Il mattone, un investimento tra luci e ombre con diversi spunti di riflessione

Il valore degli immobili influenza pesantemente il resto degli investimenti: quando il Giappone è entrato in bolla a fine anni ’80, la Borsa di Tokio ha iniziato una crisi ultraventennale; quando, a metà del primo decennio di questo secolo, il valore degli immobili ha smesso di crescere negli Usa, è partita la crisi subprime che si è trascinata dietro Wall Street. Ecco perché tutti guardano con preoccupazione alle notizie che vengono dalla Cina e alla crisi del colosso immobiliare Evergrande (di questo e degli impatti sul settore te ne parliamo anche a pagina 2), che costituisce un consistente elemento di incertezza. 

E LA SITUAZIONE IN EUROPA E IN ITALIA COM’È? 
Uno studio di Ubs, uscito proprio questo mese, tra inflazione e crescita dei tassi parla di un rientro degli squilibri del mercato nell’ultimo anno per le principali città europee. In particolare, l’inflazione ha superato il rincaro dei prezzi in maniera tale che la situazione presenta un ritorno ai valori di metà 2020. Tra le città europee, solo Zurigo risulta in bolla immobiliare. Attenzione, però: se gli immobili Madrid, Milano e Varsavia risultano in media correttamente valutati, le altre città europee esaminate non sono in bolla, ma sono ancora sopravvalutate nonostante la situazione migliori. Parliamo qui di Francoforte e Monaco in Germania i cui prezzi reali (depurati dall’inflazione) sono ancora in discesa, di Londra che vede prezzi reali in calo fin dai tempi di Brexit, di Stoccolma che soffre l’aumento dei tassi che pesa sui mutui a tasso variabile. Ma anche di Parigi, penalizzata nei prezzi da maggiori imposte sugli immobili e da minori disponibilità economica, e di Amsterdam, dove il rallentamento della domanda ha portato il maggior calo dei prezzi in termini reali da diverso tempo.
Per quanto riguarda l’Italia, l’Istat ha pubblicato recentemente i dati provvisori relativi al secondo trimestre 2023. C’è un aumento dei prezzi del 2% sul trimestre precedente e dello 0,7% sullo stesso periodo del 2022. Il che deve far pensare: visto che a giugno l’inflazione si è attestata tra il 6,4% (indice Nic) al 6,7% (indice Ipca) significa che in termini reali il potere d’acquisto degli immobili è calato. L’Istat segnala che c’è stato un calo significativo dei volumi di compravendita (-16%), dato in linea con le prospettive di un rallentamento del mercato. Poi l’Italia è un grande Paese con forti differenze al suo interno e se i prezzi al Nord ancora crescono, al Centro, Sud e Isole hanno visto un lieve calo. Tra le città più dinamiche troviamo Milano (+7,1%), mentre a Roma la crescita è stata di uno 0,6%. 

DOPO MILANO È ORA DI ROMA
Visto che abbiamo citato queste città e che abbiamo parlato pochi mesi fa di Milano, questa settimana vogliamo puntare i riflettori su Roma. Iniziamo con un dato drammatico: dal 2010 a oggi secondo l’Istat i prezzi a Milano sono saliti del 27,1%, mentre a Roma sono calati del 21,7%. A Milano i prezzi delle abitazioni nuove sono cresciuti del 33,9% e i prezzi di quelle esistenti del 25,5%, mentre a Roma sono calate rispettivamente del 3,1% e del 24,9%. Se guardi in tabella, la situazione di calo sembra generalizzata e la vicinanza al centro non sembra dirimente. Insomma, la Città Eterna non sembra proprio un mercato immobiliare vivace. D’altronde la popolazione romana è passata da 2.820 migliaia di persone nel 2019 a 2.748 nel 2023, con un calo di circa 70.000 unità (è come se in questi anni fosse scomparsa una città come Pavia o Cremona) e quella dell’intera città metropolitana da 4.263 a 4.217 (siamo su una perdita delle dimensioni di Lecco). In più, vedi a fianco, rispetto alla capitale economica sconta una situazione reddituale decisamente meno florida in termini pro capite. In queste condizioni, non è facile pensare a un mattone vivace. E infatti, a giugno in occasione della pubblicazione di una indagine sul mercato immobiliare romano, si mostrava (vedi a lato) preoccupazione soprattutto per le case con un livello di efficienza energetica più bassa di cui sono peraltro pieni i centri urbani delle città italiane. Come al solito, ricordiamo che quello in immobili non è un investimento standardizzato come quello in prodotti finanziari (le azioni Stellantis sono tutte uguali tra loro, i box auto no), né altrettanto liquido (Stellantis la vendi in Borsa con un click dal tuo smartphone, per il box auto devi trovare un acquirente, accordarti sul prezzo, trattando, e poi andare dal notaio). Pertanto, non è facile generalizzare. Le occasioni possono non mancare, ma fatte queste dovute precisazioni la nostra sensazione è che, a differenza di Milano, Roma abbia un mercato immobiliare meno dinamico. 

