Investire nel mattone gestito

L’aumento degli affitti e delle rate dei mutui, causati dall’impennata dei prezzi e dal rialzo dei tassi, sta influendo sull’andamento del mercato immobiliare, che, di recente, in particolare per alcune città italiane, è finito nell’occhio del ciclone. In questo momento noi non consigliamo di puntare sul mattone – secondo la nostra valutazione il settore immobiliare globale è correttamente valutato ed è, quindi, da mantenere. C’è, però, anche chi oggi scommette in una ripresa del settore immobiliare, magari non quest’anno e nemmeno nel 2024, ma su un arco temporale più lungo: è quindi il momento giusto per posizionarsi con un investimento con il risparmio gestito, se non l’hai mai fatto in passato, approfittando del consistente calo di alcuni prodotti? Ti parliamo qui dei fondi immobiliari chiusi.

I fondi immobiliari chiusi sono strumenti finanziari che ti permettono di investire nel mattone, ma senza comprarti direttamente appartamenti e uffici. Questi prodotti sono nati già con una scadenza, che, però, come ti abbiamo detto a lato, può essere prorogata. A scadenza, tutti gli immobili dovrebbero essere liquidati, in teoria, al valore stimato dal Nav. 

INCERTEZZA SUL PANORAMA IMMOBILIARE EUROPEO

 I messaggi che provengono dal mercato immobiliare europeo sono pieni di contraddizioni; per alcuni Paesi, in particolare nel Nord Europa, il 2022 si è chiuso con un rallentamento delle vendite. In altri Paesi, invece, come l’Italia, questa frenata, almeno nella prima parte di quest’anno, non c’è stata, e le compravendite, in particolare nel settore immobiliare residenziale, hanno fatto segnare una ripresa. Tutta Europa, in ogni caso, ha visto i prezzi delle case salire durante lo scorso anno, complice l’aumento dell’inflazione. L’evoluzione del mercato per il 2023, oggi, resta incerta, sia per l’aumento delle rate dei mutui e degli affitti, diretta conseguenza dell’aumento dei tassi, sia per le ripercussioni negative della pandemia di Covid-19 su negozi e spazi dedicati agli uffici, in seguito al cambiamento delle abitudini di acquisto e di lavoro di molti.

Fondi immobiliari chiusI, occhio agli “affaroni”

Per alcuni anni, i fondi immobiliari chiusi hanno vissuto un periodo d’oro, in cui sembravano destinati ad una crescita senza fine. Quando il mercato immobiliare ha smesso di crescere, la fortuna ha smesso di sorridere loro. Dopo qualche anno (se ci segui da tempo sai che qualche anno fa a Piazza Affari ne erano quotati molti) il numero di questi prodotti in Borsa è calato molto e, addirittura, qualcuno – vedi a lato – ha avuto una sorte poco felice. Nella tabella trovi elencati quelli oggi ancora presenti alla Borsa di Milano. La colonna Differenza tra Nav e prezzo di mercato ti mostra quanto è, in euro, la differenza oggi esistente tra il prezzo a cui potresti comprare in Borsa una quota del fondo immobiliare chiuso e quanto valgono, secondo l’ultima stima disponibile, gli immobili che ne fan parte (spesso è un valore alto, a tuo vantaggio, ed è il valore che, in teoria dovresti ottenere quando tutti gli immobili saranno liquidati). Se non hai mai investito in fondi immobiliari chiusi, dopo aver dato un’occhiata alla colonna di cui ti abbiamo parlato prima e aver notato che quasi tutti i fondi in elenco hanno una scadenza tutto sommato breve, potresti essere tentato da un acquisto per via dell’elevato guadagno promesso. Prendiamo, per esempio, Atlantic 1. In un arco temporale breve, circa 6 mesi stando alla data di scadenza, potresti ottenere un discreto guadagno, spendendo poco più di 120 euro per riaverne quasi 350. Perché il condizionale? Perché un guadagno così goloso dipende dal fatto che gli immobili del fondo verranno venduti davvero al valore indicato come Nav (Net asset value), un fatto tutt’altro che scontato.

Tra il 2018 e il 2019 ci sono stati alcuni casi di fondi immobiliari chiusi che non sono riusciti a rimborsare i sottoscrittori. Alcuni collocatori, come per esempio le Poste, sono intervenuti per ripianare la perdita, almeno in parte e per alcune categorie di risparmiatori ritenute “deboli”. Te ne abbiamo parlato qui www.altroconsumo.it/investi/investire/investimenti-alternativi/ultime-notizie/2018/04/il-crollo-del-mattone e qui  www.altroconsumo.it/investi/fiscale-e-legale/in-vostra-difesa/ultime-notizie/2019/09/lobelisco-e-crollato.

Un investimento quasi senza fine

Durante la nostra ultima analisi, poi, avevamo sottolineato il “problema” del prolungamento continuo delle scadenze dei fondi immobiliari chiusi. Questa possibilità nasce per salvaguardare gli investitori ed evitare loro delle perdite: se, a scadenza, c’è difficoltà a vendere a un prezzo adeguato gli immobili di proprietà del fondo si decide di aspettare, prolungandone la durata e vendendo in un momento più favorevole. In alcuni casi, però, la scadenza può essere anche spostata anche molto in là nel tempo, e, nella pratica, anche più di una volta. Prendiamo, per fare un esempio, il fondo Atlantic 1, collocato nel 2002 con una prima scadenza nel 2015. Già nel 2012 la sua scadenza è stata prorogata al 2030, e potrebbe slittare ancora. Intanto chi ha investito nel fondo ha percepito dei dividendi, il cui flusso si è però interrotto nel 2011, oltre a qualche rimborso. Il prolungamento delle scadenze è in pratica divenuto la norma, uno dei più recenti è stato, per esempio, quello deciso per il fondo Opportunità Italia, la cui scadenza era prevista per fine 2022, prorogata a fine 2024. È un aspetto che sottolineiamo perché, in caso di acquisto, potresti trovarti legato al fondo per un periodo davvero lungo, oltretutto con l’incertezza del guadagno. Ti sconsigliamo, per questo, di investire oggi in questi prodotti. E se il fondo ce l’hai già e l’hai comprato al momento della sua quotazione? In molti casi, è meglio tenerselo in tasca: se vendi oggi, ammesso di riuscirci, nonostante i dividendi percepiti nel tempo e a qualche rimborso, saresti in perdita – vedi colonna Hai comprato alla quotazione e vendi oggi al prezzo di Borsa, sei in perdita o in guadagno? In caso contrario, valuta una vendita e il reinvestimento di quanto otterrai secondo le nostre strategie di portafoglio. Attento però alle commissioni che la tua banca ti chiede per l’operazione.