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Airbnb & Co.: la guida completa agli affitti brevi
Soprattutto nei mesi estivi, far fruttare gli immobili nei posti di villeggiatura affittandoli ai vacanzieri può essere una buona fonte di reddito. Spesso questi "affitti brevi" vengono gestiti su portali come Airbnb ma non tutti sanno quali sono le regole per pagare correttamente le imposte su queste locazioni. E soprattutto non tutti sanno che si può risparmiare grazie alla cedolare secca. Ecco come si fa e cosa tenere in conto quando si mette in affitto una casa per le vacanze.
- contributo tecnico di
- Tatiana Oneta
- di
- Luca Cartapatti
28 settembre 2022

Affittare una casa per brevi periodi è una forma di guadagno che viene sempre più presa in considerazione dagli italiani.Zone turistiche nei periodi di vacanza o grandi città durante gli eventi fieristici il fenomeno degli affitti brevi, che ha subito un arresto durante la pandemia, si assesta su mezzo milione di annunci all’anno .
Vediamo quindi quali sono le regole da rispettare per affittare in sicurezza, rispettando tutte le norme previste per questi tipi di contratto e come comportarsi per tassare correttamente i guadagni, risparmiando con la cedolare secca.
Affitti brevi: tutte le regole del contratto
Per rientrare nella normativa degli affitti brevi, con tutte le agevolazioni che ne conseguono, occorre rispettare una serie di condizioni a partire dalla durata che deve essere inferiore ai 30 giorni.
La norma regolamenta la locazione breve, cioè contratti di affitto di immobili ad uso abitativo e sue pertinenze, di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati esclusivamente da persone fisiche (cioè che non operano in qualità di impresa o di professionista del settore) oppure intermediari. In pratica, si rivolge sia a chi affitta tramite agenzia immobiliare sia a chi si affida ai portali online per cercare e affittare immobili. La nuova regolamentazione si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.
I contratti devono soddisfare le esigenze abitative transitorie (anche per finalità turistiche): sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Tuttavia, non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo. Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno tra le stesse persone vengono stipulate più locazioni brevi, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.
Cosa mettere nel contratto
L’immobile deve essere a uso abitativo (categorie catastali da A1 a A11, esclusa la A10). Specificate che si tratta di una locazione per uso turistico. Indicate i nomi dei contraenti (voi e l’ospite che ha prenotato), l’indirizzo della casa, il numero di notti di soggiorno e le date. Quindi riassumete le condizioni e quel che viene offerto (biancheria; wifi; lavatrice; riscaldamento/aria condizionata; modalità di consegna e restituzione delle chiavi; pulizia finale ecc...).
I servizi aggiuntivi
Oltre all’affitto dell’abitazione il contratto può prevedere la fornitura di tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo che incidono anche sul prezzo concordato, ad esempio la fornitura di biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il wi-fi, l’aria condizionata...
Al contrario, sono esclusi i contratti che prevedono anche la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, i pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, perché non sono direttamente collegati alla finalità residenziale dell’immobile. Questi servizi accessori infatti, richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.
A Milano e in tutta la Lombardia è obbligatorio il Cir
Per gli affitti brevi a Milano e in tutta la Lombardia è obbligatorio il Cir, ovvero il codice identifticativo di riferimento istituito dalla Regione. Il Cir è obbligatorio per ogni singola unità abitativa affittata. L’obbligo riguarda «la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell'offerta delle strutture ricettive» di case e appartamenti per vacanze, «compresi gli alloggi o le porzioni di alloggi dati in locazione per finalità turistiche».
Secondo la normativa regionale, i locatori senza Cir o che lo riportano in maniera errata o ingannevole, rischiano una multa da 500 euro a 2.500 euro «per ogni attività pubblicizzata, promossa o commercializzata». In caso di violazioni ripetute le multe sono raddoppiate, oltre alla possibilità per il Comune di sospendere l’attività fino a tre mesi oppure di cessarla.
