L’investimento in un immobile è tra uno dei più impegnativi. Gli italiani tendenzialmente amano abitare in una casa di proprietà, ma ora che i tassi di interesse sono saliti e che i mutui sono diventati più cari rispetto a qualche anno fa, soprattutto per i più giovani il dilemma tra acquistare o affittare la prima casa non è escluso, e anche tra chi abita già in una abitazione di proprietà può pesare nella scelta di una casa vacanze.

LA REGOLA DEL POLLICE

Se ti fai un giro in rete troverai senz’altro molti video che ti parlano della “regola del 5%” (o del 4% o anche del 3%), un sistema semplice per scegliere tra comprare casa o affittarla. Vediamo cosa dice: quando compri o affitti casa ci sono spese che non sono recuperabili, spese che non sono investimenti. Nel caso dell’affitto c’è solo il costo dell’affitto. Nel caso dell’acquisto sono diverse: spese notarili, tasse, interessi sul mutuo (se lo accendi), costi di manutenzione straordinaria mancati guadagni da un investimento finanziario del capitale che usi per comprare casa. La “regola del 5%” dice che questi costi sono intorno al 5% annuo calcolato sul costo dell’immobile (un 3% di mutuo e mancato investimento in titoli dei soldi impiegati per l’acquisto, 1% annuo di manutenzione, 1% tasse). Quindi se la casa vale 300.000 euro devi calcolare 300.000 x 5%= 15.000 euro l’anno. Pertanto, sempre seguendo questo esempio, se affittare casa ti costa meno di 15.000 euro l’anno, andare in affitto è finanziariamente più conveniente che affittare. Se ti costa più di 15.000 euro l’anno è meno conveniente e conviene acquistare. Questo ragionamento funziona? È una regola a spanne: già il fatto che a volte sia declinata con diverse percentuali dice che è approssimativa. Se nell’esempio citato facciamo 4% si scende a 12.000 euro di costi annui e si abbassa del 20% la soglia per cui conviene andare in affitto. Perché questa Babele? I motivi principali sono almeno quattro.

Il primo problema: i tassi d’interesse.

Oggi il costo medio annuo di un mutuo a tasso fisso a 30 anni è poco sopra il 3%, ma in passato è stato sia molto più basso, sia più alto. Oggi se metti 100.000 euro nella casa rinunci a investire, per esempio, in Titoli di Stato. Quindi a rendimenti netti dal 3% in su (ma in passato i titoli di Stato rendevano anche meno dell’1%).

Secondo problema: le tasse

La prima casa in Italia gode di agevolazioni fiscali e, a parte le tasse di registro quando l’acquisti costa praticamente zero in termini di Imu. La seconda casa, invece, paga fior di tasse, quindi tra l’acquisto di una prima abitazione e quello di una casa al mare c’è differenza sostanziale. E non è finita qui, vedi riquadro.

Il loro calcolo delle spese straordinarie è molto “a spanne”. L’1% annuo (che nel nostro esempio è pari a 3.000 euro) può benissimo significare che per un dieci anni non si fa nulla, poi c’è una botta improvvisa da 30.000 euro perché si rifanno i balconi o il tetto. Ma 30.000 euro tra 10 anni dal punto di vista finanziario valgono meno di 3.000 euro ogni anno (tenendo conto di un 2% annuo di inflazione, per esempio, valgono 24.600 euro contro i 27.500 di 3.000 euro annui per 10 anni). In secondo luogo, i costi straordinari da un lato sono influenzati da molte variabili (vetustà dell’immobile, bontà delle rifiniture…) che dipendono dal singolo immobile, da un altro lato, visto che i costi di materiali e manodopera non variano sensibilmente tra un immobile in periferia e uno in centro città, mentre il valore dello stesso dipende anche dalla sua posizione, si presume che impattino in maniera diversa. Esempio pratico: 100 metri quadri di appartamento e 30.000 euro di spese di rifacimento tetto. Se l’immobile è in centro città e vale 5.000 euro al metro quadro in percentuale è un costo pari a 30.000/500.000=6%. Se l’immobile è in periferia e vale 2.000 euro al metro è un costo pari a 30.000/200.000 = 15%. Cambia non poco.

Quarto problema: il mercato immobiliare

Il quarto è che qualsiasi risultato si ottenga da questi conteggi poi bisogna fare i conti con la rivalutazione (o il deprezzamento) dell’immobile. E qui non è possibile rifarsi al passato (i prezzi delle case dal 1950 a oggi sono cresciuti) o al fatto che gli immobili solitamente resistono al carovita (quindi ipotizzare una rivalutazione annua almeno pari all’inflazione). Ma le cose si fanno molto più complesse. Torniamo al nostro esempio di casa da 300.000 euro. Se tra 8 anni (il tempo di un contratto d’affitto 4+4) il suo valore sarà salito a 350.000 euro, è abbastanza ovvio che non basta più confrontare 15.000 euro di costi annui non recuperabili con un affitto da 10.000 euro l’anno per dire che non conviene comprarla. Viceversa, se il suo valore sarà scivolato a 260.000 euro, non è più detto che un affitto da 16.000 euro non sia competitivo rispetto all’acquisto.

MORALE: DIFFIDATE DALLE REGOLE DEL POLLICE

La “regola del 5%” offre un’euristica affascinante e semplice per capire se sia finanziariamente meglio andare in affitto o comprare casa, ma non è affatto risolutiva. È meglio avere almeno una idea dell’evoluzione dei prezzi degli immobili nella zona dove si va ad acquistare, che può determinare la reale convenienza di un acquisto in termini finanziari.