I dati Istat (che sono appena stati pubblicati) mostrano una ripresa del settore immobiliare: +1,1% il prezzo delle case nel 1° trimestre 2021 rispetto a quello precedente e +1,7% rispetto al 1° trimestre 2020. A migliorare sono state soprattutto i prezzi delle case nuove (+3,9% in un anno, ma pesano solo per 1/6 del mercato), mentre le case definite “vecchie” - l’Istat le chiama “esistenti” - hanno visto crescere il loro valore dell’1,2%.
È una buona notizia? Sì, ma è molto relativa. Tra il 2010 e oggi il prezzo medio delle case è sceso del 14,4%, con un picco negativo per le case esistenti (-21,4%) e un dato positivo per quelle nuove (+5,6%). Il grosso del crollo è stato tra il 2010 e il 2015, quando i prezzi hanno mediamente perso il 15,3% (-21,1% le case esistenti, -0,8% le nuove), mentre da allora dopo una fase in altalena abbiamo una risalita dell’1,1% (+6,4% le case nuove; -0,2% quelle esistenti). È chiaro che i buoni dati del 1° trimestre sono solo un rimbalzo: negli ultimi 10 anni se qualcuno ha guadagnato sono al più i costruttori.
MA DA QUI AL FUTURO?
Al di là dell’euforia di un mercato della casa che torna a fare scambi (un anno fa era fermo per via del lockdown), anche chi è attivo sul mercato, come Tecnocasa, è prudente: nelle previsioni per il 2021 pubblicate a gennaio ha detto di attendersi per quest’anno prezzi in calo (tra -2% e zero), e una ripresa nel 2022. Dal nostro canto ti confermiamo tutte le perplessità espresse in AF 1385. Primo, che i prezzi delle case offrano un investimento sicuro è un mito. I prezzi oggi sono sotto i massimi del 2008, il che significa che dopo quasi 13 anni l’investimento in una casa sarebbe in perdita. Secondo, è vero che in 50 anni i prezzi sono saliti moltissimo, ma in larga parte questa crescita è un effetto ottico dovuto all’inflazione.
Terzo, con l’economia che arranca, calano gli immigrati e i nuovi nati: la popolazione italiana diminuisce ogni anno, quindi serviranno sempre meno abitazioni. Quarto, la casa non fugge all’estero se le cose vanno male, come fanno i contanti, ed è un bene che per il fisco è facile aggredire. Insomma, rispetto a 8 mesi fa la situazione non è mutata (né avrebbe potuto farlo) sui punti fondamentali. Dovendo poi pensare a un confronto (le valutazioni in questi campi si fanno sempre guardando alle alternative), nel lungo periodo un investimento sui mercati azionari mondiali ci sembra più promettente, se non altro perché, diversamente dall’acquisto di un immobile, non resta legato alle sorti di un solo Paese, l’Italia, ma si allarga a dinamiche ad ampio spettro, diversificando sull’economia mondiale nel suo complesso.
CHE FACCIO, ALLORA? STO ALLA LARGA?
I nostri ragionamenti valgono in generale sui prezzi del mattone. Poi c’è la tua situazione specifica. E qui occorre fare dei distinguo. Comprare la casa in cui vivi ha un senso: sulla prima casa hai delle agevolazioni fiscali e poi ci sono considerazioni extra-economiche che vanno oltre i prezzi di cui stiamo parlando. In secondo luogo, l’Italia è un Paese grande e, vario, per cui il discorso che abbiamo fatto vale, ma in media, poi è ovvio che se un’area geografica si spopola per migrazione interna lì i prezzi caleranno, mentre se un’altra area si ripopola perché attrae gente, saliranno. Anche qui nulla va dato per scontato. Fino a un anno fa i centri delle metropoli sembravano destinati a una solida crescita, poi il Covid-19 ha spinto verso lo smart working e fatto salire l’interesse per le case con giardino fuori città. Sarà un trend duraturo? Non lo sappiamo, ma bisogna considerare la mutevolezza delle abitudini in un contesto che vede affermarsi lo smart working.