La tassa di soggiorno
Esistono obblighi di natura fiscale per coloro che affittano casa per brevi periodi. Nelle località turistiche gli ospiti devono versare la tassa di soggiorno, che i proprietari devono premurarsi di raccogliere e girare alle casse del Comune.
Quanto si paga
La tassa è presente nei Comuni ad alta affluenza turistica. Ciascun Comune ne decide l’importo che varia col variare del tipo di struttura ricettiva e anche della categoria (chi soggiorna in un 5 stelle paga più di chi va in un 2 stelle). Per le case affittate ai turisti esistono tariffe specifiche in ogni Comune sulle quali è necessario informarsi presso l’amministrazione locale.In alcuni casi il suo importo è fisso, e può andare da 1 a 3,50 € a notte. In altri è una percentuale del prezzo di listino, fino al 5%, ma con un tetto massimo di 5 €. Di solito sono esentati dal pagamento i bambini fino ai 10 anni non compiuti e una serie di altre categorie, tra cui coloro che accompagnano dei parenti per un ricovero ospedaliero.
Affitti brevi: come pagare meno tasse
Sui redditi che derivano dall’affitto breve è possibile scegliere se applicare la tassazione ordinaria o la cedolare secca. Quest’ultima, sicuramente più conveniente, non può essere però scelta per i contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa e quelli stipulati dalle aziende ad uso foresteria per i dipendenti. Sono esclusi anche gli affitti di immobili non ad uso abitativo (posto auto o box per esempio), ma sono compresi quelli che prevedono anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
Inoltre, la cedolare secca è applicabile solo per l’affitto di massimo 4 immobili perché rappresenta un regime fiscale di favore rispetto a quello ordinario, di conseguenza, a al superamento di questo limite l’attività di locazione si presume come svolta in maniera imprenditoriale.
La normativa fiscale prevede la comunicazione del proprio codice fiscale e dei dati anagrafici completi agli intermediari, agenzie immobiliari fisiche o portali, per permettere loro di effettuare le comunicazioni necessarie all’Agenzia delle entrate.
Come si calcolano le tasse sull’affitto breve?
La tassazione degli affitti brevi si effettua tramite tassazione ordinaria o cedolare secca al 21% che sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. Normalmente la cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.
Generalmente la cedolare secca è conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali regionale e comunale. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare.
Facciamo un esempio, se nell’anno si sostengono spese che danno diritto a una detrazione e l’unico reddito è quello della locazione, è bene far due conti per veder se sia meglio scegliere la cedolare secca e pagare il 21% di tasse o l’aliquota Irpef normale che parte dal 23% ma dalla quale è possibile detrarre le spese sostenute.
Per le locazioni brevi le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.
Cosa deve fare l'intermediario
Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite portali telematici, deve trattenere una ritenuta del 21% (cioè l’ammontare della cedolare) all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra affittante e affittuario che pagheranno le imposte direttamente tramite la dichiarazione dei redditi.
Poiché l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato è normale che richieda tutti i dati anagrafici e il codice fiscale del locatore., Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.
Purtroppo però alcuni intermediari che utilizzano portali telematici non si sono ancora adeguati alla normativa italiana e, pur richiedendo i dati fiscali di chi mette in locazione un alloggio tramite loro, non applica la ritenuta sui canoni di locazione, che quindi vanno tassati direttamente con la dichiarazione dei redditi.
Come si dichiarano gli affitti brevi
La ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria. Se sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.
In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori. Ad esempio se:
- non è stata applicata la ritenuta dall’intermediario o è stata applicata in modo sbagliato;
- solo uno dei comproprietari ha stipulato il contratto, versando quindi più del dovuto. Con la dichiarazione chiede il rimborso e gli altri comproprietari pagano quanto devono in base alla percentuale di spettanza.
Ricordiamo che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.
