Acquistare una casa per le vacanze è il sogno di molti: un rifugio al mare o in montagna, da usare con libertà, magari affittare quando non lo si utilizza e, chissà, anche valorizzare nel tempo come un investimento immobiliare qualsiasi. Oggi, però, a questa idea tradizionale si affianca una formula più recente, in linea con le tendenze internazionali e con uno stile di vita orientato alla comodità: il condhotel (termine che nasce dall’unione dei termini condominio e hotel), un modello a metà tra l’albergo e la proprietà immobiliare privata.
Negli ultimi anni, il condhotel si è diffuso anche in Italia, superando molte iniziali diffidenze. Il fascino è evidente: da un lato si possono godere i comfort e i servizi di un hotel, dall’altro si acquista una vera e propria unità immobiliare da utilizzare come seconda casa. Può apparire come la soluzione ideale, ma è davvero così semplice? E, soprattutto, conviene davvero a un piccolo risparmiatore?
Il quadro normativo italiano: cosa prevede davvero
La più antica disciplina del condhotel in Italia è stata introdotta già nel 2008 e poi dettagliata dal DPCM 22 gennaio 2018, n. 13, entrato in vigore nel marzo dello stesso anno.
Un condhotel è una struttura alberghiera a gestione unitaria che ospita, nello stesso edificio o in edifici adiacenti (entro un massimo di 200 metri), una quota di unità residenziali vendute a privati. La gestione integrata, che include reception, pulizie, servizi tipici dell’hotel, deve essere garantita per tutta la durata dell’immobile, non solo per dieci anni come talvolta erroneamente si afferma. Il DPCM stabilisce requisiti tecnici e organizzativi: almeno il 60% della superficie deve essere destinato ad aree e camere di uso alberghiero (compresi servizi, aree comuni e tutto ciò che serve all’esercizio dell’attività ricettiva), mentre la parte residenziale non può superare il 40%. Inoltre, la struttura deve comprendere almeno sette unità alberghiere (per “unità” si intendono camere destinate all’hotel, non residenze), che vengono gestite centralmente.
L’acquirente può utilizzare la proprietà come abitazione privata, trasferire la residenza o affidarla in gestione per la locazione turistica attraverso l’hotel, purché ciò sia consentito dai regolamenti locali e condominiali. La legge non impone limiti temporali all’uso personale. Attenzione però: la possibilità di utilizzarla come residenza piuttosto che come locazione turistica dipende non solo dalla normativa nazionale, ma anche dalle regole comunali e dal regolamento di condominio, che possono aggiungere restrizioni o vietare l’uso misto.
Tra sogno vacanziero e investimento: le insidie da considerare
Sulla carta, il condhotel sembra sintetizzare perfettamente vacanza e investimento: si possiede un immobile in una località turistica, lo si può usare in libertà e, quando si è assenti, l’hotel provvede alla gestione. In pratica, però, il bilancio è meno roseo, soprattutto per il piccolo risparmiatore.
L’impegno finanziario non è trascurabile
L’acquisto si rivela impegnativo: parliamo spesso di diverse centinaia di migliaia di euro, a seconda della località, della metratura e dello standard della struttura. Oltre al prezzo d’acquisto, si aggiungono spese fisse annue: manutenzione ordinaria e straordinaria, pulizie, utenze, gestione centralizzata, imposte locali (IMU, TARI), e una quota di commissione trattenuta dalla struttura su ogni affitto. Molte di queste voci sono spese condominiali e il loro ammontare dipende anche dal contratto stipulato con la gestione alberghiera.
Redditività: attenzione alle promesse e alla liquidità
Spesso i promotori citano rendimenti annui lordi tra il 4 e l’8%. Questi dati sono però indicatori teorici: non tengono conto di tasse, manutenzioni straordinarie, ammortamenti e della stagionalità tipica delle località turistiche. I margini netti sono spesso nettamente inferiori e non sempre corrispondono alle attese. Inoltre, il proprietario non ha controllo diretto sulla strategia commerciale dell’hotel: non decide i prezzi, le promozioni, l’arredo o le condizioni dell’immobile, che sono gestiti in modo centralizzato.
Il mercato secondario dei condhotel in Italia è ancora poco maturo, a differenza di altri paesi europei dove l’offerta è più strutturata. Rivendere un’unità può essere difficile: la richiesta è circoscritta e proviene spesso da altri investitori, non da utenti residenziali. Questo rende l’investimento poco liquido, soprattutto se le proprie esigenze cambiano nel tempo.
Tutto il modello poggia poi sull’efficienza della gestione alberghiera. Una struttura ben gestita può offrire buoni rendimenti e servizi di qualità. Se la gestione è carente, invece, i guadagni calano, aumentano i disservizi e la reputazione stessa dell’immobile ne risente. Inoltre, molti contratti di gestione sono a lungo termine (anche decenni) e prevedono penali in caso di recesso anticipato.
Serve prudenza
Il condhotel non è in sé né buono né cattivo: è semplicemente diverso dalla tradizionale seconda casa. È pensato per chi cerca comodità, servizi e un mix tra uso personale e ritorno economico. Non è un investimento “facile” o garantito: assomiglia più a un prodotto finanziario con componente immobiliare, che va studiato con attenzione, anche con il supporto di professionisti. Per un piccolo risparmiatore, il condhotel può essere interessante solo se si accetta di rinunciare a una parte del controllo e si affida a una logica strutturata, simile a quella di un fondo immobiliare. Prima di firmare, è fondamentale analizzare a fondo il contratto, farsi spiegare in modo chiaro le modalità di gestione, le percentuali di guadagno, i costi e le eventuali penali. Chiedere sempre dati concreti: tassi di occupazione storica, ricavi medi per unità, oneri fiscali reali. Insomma, il condhotel può essere la casa delle vacanze che fa anche guadagnare, ma non è mai un investimento “chiavi in mano”. Per evitare sorprese, serve informazione, cautela e consapevolezza. Come per ogni acquisto importante.
