La casa è un salvadanaio?

La vita è una corsa continua e per molti non si arresta neanche quando arriva l’età della pensione, perché l’assegno erogato dall’Inps o dalle varie casse previdenziali è troppo magro. E non tutti hanno avuto l’occasione di risparmiare abbastanza durante la propria vita lavorativa. Tuttavia, le statistiche parlano chiaro: 4 italiani su 5 hanno una casa d’abitazione. È un tesoretto di cui si parla quando si affronta il tema delle tasse perché fa spesso gola, ma che viene dimenticato quando si parla di risorse. Eppure, soprattutto per chi non ha l’ansia di lasciare qualcosa ai propri eredi (perché non ne ha o perché non hanno problemi economici), la casa può essere una importante riserva di valore che è spiacevole non usare. Ovviamente è anche l’ultima, per cui va usata bene.

La quota di italiani che nel 2019 risultavano vivere in una casa di proprietà era del 78,8%, una quota che sale a ben l’88,9% nel caso di persona singola con 65 anni e più e, addirittura, al 92,4% per una coppia senza figli in cui la donna ha superato questa età.

VENDERE LA “NUDA” PROPRIETÀ

La vendita della “nuda” proprietà è un modo per vendere la casa e allo stesso tempo tenersela. In pratica se ne vendono le pareti incassando del denaro e si mantiene per sé il diritto di usufrutto finché si è in vita, che vuol dire tanto il diritto di viverci, quanto il diritto di affittarla (a meno di accordi in senso contrario con chi l’acquista) se un domani ci si trasferisce in casa di cura. In particolare, si conserva il diritto a votare in riunioni condominiali per le cose che riguardano l'ordinaria amministrazione il cui costo resta a carico del nudo proprietario. Quello che si perde è il diritto a votare sulla straordinaria amministrazione il cui costo è a carico dell’acquirente, e il diritto a cambiarne la destinazione economica (per esempio a trasformarla in un Bed & Breakfast o in uno studio dentistico).

Non siamo ottimisti sul mercato immobiliare in Italia nel suo complesso a causa della difficile situazione demografica del Paese (dopo aver superato quota 60,7 milioni, siamo ora sotto i 59,5) che non aiuta la domanda e, quindi, i prezzi. Ovviamente il discorso non vale per singole aree di tendenza (per esempio le grandi città) dove la situazione può essere migliore.

ATTENZIONE: NULLA VIENE REGALATO!

Il rovescio della medaglia è, ovviamente, che se uno acquista una casa senza il diritto di usarla finché non muore chi ci abita, non sarà di certo disposto a pagarla per intero. Chiederà uno sconto. Di quanto? Dipende da quanti anni ha chi la vende: più è giovane, più ci vivrà a lungo, più lo sconto sarà alto. Per esempio, la nuda proprietà di una casa del valore di 100.000 euro potrà essere venduta a 40.000 euro da un sessantenne, a 75.000 euro da un ottantenne e a 85.000 euro da un novantenne. Insomma, chi sa aspettare può incassare di più. E visto che se sta vendendo la nuda proprietà sono forse gli ultimi suoi risparmi, è meglio fare bene attenzione. Certo, ad aspettare troppo si rischia di non fare in tempo a goderseli tutti… bisogna bilanciare anche con la propria situazione di salute prima di deciderlo.

Ma come abbiamo calcolato il valore della nuda proprietà? La formula è:

nuda proprietà = valore della casa - valore dell'usufrutto

Il valore della casa dipende, ovviamente, dalle condizioni del mercato. Il valore dell’usufrutto equivale al valore del reddito che la casa può produrre ogni anno moltiplicato per il numero di anni in cui l’usufruttuario si presuppone resti in vita. Per fare questi conti ogni anno il Ministero dell’economia pubblica un decreto in cui ci sono dei coefficienti che aiutano il calcolo del valore dell’usufrutto. Noi per aiutarti abbiamo da tempo creato una pagina web (www.altroconsumo.it/soldi/mutui/calcola-risparmia/nuda-proprieta) in cui facciamo questi conti per te e da cui abbiamo ricavato i calcoli che abbiamo utilizzato qui sopra come esempio. Puoi sfruttarla per farti un’idea di quanto valga la tua casa. Attenzione: ti usciranno dei conti precisi al millimetro, poi, però i soldi che si incassano vendendo la nuda proprietà dipendono dalla contrattazione condotta con l’acquirente. Per come investire i tuoi soldi ti potrai poi affidare, a seconda di quello che sarà il tuo orizzonte temporale, alle nostre strategie di portafoglio, piuttosto che ai conti di cui parliamo sul nostro sito.

I prossimi aggiornamenti alla tabella del ministero dell’economia dovrebbero arrivare nel periodo delle festività natalizie. Ne è previsto uno l’anno.