Diversi i fattori alla base del rialzo del valore degli immobili (e degli affitti) negli Stati Uniti. Primo: il risparmio effettuato durante la pandemia da parte di alcune fasce della popolazione, superiore a quanto non ci aspettasse, e il costo dei mutui storicamente a livelli bassi sostengono la domanda di mattone. Secondo: la domanda di immobili è sostenuta anche dalla prevalenza, a livello demografico, di persone intorno ai 30 anni età, periodo nel quale la ricerca della casa è più sentita. Terzo: l’offerta di abitazioni è limitata e non riesce a soddisfare l’aumento della domanda. La scarsità di abitazioni è legata alla mancanza di investimenti negli anni passati in case unifamiliari (le più cercate al momento), a difficoltà di approvvigionamento di materiali di costruzione (rialzo dei prezzi delle materie prime), a vincoli urbanistici posti via via negli anni in diverse zone del Paese. Insomma, una miscela esplosiva che ha portato, soprattutto nei mesi estivi, a rialzi dei prezzi delle abitazioni del 20% annuo. Questa corsa impressionante del mattone è destinata a continuare ancora o a fermarsi?
Negli Usa la corsa all’acquisto di immobili è stata tale da generare l’aumento di due fenomeni: le aste al rialzo sul prezzo di vendita delle abitazioni e le compravendite fatte “al buio”, ovvero senza una verifica di persona dell’immobile che si vuole acquistare.
I primi scricchiolii
Cominciano a esserci dei dubbi sul punto. Primo: secondo i dati della National Association of Realtors disponibili al momento di andare in stampa, sebbene ancora in crescita su base annuale, negli ultimi mesi i prezzi medi di vendita delle case sembrano dare piccoli segni di raffreddamento: per esempio, a settembre, i prezzi di vendita delle case unifamiliari già esistenti sono scesi dell’1,1% rispetto ai valori del mese precedente. Secondo: sebbene ancora sui minimi storici, la disponibilità di case sul mercato sta crescendo. In particolare, per quelle unifamiliari, c’è stato un aumento dell’offerta di circa il 25% rispetto ai valori di inizio anno. Terzo: sulla base degli stipendi medi, comprare casa sta diventando sempre più difficile. L’indice che misura quanto gli americani si possono permettere l’acquisto di una casa è sceso dal valore di 188 di gennaio 2021 a 151 a settembre (più è basso, meno ci si può permettere l’acquisto della casa). Siamo su valori inferiori a quelli del 2019, ma con tassi sui mutui più bassi di allora: se il costo dei mutui dovesse iniziare a risalire per effetto delle manovre della Banca centrale Usa per limitare la corsa dell’inflazione, la domanda di abitazioni potrebbe raffreddarsi, a detrimento dei prezzi delle abitazioni.
La National Association of Realtors è una sorta di Confindustria dei soggetti che operano nel settore immobiliare americano. Calcola anche l’Housing affordability index, che è l’indice che citiamo nel paragrafo – come nel resto dell’analisi indichiamo i valori che Refinitiv riporta sulla base delle varie fonti, in questo caso della National Association of Realtors – e che cattura quanto un cittadino americano può permettersi un investimento in immobili.