Purtroppo la mancanza di certezza di questi redditi, data dall’assenza di un contratto stabile annuale, crea un problema con gli acconti d’imposta dovuti per l’anno in corso. Infatti, lo Stato, se una volta fatti i conti delle imposte dovute tramite la dichiarazione dei redditi “scopre” che si è a debito, fa pagare quasi il doppio di quanto risulta. Questo perché considera che se le cose sono andate così lo scorso anno, anche quest’anno sarà lo stesso, quindi chiede di anticipare il dovuto. Il problema è che non è così semplice in caso di locazioni brevi, sapere se quest’anno otterrai lo stesso reddito dell’anno precedente. Per questo è importante che gli intermediari applichino la ritenuta prima di corrispondere il reddito a chi affitta infatti, in questo modo a fine anno si dovrebbe arrivare "in pari" e lo Stato non chiede nulla in acconto. Ricorda comunque che, se versi l’acconto che risulta esser più alto del dovuto lo Stato te lo rimborsa con la dichiarazione dei redditi successiva, ma intanto hai dovuto pagare.
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Vorrei segnalare che:
la guida (contrariamente a quanto affermato nel titolo) è incompleta:
1- manca qualsiasi cenno alla dichiarazione inizio attività, ossia alla fase burocratica più ostica per il comune cittadino
2- non spiega come si ottiene il CIR (ossia la cosa, in pratica, spesso, più difficile)
3- manca qualsiasi cenno all’obbligo di comunicare alla Questura i nominativi degli ospitati (“alloggiati”), ossia l’obbligo più importante, perché dimenticarsene porta ad un processo penale
4- accenna vagamente alla possibilità di ospitare più tradizionale, il B&B, trascura totalmente la Casa Appartamento Vacanza, diffusissima in Lombardia (e in alcune altre regioni italiane)
la guida è imprecisa:
5- esordisce affermando che condizione per il contratto di locazione breve è “la durata che deve essere inferiore ai 30 giorni”, non è così la durata può essere “fino a trenta giorni”
6- fra i servizi aggiuntivi ammessi cita “la pulizia dei locali”, )dimenticando di dire che si tratta della pulizia iniziale (o finale a piacere), ma che non è ammesso un servizio di pulizia dei locali periodico (né giornaliero, né settimanale
7- lo stesso dicasi per la biancheria che non può essere rinnovata durante il soggiorno senza compromettere la possibilità di utilizzare l’opzione di tassazione con cedolare secca
8- spiega che in Lombardia il CIR è obbligatorio, non si capisce perché dimenticare le altre 10 regioni in cui è obbligatorio, né perché non parlare dell’obbligo nazionale legato alla istituenda banca dati dell’ospitalità turistica (il Ministro del Turismo l’aveva promessa per ottobre, ora vedremo cose ne farà il nuovo Governo, ….)
9- si parla della “tassa di soggiorno”, dimenticando che la corte costituzionale (tra le varie: 16/12/2016, n. 281) l’ha qualificata come “imposta di soggiorno”, i quanto dovuta indipendentemente dall’utilizzo di uno specifico servizio
10- nella spiegazione “fiscale” (come pagare meno tasse), si omette di specificare che, nelle locazioni brevi, scegliendo la cedolare secca si rinuncia a detrarre la maggior parte dei costi di gestione (utenze, riscaldamento, oneri condominiali), in quanto non è agevole la loro determinazione puntuale (non si pososnodetrarve costi forfettari o medi)
11- la frase "In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate” omette di ricordare che occorre avere una documentazione fiscalmente valida dello specifico costo sostenuto (se indico le spese di pulizia separatamente e le faccio io, non posso sottrate alla cedolare secca)
12- riguardo alla ritenuta d’acconto si dice: “Purtroppo però alcuni intermediari che utilizzano portali telematici non si sono ancora adeguati alla normativa italiana”, in realtà si tratta di circa il 99% delle transazioni, qualificarle come “alcuni intermediari”, è, quanto meno, impreciso
13- parla degli "affitti brevi” dimenticando di spiegare che ritratta di una categoria puramente fiscale (le locazioni fino a 30 giorni esenti dall’obbligo di registrazione (con le relative imposte di registro e bollo), portata in auge da un improvvido intervento legislativo (l’art. 4 del decreto 50-2017), in gran parte tuttora disapplicato, che non trova riscontro né nel Codice Civile, né nella legge sulle locazioni abitative (431-1998), né nel Codice del Turismo (D.Lgs. 79-2011), in queste due ultime leggi si parla delle locazioni turistiche, ma non delle locazioni brevi, come è giusto, visto che ci sono persone che affittano per turismo per durate anche significativamente superiori a trenta giorni
14- non parla degli altri servizi come la fornitura di beni di consumo personali (sapone, shampoo, carta igienica, cialde caffè, ecc.), che sono di prassi, ma, non previsti dall’art. 4 del decreto 50-2017, che specifica quando è possibile optare per la cedolare secca, quindi potenzialmente fiscalmente pericolosi.
