Vedi Napoli e poi… ci compri casa?

Iniziamo da due notizie di attualità riportate dalla stampa locale. La prima è che, secondo il portale immobiliare gateaway.com, nei primi 9 mesi del 2023 c’è stato un boom di richieste di case a Napoli da parte soprattutto di cittadini Usa (seguono tedeschi e svizzeri). Insomma, gli stranieri ora come un tempo si innamorano perdutamente di Napoli senza, tra l’altro, limitarsi al solo settore lusso, ma esplorando diverse soluzioni. Un’altra notizia, risalente, però, a questa estate, è che, secondo Fimaa (associazione di intermediari), il 1° quadrimestre 2023 ha visto un calo di compravendite del 12-14% che, fortunatamente, non ha pesato troppo sui prezzi. I dati sono solo in apparente contraddizione perché gli stranieri sono solo una piccola fetta degli acquirenti, ma ci ricordano anche che Napoli vive di grandi contraddizioni. Da un lato abbiamo un territorio la cui magnificenza lo elegge a località prediletta per i vacanzieri, con la diretta conseguenza che molti appartamenti della città sono oggi destinati all’affitto turistico, togliendo spazio ai residenti e a chi a Napoli studia. Dall’altro lato abbiamo un territorio che soffre una demografia sfavorevole con abitanti in calo (vedi sotto) e che presenta rischi geologici: parti del Municipio 6 della città (Ponticelli, Barra, San Giovanni a Teduccio) sono nelle cosiddette zona rossa e gialla (vedi a lato) in caso di eruzione del Vesuvio e buona parte della città sta nella zona rossa del rischio vulcanico dei campi Flegrei con in più molti quartieri in zona gialla. Insomma, la complessità è di casa.

VEDIAMO UN PO’ DI DATI

Purtroppo, diversamente che per Roma, Milano e Torino, l’Istat non dedica a Napoli una serie storica di dati per verificare l’andamento dei prezzi delle case. Ci sono ovviamente diverse fonti. Noi, come di consueto siamo andati a esaminare i dati della banca dati del territorio dell’agenzia dell’entrate che hanno, per lo meno, i crismi della ufficialità. Le zone selezionate sono nelle aree economicamente di maggior pregio come la Municipalità 1 (Chiaia, Posillipo, San Ferdinando), la Municipalità 2 che comprende il centro storico, la Municipalità 5 (Vomero, Arenella), con una digressione anche in una delle aree periferiche della Municipalità 8 (Piscinola, Marianella, Scampia, Chiaiano). Il risultato lo vedi in tabella ed è che in 17 anni le case nelle zone di pregio esaminate hanno perso valore. La dinamica per rimesse, posti auto e Box è tuttavia migliore rispetto al residenziale. Anzi, in talune aree i prezzi per il riparo per le automobili sono cresciuti. Dinamica più positiva per la zona periferica di Chiaiano. Segnata da una urbanizzazione a partire dagli anni ’80, è raggiunta dalla linea 1 della metropolitana fin dal 1995, dopo il 2010 ha visto migliorare il collegamento col centro città con l’apertura della tratta Dante-Università prima e poi col collegamento definitivo con Garibaldi. I prezzi erano, tuttavia, saliti ai livelli attuali (anzi, un poco sopra) già nel 1° semestre 2010, quando le abitazioni civili costavano 1.450/2.150 euro al metro quadro, quelle economiche tra i 1.000 e i 1.500 e ville e villini tra i 1.550 e i 2.300 (discorso diverso per i Box che valevano 760/1.150, valore inferiore a quelli attuali). Rispetto a 13 anni fa, quindi, siamo in calo pure qui.

Morale: se cerchi una prima casa per vivere a Napoli, o una seconda casa con vista mare è un conto, ma se pensi a un invstimento puro fa attenzione: i prezzi sono su livelli più bassi che in passato, ma la vivacità della città Partenopea al momento non sembra riflettersi sui valori al metro quadro delle case. Se pensi di comprare un immobile per affittarlo ai turisti ci sono, infine, pro e contro. Il pro è che siamo in un momento di boom del turismo a Napoli, il contro è che finisci in un campo dove il legislatore (e a volte le amministrazioni locali) da tempo stanno pensando di porre dei paletti, vuoi per calmierare gli affitti nei centri storici, vuoi per evitare che le città si svuotino divenendo vetrine (vedi per esempio qui). Valuta anche questo rischio di cambio del contesto legale in cui ti trovi, prima di prendere ogni decisione in merito.