Portati a casa i guadagni sul mattone
Certo, stiamo parlando di piccoli segnali: come detto, l’offerta di abitazioni resta storicamente bassa, inoltre, la stragrande maggioranza dei mutui che sono stati erogati in questi anni sono a tasso fisso, quindi anche un rialzo del costo della vita non dovrebbe avere scossoni sui pagamenti delle famiglie e, quindi, non dovrebbe provocare quei “buchi” che hanno innescato la crisi del 2007. C’è chi continua a pensare che dopo il circa +20% annuo registrato nei mesi scorsi, anche l’anno prossimo i prezzi delle abitazioni possano continuare a correre a un ritmo impressionante del 16% annuo. Altri, però, sono un po’ più scettici e c’è chi si aspetta nel 2022 una corsa solo di poco superiore all’1%. In ogni caso, anche se non ci sarà una vera contrazione, è verosimile che la corsa dei prezzi delle abitazioni negli Usa possa essere destinata a rallentare. Con questa prospettiva il mercato potrebbe iniziare a premiare meno, rispetto a quanto fatto negli scorsi mesi, gli investimenti legati all’immobiliare. Fai così: se sei un buon padre di famiglia continua a rimanere alla larga dal mattone Usa e se sei uno speculatore che in passato aveva seguito il nostro consiglio di puntare sull’Etf iShares Us property yield (31,025 euro; Isin IE00B1FZSF77), che investe su diverse società immobiliari americane, è arrivato il momento di chiudere definitivamente la scommessa. Già a luglio (vedi AF 1423) ti avevamo fatto vendere una metà delle quote in questo Etf, con un guadagno, dal primo consiglio di qualche mese prima, di circa il 35% (in euro e dividendi inclusi). Da allora l’Etf ha messo su, sempre in euro e a dividendi inclusi, un altro 14,3%, superiore al 9,4% medio fatto sullo stesso periodo dalle Borse mondiali. Con queste prospettive, non è più il caso di rischiare: vendi tutte le quote, goditi i guadagni e non pensarci più.
Se hai acquistato l’Etf iShares Us property yield dopo il primo consiglio dato a ottobre 2020 (vedi AF 1385) su questa seconda fetta di quote guadagni circa il 55% in euro e dividendi inclusi contro il +35% delle Borse mondiali. Alla fine, il guadagno (tenendo conto delle due vendite) è del 45% contro il +29% di una stessa strategia sulle Borse mondiali. Se hai comprato l’Etf dopo il consiglio di febbraio 2021 (vedi AF 1401) ne esci con un guadagno del 31% contro il circa +14% offerto dalle Borse mondiali – è un buon guadagno in pochi mesi.
Tra mattone e 5g
Puoi, invece, mantenere ancora le quote del gruppo americano Crown Castle (183,74 Usd; Isin US22822V1017): è una società a metà strada tra l’immobiliare e le telecomunicazioni, in quanto la sua attività è per lo più quella di realizzare, gestire e affittare torri di trasmissione a operatori telefonici – e queste torri sono installate sugli immobili. Il gruppo sta investendo molto sulla tecnologia 5G e sta sviluppando tutta una serie di attività (vedi quella legata alle cosiddette smart cells) che dovrebbero dare buoni frutti nel prossimo futuro. Già i conti del terzo trimestre sono stati rassicuranti, tanto che il gruppo ha rialzato le aspettative sui dati complessivi del 2021 e ha anche annunciato un dividendo trimestrale più generoso rispetto alle attese. In ogni caso, nonostante queste buone prospettive, il suo destino può essere comunque influenzato da quello dell’immobiliare e per questo è meglio essere prudenti. Sempre a luglio (vedi AF 1423) ti avevamo suggerito di vendere una metà delle azioni Crown Castle già in tuo possesso. Da allora sono scese, in euro e dividendi inclusi, del 3,8%: limitati a mantenere le azioni che ti sono rimaste, scommettendo sul fatto che la società continui a pubblicare conti trimestrali positivi (è una scommessa, non sono azioni adatte al buon padre di famiglia). In ogni caso, non comprare queste azioni ora.
Le azioni Crown Castle sono state consigliate per una scommessa sulle prospettive del 5G a novembre del 2019 (vedi AF 1339). Da allora il bilancio, in euro e dividendi inclusi, è di un guadagno del 40,5%, allineato al +39,5% delle Borse mondiali – la prima metà delle azioni è stata fatta vendere con un guadagno di circa il 46% in euro e dividendi inclusi.
Primi segnali di raffreddamento
I prezzi degli immobili negli Usa hanno registrato nel 2021 incrementi annuali mai visti prima. Stando, però, agli ultimi dati disponibili, la crescita sembra iniziare a raffreddarsi. Meglio non investire ora sul settore.
Nel grafico vengono riportate le variazioni annuali dell’indice Case-Shiller seasonally adjusted. I dati sono forniti da Refinitiv.