 

I prezzi delle case in alcune zone di Roma
Zona	Tipologia	2010/1		2022/2
		Minimo	Massimo	Minimo	Massimo
B29 centrale - Via Torino	Abitazioni civili	4.400	6.200	3.700	5.300
B29 centrale - Via Torino	Abitazioni signorili	n.d.	n.d.	4.100	5.900
C1 semicentrale - Parioli - Pzza Euclide	Abitazioni civili	5.700	8.000	4.200	5.800
C1 semicentrale - Parioli - Pzza Euclide	Abitazioni signorili	n.d.	n.d.	4.700	6.500
C1 semicentrale - Parioli - Pzza Euclide	Box	4.300	5.900	2.850	4.000
C10 semicentrale - Largo sette chiese	Abitazioni civili	3.000	4.400	2.750	3.900
C10 semicentrale - Largo sette chiese	Abitazioni economiche	2.800	4.100	2.450	3.400
C10 semicentrale - Largo sette chiese	Box	2.400	3.300	1.750	2.450
D14 periferica - centocelle - P.zza Mirti	Abitazioni civili	2.600	3.700	2.100	2.950
D14 periferica - centocelle - P.zza Mirti	Abitazioni economiche	2.350	3.200	2.000	2.850
D14 periferica - centocelle - P.zza Mirti	Box	2.000	2.700	1.450	2.050
I dati qui presentati sono i risultati della ricerca su: www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm. n.d.: dato non disponibile in questa rilevazione.

Per un confronto, l’anno scorso abbiamo citato l’analisi di Ubs qui. 

Secondo Ubs i prezzi a Milano sono scesi in termini reali (tolta l’inflazione), ma le solide prospettive dell’economia locale, la nuova linea metropolitana e i giochi olimpici invernali del 2026 le daranno una mano. Noi abbiamo parlato di Milano qui. 

Dal 1° trimestre 2010, quando iniziano gli indici Istat che misurano i prezzi degli immobili in Italia, al 2° trimestre 2023 (dato provvisorio appena reso noto) il valore complessivo è calato del 6,8%, risultato di un aumento del 20,6% dei prezzi delle case nuove e di un calo del 15,1% dei prezzi delle case già esistenti. La storia del settore immobiliare in Italia non è stata, dunque, una storia di particolare successo, almeno per chi aveva già una casa; come ti diciamo ormai da molto tempo, la situazione generale di un Paese in calo demografico mediamente non aiuta gli immobili, anche se, a livello locale, si possono registrare ancora storie di successo, come è il caso di Milano, vedi a fianco. In particolare, i dati mostrano un calo più lieve a Nord Ovest (-2,7%) e nel Mezzogiorno (-3%), ma anche a Nord Est (-3,4%), mentre è molto pesante il calo al centro (-17,4%).

Per le perplessità degli agenti immobiliari sul mercato di Roma espresse lo scorso giugno vedi qui. 


Il reddito medio pro capite a Milano è di 23.200 euro. A Roma abbiamo un reddito pro capite di 17.290 euro. Ovviamente una situazione economica più dinamica, fatta la tara dei prezzi più o meno elevati, può aiutare la dinamica immobiliare.