grafico, intitolato Mezzo secolo di abitazioni in Italia. Ti dice innanzitutto (linea in grassetto) che dai massimi dell’inizio del 2008 siamo crollati e non ci siamo più ripresi. Siamo ancora sotto di circa il 20% a distanza di 12 anni. Ma c’è anche di più. I prezzi attuali sono ai livelli del 2004, quindi se hai comprato una casa 16 anni fa sei andato in pari. Il grafico dice anche che 100.000 lire (51,65 euro) investite nel mattone nel 1970 oggi sono diventate circa 1.780 euro attuali (poco meno di 3 milioni e 450 mila lire). Vero, ma il dato è in termini nominali cioè dei prezzi così come sono, prova, invece, a prendere in considerazione l’inflazione e vedrai che cambiano.

Qui sopra trovi (in grassetto, base 100) una descrizione dell’andamento dei prezzi delle case in Italia. La linea sottile sta sotto ed è più modesta, depura questo dato dall’inflazione e offre un quadro meno eccitante.

Se vai alla linea sottile che tiene conto del carovita, e ragiona in termini reali, cioè di potere d’acquisto, 100.000 lire del 1970 sono diventate quasi 164.000 lire, cioè 51,65 euro sono diventati 84,6 euro che, in 50 anni significa una crescita in termini reali dell'1% annuo. Il gigante Golia è diventato Pollicino. Sì, ora obietterai, questo è vero, ma solo perché la casa riesce a sterilizzare l’inflazione, che è poi una cosa buona. Buonissima ti rispondiamo noi, e cosa identica a quella che fanno le azioni, tra l’altro… però oggi di inflazione non ce n’è e, al momento si prevedono anni di inflazione assai bassa. Per di più i trattati internazionali vincolano la Bce a tenerla bassa. Insomma, che si torni a una situazione come quella degli anni Settanta, pare al momento difficile. Quindi, ricapitolando sì, con la casa si può guadagnare, ma attenzione, non è così scontato, anche perché l’Italia non fa figli e la popolazione è destinata a calare (grafico L’Italia si spopola).

UN POPOLO IN VIA D’ESTINZIONE: ITAIANI IN CALO DEL 10%

Per un po’ ce la siamo cavata con gli immigrati, ma l’economia non tira più come una volta e anche gli immigrati stanno diventando freddi nei nostri confronti. Le sorti della popolazione sono segnate. Ora immagina milioni di italiani in meno e pertanto immagina anche milioni di vani vuoti.

Questi scenari sono quelli dell’Istat e sono coerenti con un calo della popolazione nei prossimi anni. A meno che non si inizi fin da ora a “pompare” immigrati nel nostro Paese (come fa la Germania) finiremo per perdere una quota crescente di popolazione. Sei sicuro che con un popolo che cala le case vadano a ruba?

Non sei ancora convinto di quello che hai letto nell’articolo? Guarda qui sopra: in Germania, Paese in cui l’affitto è molto amato (in grassetto) i prezzi immobiliari fino al 2009 non sembrano essere stati molto vivaci. In Giappone (linea sottile) siamo sotto i livelli di 30 anni fa. Il Giappone assomiglia all’Italia sotto molti punti di vista tra cui bassa crescita da anni e una popolazione che invecchia. Sotto certi aspetti nel Giappone possiamo vedere alcuni aspetti del nostro destino. L’Italia (linea intermedia) dimostra che il settore può avere molti alti e bassi.

Immagina anche che passi una patrimoniale sugli immobili. Il gioco alla lunga è fatto. Alla lunga, però, perché su archi temporali più brevi non è automatico. Lo abbiamo capito quando ci siamo detti cerchiamo Paesi con situazioni uguali al nostro futuro. Solo alcuni Paesi dell’Est Europa hanno visto crollare la popolazione su un arco di 20 anni. Certo si tratta di Paesi che sono ex economie pianificate e non sempre hanno raggiunto gli standard dei Paesi sviluppati, per cui il confronto va preso con le pinze, ma nel riquadro: Estinzioni di massa qui a fianco trovi qualche dato su cui riflettere.