la guida è teoretica (contrario di pratica):
15- oltre a non tenere in conto i già citati problemi pratici della dichiarazione iniziale, del CIR e dell’accesso apportale “Alloggiatiweb” ed alle normative evanescenti relative alle locazioni brevi, invece che alle locazioni turistiche
16- ripete pappagallescamente che “se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato”, dimenticando di dire che il software di registrazione online dei contratti di locazione di durata superiore a trenta giorni (da utilizzare obbligatoriamente) non prevede che la durata sia formata da periodi disgiunti, per cui, in pratica, tale registrazione non è possibile.
Per essere pratici, sarebbe stato meglio ricordare che, sparse per lo stivale, esistono molte associazioni di host che hanno lo scopo di aiutare, con costi minimi, chi vuole diventarlo. Tra queste la più importante e numerosa è OspitaMI Aps (ospitami.it) di Milano che opera da 5 anni e cui 800 host hanno aderito nel tempo.
OspitaMI sarebbe infine felice di aiutare Altroconsumo (così come fa, anche tramite sportelli aperti a tutti, con Airbnb, il Comune di Milano, la Città Metropolitana ed altri) a dare informazioni complete, precise e, soprattutto, pratiche.
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Relativamente alle “LOCAZIONI TURISTICHE” a cui si accenna al punto 13 della risposta e ai quali non si applica la legge L.431/98 sugli affitti (come previsto dall’art.1, comma 2, lett.c) della stessa legge) sa dirmi se:
Il canone di locazione è libero ?
Ci sono limiti alla durata della locazione ?
C’è un contratto tipo che deve essere obbligatoriamente utilizzato ?
Ci sono norme specifiche da rispettare ?
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Vorrei sapere se i condomini in mancanza di un regolamento condominiale che non lo cita possano farmi chiudere il mio appartamento usato per affitti brevi
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No, non possono, vedi ad esempio, 8 novembre 2018 TRIBUNALE DI MILANO – SENTENZA N. 11275
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Buongiorno io vorrei affittare parte di casa mia x una decina di giorni (6 senza pernottamento) non consecutivi al mese al mio compagno che ha la residenza anche lui con me.Posso fargli un contratto mensilmente e registrarlo quindi ogni 3 mesi?
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Contano i pernottamenti, se ho capito bene, 4 ogni mese, quindi 48 nell'anno solare, in teoria potresti resgistrare un contratto annuale di durata 48 giorni, ma (come ho spiegato nel post di commento generale), il software di registrazione dei contratti di locazione abitativa non prevede la possibilità (prevista teoricamente dalla norma vigente) di durate spezzate inferiori disgiunti. Quindi i tuoi rimangono tanti contratti di locazione breve non soggetti a registrazione, da tassare come spiegato nell'articolo.
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Buongiorno, avrei un quesito:
Il proprietario ha la residenza (prima casa) presso un immobile in Piemonte (casa unifamiliare indipendente in zona collinare composta da soggiorno, cucina, due bagni e tre camere) che intende dare in locazione in blocco ai turisti nel periodo estivo (3-4 mesi a seconda delle richieste).
