Con il mese di gennaio arrivano le prime notizie da parte delle agenzie immobiliari che parlano di un mercato immobiliare tonico nell’anno che si è appena concluso e in particolare di una Milano che regge bene le sfide del settore lusso. In attesa di avere una conferma da parte dell’Istat per quanto riguarda tutto il 2025 (la pubblicazione dei dati è prevista per il prossimo 20 marzo), vediamo i dati preliminari (sempre Istat, usciti a ridosso del Natale) per i primi 9 mesi.
Nove mesi di crescita, ma il confronto con le Borse è impietoso.
Nel terzo trimestre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti dello 0,8% sul trimestre precedente e del 3,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. In particolare, visto che tra il terzo e il quarto trimestre del 2023 i prezzi erano fermi, nei primi 9 mesi del 2024 c’è stato un aumento dei prezzi del 3,9% che coniuga il +2,8% delle abitazioni esistenti con il +5,1% di quelle nuove (per un confronto nello stesso periodo il dato delle Borse mondiali è +15,5% e quello dei titoli di Stato italiani è +4,6%). Ci regala, quindi, una fotografia in cui, al solito, i prezzi delle case sono dinamici per le case nuove, ma non per quelle “usate” che è poi il punto di riferimento per un privato che compra casa e che la rivende come usato.
Quindici anni perduti
Per intenderci, dal primo trimestre 2010 a oggi (cioè da quando ci sono queste misure dell’Istat) il prezzo degli immobili è sceso complessivamente del 3,3%, ma con ampie divergenze tra abitazioni nuove (+33,3%) e abitazioni esistenti (quelle che stiamo chiamando usate): -13,2%. Certo c’è di mezzo la crisi dei primi anni 2010, ma ormai stiamo guardando a quasi 15 anni di dati e non è che il mattone abbia brillato, tanto più che tra la fine del 1° trimestre 2010 e la fine del 3° trimestre 2024 i prezzi in Italia sono saliti del 29,3%, a significare che se le abitazioni nuove in termini di potere d’acquisto hanno tenuto botta, quelle usate hanno perso a spanne circa il 40% del loro potere d’acquisto. Ovviamente non stiamo affrontando un fenomeno omogeneo. I dati del terzo trimestre per singole aree non sono ancora disponibili, ma tra 1° trimestre 2010 e 2° trimestre 2024 a parte il solito caso di Milano (+33,1% la media, +50,1% il nuovo, +27,7% le case esistenti) abbiamo le variazioni (diverse per area) che vedi in tabella.
| Nord Ovest | Nord Est | Centro | Sud | Torino | Roma | |
| Tutte | -0,3% | -0,1% | -15,7% | 0,8% | -13,3% | -20,4% |
| Nuove | 35,1% | 35,0% | 3,20% | 43,6% | 7,1% | -7,8% |
| Esistenti | -11,0% | -11,4% | -21,0% | -10,4% | -16,4% | -23,1% |
Non vediamo buoni motivi per cui tutto questo cambi negli anni a venire, per cui l’acquisto di un immobile va anche oggi valutato con una certa prudenza. Difficilmente riuscirà a catturare nel lungo periodo la crescita economica mondiale come fanno le Borse e difficilmente nel breve periodo riuscirà a dare più soddisfazioni di un conto deposito in promozione senza comportare maggiori rischi o oneri.
Ricordiamo che gli affitti turistici (una fonte di reddito peraltro tradizionalmente interessante, ne abbiamo parlato anche a proposito del Giubileo) sono sempre più osteggiati e che questo rende la vita burocraticamente sempre più complessa (vedi qui) a chi li usa per fare cassa. Ciò detto ogni immobile ha una vita a sé e un prezzo a sé: non è possibile escludere guadagni, ma il prezzo d’acquisto deve essere basso rispetto alle medie della zona in cui andate ad acquistare. Come potete conoscere queste medie? Esiste una banca dati dell’agenzia del territorio che offre i valori di massima per ogni comune italiano. Inoltre, ricordate che c’è sempre una giungla fiscale da affrontare, per la quale vi può aiutare la lettura di questo nostro articolo aggiornato di recente.
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