L’autunno caldo del mattone

Mercato immobiliare in europa a rischio bolla?

Di recente, UBS ha analizzato i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città del mondo, aggiornando la sua ricerca annuale UBS Global Real Estate Bubble Index. In questo studio, UBS evidenzia come l'Eurozona si distingua tra tutti come il Continente con i mercati immobiliari più surriscaldati, con Monaco e Francoforte in cima alla classifica, e Parigi e Amsterdam che seguono da vicino, entrando in territorio di rischio bolla a fianco delle due città tedesche. Sono conclusioni in linea con altre previsioni recenti di Scenari immobiliari che pronosticavano, dopo un 2020 difficile, un 2021 e un 2022 contrassegnati da una discreta ripresa per il mattone, in particolare per il settore residenziale e per la logistica, meno per il settore uffici, ipotesi che rendono comunque difficile prevedere l’evoluzione del mercato immobiliare post pandemia.

Stando a recenti previsioni di Scenari immobiliari, nel 2021 i prezzi degli immobili residenziali in Germania, Francia, Inghilterra, Italia e Spagna, saliranno, in media del 6,3%, nel 2022 del 7,7%.

L’Italia non s’è ancora desta

Il settore immobiliare italiano si sta riprendendo, anche se, come dimostrano le statistiche, più lentamente e in modo più incerto rispetto ad altri Paesi europei. A “tirare” restano sempre l’immobiliare residenziale – soprattutto nelle grandi città, con Milano e Roma capofila – e la logistica, mentre il settore commerciale, grande distribuzione compresa, e il settore uffici, dovrebbero continuare a soffrire anche quest’anno e il prossimo.

Investire nel mattone con i fondi immobiliari chiusi?

I fondi immobiliari chiusi sono strumenti finanziari che ti permettono di investire nel mattone direttamente, ma senza comprarti appartamenti e uffici. Hanno conosciuto una grande popolarità qualche anno fa, in concomitanza con il boom del mercato immobiliare. Nel tempo, però, la loro fortuna si è via via appannata, seguendo le sorti del mattone. Oggi a Piazza Affari ne sono rimasti pochi – nella tabella qui sopra li trovi tutti. Le scadenze originarie, entro cui il fondo avrebbe dovuto tassativamente vendere tutti gli immobili per rimborsare i sottoscrittori, sono state più volte spostate in avanti, per tentare di ridurre le perdite che i fondi avrebbero subìto cedendo gli immobili sul mercato in un periodo poco favorevole - ammesso di riuscirci, dato che la pandemia non ha certo aiutato questa operazione. Addirittura, a dicembre 2020, il Decreto Ristori ha offerto ai fondi immobiliari quotati ormai in scadenza la possibilità di richiedere una proroga straordinaria, al massimo fino al dicembre 2022, al solo fine di liquidare al meglio gli immobili. Non solo: se il fondo era già in un "periodo di grazia" – è l'arco di tempo “extra” concesso ai fondi per vendere gli immobili, anche oltre la scadenza - la proroga straordinaria ha concesso la possibilità di sospendere la "grazia" e di farla ripartire alla fine del periodo di proroga. Anche se, nel corso degli anni, dal punto di vista dei rendimenti, i fondi immobiliari chiusi non si sono rivelati un ottimo investimento, e, anzi, in alcuni casi, come Obelisco e Europa immobiliare 1 si sono conclusi in un piccolo disastro per le tasche dei risparmiatori – vedi, per esempio, AF n° 1288 e 1334 - potresti farci un pensierino. Il mercato immobiliare italiano, con eccezioni limitate alle grandi città, è in calo da anni e la pandemia ha aggravato la situazione, facendo scendere i prezzi ovunque. Con la prospettiva di un recupero del mercato, non è una buona idea comprare ai minimi e aspettare la liquidazione del fondo?

I fondi immobiliari chiusi investono nel mattone comprando direttamente gli immobili che poi affittano. Tutti i fondi prevedono una scadenza entro la quale vanno venduti tutti gli immobili patrimonio del fondo e devono essere rimborsate le quote. Se, a scadenza, il mercato del mattone sta attraversando un brutto momento, è possibile prorogarne il termine, per non svendere gli immobili. I fondi immobiliari possono essere acquistati e venduti in Borsa - sono quotati a Piazza Affari. Il prezzo di Borsa può differire (di norma è molto inferiore) rispetto al valore che risulta dalla stima fatta sugli immobili due volte l’anno (il Nav). Questa differenza è una prima occasione di guadagno: comprare in Borsa a un prezzo scontato nella speranza (ma non c’è la certezza) che, in seguito, gli immobili siano venduti sul mercato al valore del Nav. L’altra occasione di guadagno sono i dividendi che il fondo può staccare periodicamente, distribuendo gli affitti percepiti ai sottoscrittori del fondo.

Un guadagno quanto mai incerto

È vero, le previsioni parlano di un recupero del settore immobiliare italiano nei prossimi mesi. Tuttavia, se le prospettive sembrano essere migliori per gli immobili residenziali e per la logistica, il comparto uffici, purtroppo, dovrebbe continuare a faticare. E nella pancia dei fondi immobiliari chiusi, oggi, ci sono per lo più immobili a uso ufficio. Questo è un primo motivo per stare alla larga da questi prodotti. Veniamo alla tabella: come puoi vedere, solo in pochi casi chi ha comprato il fondo al momento della quotazione in Borsa, tenendo conto anche dei dividendi distribuiti, ci sta guadagnando. In alcuni casi, se il guadagno c’è, resta comunque piuttosto modesto, come per Alpha immobiliare e Qf Atlantic 1, in cui non arriva a 200 euro per nessuno dei due fondi. Ma se liquidano gli immobili con il valore del Nav, allora sì che ci guadagno, potresti pensare. In teoria, e non per tutti i fondi, sì. Per esempio, se compri oggi Alpha Immobiliare, se dovessero liquidare tutti gli immobili secondo il valore del Nav, potresti guadagnarci quasi 570 euro. Attenzione, però: il valore degli immobili espresso dal Nav è stimato, non certo. Non c’è alcuna garanzia che questo accada, e, per come sono andate negli ultimi anni, la possibilità che vengano liquidati a un valore più basso è fondata. Non solo: ti tocca aspettare per avere i 570 euro, in questo caso specifico almeno fino al 2030. Non solo da qui a là tante cose possono cambiare, ma stiamo parlando di un guadagno di circa il 6% annuo, al lordo di tasse e spese. Insomma, quello dei fondi immobiliari chiusi è un investimento che, oggi, non consigliamo al buon padre di famiglia, e che, alle condizioni attuali, per noi non offre nemmeno possibilità di speculazione. 

I Paesi in cui si stima un maggior aumento dei prezzi quest’anno sono Germania e Inghilterra, rispettivamente con 11,6% e 11,2%, mentre la Francia chiuderà il 2021, sempre secondo le previsioni, con il numero più alto di compravendite residenziali e la variazione maggiore rispetto al 2020: 14,6%. 

Per il settore uffici, sempre secondo le previsioni di Scenari immobiliari, i prezzi in Germania, Francia, Inghilterra, Italia e Spagna nel 2021 scenderanno dello 0,9% nel complesso, per poi risalire dello 0,9% medio nel 2022. Il Paese in cui è previsto un calo più marcato è l’Italia, con -2,1% nel 2021 e -0,5% nel 2022. In controtendenza la Germania con prezzi in aumento dell’1,2% nel 2021 e dell’1,3% nel 2022.