Durante i mesi estivi prevede di non occupare tale immobile e intende darlo in locazione.
La formula "locazione turistica" è corretta anche se il proprietario ne ha la residenza?
Ovvero: deve cambiare la residenza? ma nel caso continuerebbe comunque ad usufruire per la maggior parte dell'anno dell'immobile. Ho già verificato che formule tipo casa vacanza, B&B non sono applicabili a questo caso.
Grazie
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Sì, è corretto, suggerisco di redarre un "Contratto ex lege 79 del 23 maggio 2011, art. 53 - locazione turistica", con i contenuti di un contratto di locazione abitativa.
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salve, io vorrei fittare un appartamento per 1 anno quale tipo di contatto devo usare aderendo anche alla cedolare secca.. grazie
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Puoi usare il "Contratto ex lege 79 del 23 maggio 2011, art. 53 - locazione turistica", a patto che l'inquilino ("conduttore") abbia residenza in altro comune o stato e non sia temporaneamente presso il tuo appartamento per motivi di lavoro dipendente.
La questione è di lana caprina, perché non esiste una definizione di "turista", quella dell'organismo del turismo delle Nazioni Unite (UNWTO) recita: “turista è chiunque viaggi in paesi diversi da quello in cui ha la sua residenza abituale, al di fuori del proprio ambiente quotidiano, per un periodo di almeno una notte ma non superiore ad un anno e il cui scopo abituale sia diverso dall’esercizio di ogni attività remunerata all’interno del paese visitato. In questo termine sono inclusi coloro che viaggiano per: svago, riposo e vacanza; per visitare amici e parenti; per motivi di affari e professionali, per motivi di salute, religiosi/pellegrinaggio e altro” .
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Puoi fornire o indicare dove trovare un modello adeguato del "Contratto ex lege 79 del 23 maggio 2011, art. 53 - locazione turistica"
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Quali documenti occorrono per richiedere il Cir, se voglio affittare casa per sole due settimane all'anno?
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Non c'è discriminazione circa la frequenza con cui affitti (1 notte o 365 all'anno), in ogni caso, in Lombardia, ma in altre regioni potrebbe essere diverso, serve una "dichiarazione di inizio attività", da fare al SUAP, con firma digitale e pec (in teoria puoi fare da solo, ma, se non pensi di aver bisogno di fare molte di queste dichiarazioni, consiglio di rivolgersi a chi ti può aiutare, risparmi sicuramente molto tempo e spendi pochi euro in più, ad esempio un'associazione di Host). Poi devi chiedere alla tua Regione di assegnarti il CIR (cosa non sempre facile, almeno in Lombardia, la Regione e, in particolare, la Città Metropolitana di Milano che ne è parte, non sono molto solleciti e hanno provato una decina di diverse modalità di comunicazione del CIR ... Ragion per cui, al momento, nessuna contestazione è mai stata elevata per mancato rispetto della norma che impone la sua pubblicazione in internet.
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Ciao Alessandro, al seguente link della Regione Lombardia trovi tutte le informazioni necessarie: www.regione.lombardia.it/.../strutture-ricettive-non-alberghiere
Grazie e buona giornata
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Effettivamente c'è l'elenco dei documenti richiesti, salvo quelli previsti dallo specifico comune, ad esempio, per Milano, è richiesta l'autodichiarazione dei requisiti morali, che nel video è sottintesa. Quanto poi ad effettuare la dichiarazione di inizio attività seguendo il video .... se volete provateci, ma dotatevi di molta pazienza, scoprirete che le cose sottintese sono veramente numerose!
Inoltre segnalo che lapagina non è dedicata alla dichiaraizone per chi vuole affittare (locazione turistica breve), ma a chi vuole ospitare nella tipologia extralberghiera della Casa Appartamento Vacanza, per molti aspetti simile alla Locazione Turistica, ma per altrettanti aspetti diversa.
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