SII PRUDENTE E STAI ALLA LARGA DAI SETTORI IMMOBILIARI

Gli investimenti in immobili secondo noi vanno incontro a tempi incerti: continuerà lo spopolamento delle campagne a favore delle città dell’epoca pre Covid? O viceversa il Covid ci farà desiderare sempre più un piccolo giardino? Dalla risposta (incerta e ondivaga) dipendono i prezzi delle case nelle metropoli. E ancora, in quale misura i centri commerciali resisteranno all’assalto dell’e-commerce? In quale misura gli uffici saranno sempre più insidiati dallo smart working? Sono propri salti in avanti tecnologici che rischiano di cambiare le nostre abitudini e l’uso che facciamo degli spazi. Sei sicuro che in questo contesto il rischio del mattone non salga? Pertanto, anche se sono facili da acquistare stai alla larga dai fondi che investono in immobili. C’è ancora qualche caso in cui vale la pena di mettere i soldi nel mattone? Sì, acquistare la prima casa che conserva comunque un valore d’uso e al momento una tassazione di favore.

Quanto a ottimismo uno dei principali player del settore, la tedesca Engel & Volkers (www.engelvoelkers.com/it-es/mercato-immobiliare-dopo-coronavirus/ ) scrive a proposito delle abitazioni soprattutto in tempi di crisi, il settore immobiliare si sta dimostrando ancora una volta un investimento sicuro e a proposito del settore commerciale conclude: i nostri analisti ritengono che, una volta lasciata alle spalle la pandemia, i mercati saranno in grado di riprendersi piuttosto in fretta e riguadagnare terreno a partire dal terzo o quarto trimestre.

Per gli italiani nati tra le due guerre mondiali che han messo su casa tra la fine degli anni Cinquanta e l’inizio degli anni Sessanta, la casa è stato un grande affare. Hanno comprato con mutui a tassi bassi, poi negli anni Settanta è arrivata l’iper inflazione che di fatto ha spostato ricchezza dai creditori (le banche) ai debitori (chi aveva un mutuo a tasso fisso) che hanno quindi finito di ripagare la casa con rate molto basse. Attenzione a non pensare che il futuro sia per forza come il passato.

L’inflazione può rialzare la testa? In teoria no: la Bce è figlia della Bundesbank, la Banca centrale tedesca, e oramai noi in eurozona siamo in un mondo sicuro quanto a carovita. Tuttavia, ricordiamo che gli Stati dopo la recente crisi sono straindebitati e dal debito si esce in tre modi: tirando la cinghia, facendo default o facendo volare l’inflazione (che è un modo per mascherare un default). La pressione per avere più inflazione da parte dei governi è destinata a salire. Ci salverà solo l’indipendenza della Bce. 

Estinzioni di massa

Alcuni Paesi dell’Est Europa hanno subito forti cali della popolazione negli ultimi 20 anni. Tuttavia, la convergenza con l’UE ha reso comunque toniche le loro economie e quando l’economia corre non è detto che gli immobili crollino. Prendiamo ad esempio la Romania: la popolazione è scesa di ben il 14% e i prezzi delle case son saliti del 3,1%, ma l’economia tirava (+6,3%). Messa così non sembra un brutto futuro, ma come dicevamo la Romania è lontana anni luce dall’Italia del futuro. La Polonia, più simile a noi: ha visto solo un -1,2% della popolazione dal 1999, ma anche un risicato +0,5% dei prezzi reali delle case a fronte di una economia che pure correva (+3,6% annuo). Tra i Paesi sviluppati vediamo che in Giappone la popolazione dal 1999 è calata dello 0,4%, l’economia è avanzata dello 0,2% annuo e prezzi delle case l’1,4%. È interessante, se ricordi il grafico Mezzo secolo di abitazioni a confronto, questa piccola crescita annua è la compensazione del crollo dopo il 1989, ma anche forse il fatto che con tassi d’interesse bassi anche gli immobili possono essere attraenti.

Per quanto riguarda la casa delle vacanze, la convenienza dipende da quanto è appetibile la località scelta e dall’uso che intendi farne, ma non dimenticare i costi fiscali e quelli di manutenzione.