La vendita della nuda proprietà non è una invenzione recente: esiste da anni, ma complice la demografia del Paese, che vede molte persone anziane sole che hanno bisogno di sfruttare appieno le loro risorse per potersi permettere una vecchiaia dignitosa, è qualcosa di cui si sente parlare sempre di più. Ma che cos’è la vendita della nuda proprietà? È la vendita delle mura di casa conservandone comunque l’usufrutto. In pratica non si è più proprietari della propria casa, ma si può continuare a farne uso vita natural durante.
Per l’acquirente che vantaggi ci sono ad avere una casa che non può abitare e che non può affittare? Ovviamente che il prezzo a cui compra la casa non è il prezzo pieno, ma un prezzo scontato. L’acquirente potrà finalmente disporre della casa quando chi gliel’ha venduta non ci sarà più. Ovviamente è un rischio: con inquilini assai longevi e in buona salute il numero degli anni necessari per poter finalmente mettere le mani sull’immobile possono crescere. Ma è proprio questo rischio che viene compensato con uno sconto sul prezzo.
Quanto è lo sconto? Teniamo d’occhio la formula seguente.
nuda proprietà = valore della casa - valore dell'usufrutto
Il valore della casa è quello di mercato e dipende dai prezzi al metro quadro della zona in cui si trova l’immobile. Il valore dell’usufrutto equivale, in pratica, al valore del reddito che questa casa può produrre ogni anno, moltiplicato per il numero degli anni della durata (probabile) della di vita di chi ci sta dentro. Cioè chi acquista la nuda proprietà ha l’incomodo di non poterla mettere a frutto abitandoci o affittandola per un certo numero di anni. Già da qui è chiaro che più è anziano il venditore della nuda proprietà, più è probabile che la occupi per un numero inferiore di anni, meno varrà l’usufrutto e, quindi, di conseguenza più alto sarà il valore della nuda proprietà. Ma in soldoni?
In soldoni non esiste ovviamente un valore preciso a cui prezzare una casa in nuda proprietà, la contrattazione tra venditore e acquirente resta in tal senso cruciale, però esistono coefficienti pubblicati ogni anno a dicembre con un decreto del Ministero dell’economia che aiutano a fare questi conti. L’ultima pubblicazione è qui: www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2023/12/29/23A07140/sg.
Se aprite l’allegato del Decreto 21 dicembre 2023 Adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite o pensioni in ragione della nuova misura del saggio legale di interessi vedrete i coefficienti che trovate qui in tabella.
| Eta' del beneficiario (anni compiuti) | Coefficiente |
| Da 0 a 20 | 38 |
| da 21 a 30 | 36 |
| da 31 a 40 | 34 |
| da 41 a 45 | 32 |
| da 46 a 50 | 30 |
| da 51 a 53 | 28 |
| da 54 a 56 | 26 |
| da 57 a 60 | 24 |
| da 61 a 63 | 22 |
| da 64 a 66 | 20 |
| da 67 a 69 | 18 |
| da 70 a 72 | 16 |
| da 73 a 75 | 14 |
| da 76 a 78 | 12 |
| da 79 a 82 | 10 |
| da 83 a 86 | 8 |
| da 87 a 92 | 6 |
| da 93 a 99 | 4 |
Sono dati che traducono in un numero le aspettative di vita del venditore a seconda dell’età. Il valore dell’usufrutto è calcolato moltiplicando i valori a destra nella tabella per l’interesse legale (oggi al 2,5%) che rappresenta il reddito prodotto teoricamente da una casa ogni anno. Per esempio, a 77 anni il valore di usufrutto è pari a 12x2,5%=30%. Significa che per una casa da 200.000 euro sono 200.000 x 30% = 60.000 euro. Il valore della nuda proprietà è, quindi 200.000 - 60.000 euro= 140.000 euro. A 94 anni il coefficiente è 4, quindi abbiamo: 4x2,5%=10%. L’usufrutto nel caso che abbiamo visto è di 20.000 e la nuda proprietà vale 180.000 euro.
Ovviamente, lo ripetiamo, non bisogna aspettarsi una applicazione rigida della regola, perché poi i prezzi delle case sono sempre risultato di contrattazione.
Ma, quindi, la nuda proprietà conviene?
Ovviamente non esiste una risposta universale. Possiamo dire, tuttavia che per il venditore, se non ha familiari a cui lasciare la sua proprietà può diventare un modo per ottimizzare le sue risorse.
Per l’acquirente le cose sono diverse. Se l’acquisto è fatto in vista di un uso futuro (un figlio che si sposa, una casa al mare quando si sarà anziani), la nuda proprietà garantisce di fissare il prezzo di acquisto e mette al riparo dal rischio di un rincaro degli immobili, ma ovviamente elimina la possibilità di approfittare di un futuro calo dei prezzi, cosa che, come abbiamo visto in passato, non è impossibile. In più bisogna sempre ricordarsi che comporta comunque i costi legati alla proprietà (per esempio nel caso di opere straordinarie…), oltre all’alea di non avere una data certa in cui poterne usufruire. Se l’acquisto è fatto a titolo di investimento è importante tenere conto sia della dinamica dei prezzi che, come abbiamo detto prima, non è destinata necessariamente a salire, occorre vedere zona per zona, e poi del fatto che comunque è un investimento illiquido e che i soldi immobilizzati nella casa possono essere impiegati in titoli. Se l’orizzonte temporale è lungo (per esempio perché il venditore non è troppo anziano), l’investimento in azioni diviene un formidabile concorrente, oltre che in termini di liquidabilità, anche in termini di prospettive di rendimento.