Nel 2024 i prezzi delle case in Bulgaria sono cresciuti di ben l’11%, dell’11,1% in Polonia. Parliamo di prezzi “reali” cioè tenendo conto dell’inflazione, il dato nominale (quello puro) potrebbe essere anche più alto, però quello di cui stiamo parlando vale in termini di potere d’acquisto. Entrambi i Paesi vedono i prezzi ai massimi dal 2015 (anno base dell’indice Eurostat) con una crescita, da allora, del 41,1% per la Bulgaria e del 39,9% per la Polonia. La cosa non deve stupire, vista la crescita economica media annua tra 2015 e 2024 rispettivamente del 2,9% e del 3,7%, contro una media europea nel periodo dell’1,7% (1,5% l’eurozona). Così come non stupisce che l’Italia con una crescita dell’1,1% (peggio di noi sono andati solo finlandesi e tedeschi con un +0,9%) sia tra i Paesi in cui gli immobili in termini reali han fatto peggio, con una crescita nel 2024 dell’1,7% che non ha recuperato i valori del 2015 sotto i quali siamo ancora di un 7,3%. Già, perché la crescita dei prezzi delle case è correlata a quella delle economie e, infatti, né Germania, né Finlandia sono tra quelli che han visto i prezzi delle case crescere di più (+14,5% la Germania, addirittura -15,6% la Finlandia contro una crescita europea media del 20,9%).
Discorso a parte merita il Portogallo che oltre alla crescita sopra la media (+2,1%) ha approfittato di afflusso di pensionati stranieri attratti da una legislazione favorevole e in cui i prezzi delle case sono balzati dell’81,1% in dieci anni, che lo ha costretto a una marcia indietro sui pensionati stranieri. Quali conclusioni trarre da questi dati? La prima è ovviamente che se l’economia non corre i prezzi delle case non corrono. La seconda è che i Paesi piccoli e meno ricchi che attraggono pensionati o Paesi dell’Est che stanno convergendo verso economie più ricche (Ungheria, Bulgaria…) hanno una marcia in più nel settore immobiliare.
Quest’ultimo è un fenomeno interessante perché vale anche per Paesi la cui demografia non è favorevole al bisogno di immobili nuovi. La Bulgaria ha visto la popolazione calare da oltre 7 milioni nel 2015 a meno di 6,5 milioni attuali, l’Ungheria ha visto un calo meno marcato, ma è comunque in calo, come in calo è la Polonia. In altri termini la lunga convergenza economica tra gli ex Paesi del Patto di Varsavia e l’Europa occidentale ha aiutato a sostenere il settore immobiliare ancora nel decennio passato.
Ovviamente vale anche il discorso che vi abbiamo fatto nel n°1590 parlando dell’Italia. I dati che vedete sono delle medie. Se su Paesi piccoli come Malta o il Lussemburgo sono praticamente tutto ciò che c’è da sapere, su Paesi come il nostro sono una fotografia sgranata che nasconde aree in forte crisi e aree che ancora crescono (come Milano).
Per questo ribadiamo che il momento storico non è particolarmente favorevole a investire nel mattone a solo scopo di investimento, ma ovviamente là dove l’economia (e gli stipendi) crescono e c’è un processo di arricchimento della popolazione in corso, magari anche con la cosiddetta gentrificazione (la sostituzione di gente meno abbiente da parte di gente più ricca in alcune città o aree urbane) ci può essere dell’interesse sui singoli immobili. Attenzione, però, che nelle nostre analisi passate abbiamo notato che, comunque, a correre di più sono gli immobili nuovi, i prezzi delle abitazioni esistenti tendono a essere penalizzati.
